（2015）泰民一终字第717号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-09-23
案件名称
于守琴、张义慧等与张圣明房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省泰安市中级人民法院
所属地区
山东省泰安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张圣明,于守琴,张义慧,张义丽
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)泰民一终字第717号上诉人（原审被告、反诉原告）张圣明，农民。委托代理人魏秀云，农民。委托代理人张义峰，农民，系住址同张圣明。被上诉人（原审原告、反诉被告）于守琴，居民。被上诉人（原审原告、反诉被告）张义慧，居民，系于守琴之子。被上诉人（原审原告、反诉被告）张义丽，居民，系于守琴之女。上述三被上诉人委托代理人部磊，山东公允律师事务所律师，上述三被上诉人的委托代理人辛静，山东公允律师事务所律师。上诉人张圣明因房屋租赁合同纠纷一案，不服岱岳区人民法院（2011）岱民重字第16号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张圣明及其委托代理人魏秀云、张义峰，被上诉人于守琴、张义慧、张义丽的委托代理人辛静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，原告于守琴之夫张圣亮与被告张圣明系兄弟关系，1988年1月26日，被告张圣明与南淳于村委会签订建白石灰窑合同一份。次日工商行政管理机关颁发个体营业执照，载有企业名称为泰安市郊区满庄镇南淳于村白灰厂，企业负责人张圣明。同年3月19日，原泰安市郊区人民政府批复同意被告张圣明使用满苏公路以西集体耕地0.69亩作为新建石灰窑用地，张圣明缴纳耕地占用税2116元。1989年10月30日，原泰安市郊区土地管理局颁发集体土地建设用地使用证一份，土地使用者为泰安市郊区满庄镇南淳于张圣明白灰窑，用地面积460.02平方米，1992年5月11日，张圣亮与张圣明签订协议一份载明“1经四人同意，本石灰窑协议如下。2、石灰窑主要财产灰窑两座、拖拉机、电机两台、房子五间土地财产、淋灰机一台、卷扬机两套和上料设备、其他另用东西都能配套两座窑使用，配套电线杆电线、电源设备建设50一辆。3、从本日起石灰窑有张圣明一人经营，人员安排和出卖石灰都有张圣明一人负责，其他人不能过问。4、圣明只有财产的使用权，不能出卖、不能转包他人……5、财产权有圣亮所有，在圣明不使用后有处理权，有圣亮一人做主。按使用年限为准。6、根据生产情况再增加设备是圣明的权利，增加的东西有圣明所有，别人无权收费和过问，7、在使用期间，现有设备修理费用、税金、其他支出都有圣明自主，费用自己支出。8、平海、广贤从自日起无权过问……而二人再干有圣明安排，工资有圣明自定，别人不能过问。9、圣明每年支出使用费给圣亮壹万伍仟元。10、92年下半年开始支付使用费8000元93年开始每年付15000元。”该协议上除张圣亮和张圣明外，另有牛广贤签字。1996年12月份张圣亮因病去世。1997年6月7日，被告张圣明出具给原告欠据一份，内容为“今欠到二嫂租窑费和款21333元”。2006年3月15日，南淳于村委会收原告于守琴石灰窑承包费（1998-2005年）6000元。同年4月1日，南淳于村委会与于守琴签订协议书一份，内容为原石灰窑厂一处南北65米东西15米计975平方米承包给于守琴，承包年限20年，至2026年4月1日止，每年承包款1170元。2010年1月1日，被告张圣明与南淳于村委会签订养殖业延续承包合同一份，约定张圣明承包养殖场地一处，面积1009平方米，期限为20年。2012年12月，被告张圣明与南淳于村委会签订工付业路边用地承包合同，约定原承包面积1043.70平方米延续承包，从2012年1月8日暂定壹年壹签。2013年8月13日，南淳于村委会出具证明称张圣明承包的石灰窑占地1043.70平方米。本案审理过程中，经现场勘验，在满苏公路东现有石灰窑两座、卷扬机底座一个、瓦屋两间（房顶已坏），在公路西有瓦房三间，1992年5月11日协议中所列其他财产已经不存在，庭审后原告自愿撤回了要求被告返还损毁丢失租赁财产的诉讼请求。上述事实有协议书、土地使用权证书、营业执照、欠据、村委会证明、收据及原被告陈述所证实。被告主张出具给原告21333元欠据后已支付原告19500元，原告否认，被告未能举证证实。原审法院认为，本案双方诉争的石灰窑虽系被告张圣明申请建设办理土地使用证和营业执照，但原告于守琴之夫张圣亮与被告张圣明于1992年5月11日签订的协议书约定从该日起由张圣明一人经营，牛广贤、赵平海退出，石灰窑、房屋、及设备财产权归张圣亮所有，张圣明只有使用权，每年支付使用费15000元，且被告与1997年6月7日向原告出具租窑费欠据，综合上述事实应当认定张圣亮与张圣明于1992年5月11日终止了原有的合伙经营石灰窑关系，双方之间形成了石灰窑房屋及设备的租赁合同关系，该合同内容不违反法律规定，为有效合同。张圣亮去世后，原告于守琴、张义慧、张义丽作为第一顺序继承人有权主张权利，原告张义慧、张义丽明确放弃权利，相应权利应由原告于守琴行驶。因在协议中未约定租赁期限，属不定期租赁关系，原告可随时行使解除合同的权利，故对原告要求解除合同并返还现存租赁物的请求原审法院予以支持。被告与1997年6月7日出具给原告于守琴的欠据系双方对租赁费的结算，因无证据证明被告此后仍使用租赁物，故不再计付租金。因该欠据未约定支付日期，故被告关于已超诉讼时效的主张不能成立，且被告无证据证明出具欠据后又支付原告租金，故租赁费以欠据所载21333元予以确认，被告应自原告向原审法院提起诉讼主张权利时计赔所欠原告租金的利息损失。关于石灰窑所占用土地，因原被告均与南淳于村委会签订有承包合同并交纳承包费，在本案中不能合并处理，双方可另行主张权利。综上，反诉原告的反诉请求亦不能成立，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，判决：一、解除原告于守琴之夫张圣亮与被告张圣明于1992年5月11日所签订的租赁协议书；二、被告张圣明于判决生效之日起十日内返还原告于守琴石灰窑两座、房屋五间及卷扬机底座一个；三、被告张圣明于判决生效之日起十日内支付所欠原告于守琴租金21333元，并自2008年6月20日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计赔所欠租金21333元的利息损失，计算至本判决所确定的付款之日止；五、驳回原告的其他诉讼请求及反诉原告的反诉请求。如果未按照指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2350元由原告于守琴承担1050元，被告张圣明承担1300元。上诉人张圣明不服原审判决上诉称，原审认定事实不清，一、原审认定上诉人与被上诉人丈夫张圣亮之间是租赁关系不正确，应是合伙关系。二、原审判令上诉人于判决生效之日起10日归还被上诉人财产与事实不符，被上诉人应将相应的财产移走给上诉人腾空土地并且赔偿上诉人损失6万元。三、被上诉人行使权利已超过诉讼时效，上诉人不存在返还义务。四、原审法院判令上诉人支付所欠被上诉人于守琴租金21333元及利息损失，更为不妥。五、原审法院应支持上诉人在原审中的反诉请求。请二审查明事实后依法改判。被上诉人辩称，1.1992年5月11日，张圣亮与张圣明签订的协议不具备合伙特征，双方之间系租赁合同关系。协议第四条约定“圣明只有财产使用权，不能出卖，不能转包别人，窑的全部财产都有圣明一人使用，并有自主权，没有财产出卖权，有长年使用权，使用后，结清，财产按数归还。”第五条约定“财产权有圣亮所有，在圣明不使用后有处理权，有圣亮一人做主。”第九条约定“圣明每年支出使用费给圣亮一万五千元整。……使用费的收回每年分两次，分上半年和下半年，为年终结算。”第十条约定“92年下半年开始，付使用费捌仟元整，93年开始每年付一万伍仟元。”以上约定清晰说明圣亮对财产享有所有权，圣明只是享有租赁使用权，并应按期缴纳租金。双方未在协议中进行任何关于张圣亮参与合作经营、分配利润的约定，不具备合伙特征。协议签订后，相应财产均交付上诉人使用，上诉人于1997年6月7日向被上诉人出具欠条注明欠被上诉人租赁费款共计贰万壹仟三佰三十三元整。综上，双方具有明确的财产租赁合同关系。上诉人否定租赁关系的主张，于法无据，且与事实不符。2.上诉人与被上诉人之间租赁合同始终未解除，不存在被上诉人怠于行使自身权利对上诉人构成侵权的事实。双方在1992年5月11日签订租赁协议时即明确约定“从本日起，石灰窑有圣明一人主营，人员安排和出卖石灰都有圣明一人负责，其他人不能过问。”该约定明确了出租人不得干预承租人合理使用租赁物的行为。同时双方关于“在使用期间，现有设备修理费用、税金、其他支出都有圣明自主，费用自己支出。”的约定即是租赁合同双方对租赁财产修理维护义务及因使用租赁财产产生的其他附属义务的约定，据此上诉人有义务依据协议对租赁财产进行修理、维护，并应依法、依约缴纳税金等其他相关费用。而事实上，上诉人并未履行相应义务，相关土地租赁费用也是被上诉人自行缴纳的。上诉人虽主张其在1998年即停止经营，但并未能提交有效证据证实其已向被上诉人履行了解除租赁合同的告知义务。况且，自上诉人主张的停业时间至今，上诉人始终没有向被上诉人返还租赁物、与被上诉人结清租金，被上诉人有理由相信上诉人对租赁财产持续占有使用。同时，双方签订租赁协议时并未约定租赁期限，故双方之间为不定期租赁关系。双方之间关于租金缴纳方式及期限约定不明，《合同法》规定对于履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人可以随时要求债务人履行。上诉人虽长期使用租赁财产却一直拒绝支付租赁费，其行为已构成根本违约。被上诉人有权在要求上诉人支付拖欠租金时一并要求清退租赁财产、解除租赁合同。同时，对于租赁物因上诉人租用期间管理不善导致灭失的，上诉人亦应当进行损失赔偿。被上诉人的合法权益理应受到法律的保护。3.上诉人关于石灰窑厂土地权属的主张与事实不符，且与本案无关。于守琴在投资建窑时户口不在老家，遂借用弟弟（上诉人）的名义取得窑厂所占地块的土地使用权，并以上诉人的名义办理了集体土地使用权证。1992年5月11日，签订租赁协议时，因双方都明知土地使用权隶属被上诉人，故未在协议中未涉及土地使用权，但双方约定由上诉人负责租赁期间的税金及其他支出。虽然土地租赁费实际由被上诉人租赁，但上诉人在使用租赁财产期间，直接行使了相应地块的土地使用权，被上诉人对此并未干涉。2006年4月1日，被上诉人又重新与该集体土地所有权人南淳于村委签订土地租赁协议，进一步明确了土地使用权权属。本案系因租赁财产发生纠纷，上诉人在租赁财产期间实际行使了对相应土地的使用权。现被上诉人以上诉人拒交租金构成根本违约为由要求上诉人补交租金、解除租赁合同，与涉租财产所占土地的实际权属无直接关联，上诉人无权以此为由拒付租金并拒绝清腾窑厂。4.被上诉人与上诉人之间存在的欠条是双方对租赁费的结算，并非双方之间的金钱借贷关系，上诉人无权以“借贷”为名拒付租金。综上，上诉人拒付租金并拒绝腾退窑厂的行为，侵害了被上诉人的合法权益，原审判决合法有据，应予维持，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。二审审理中上诉人提交1991年3月11日的关于石灰窑占地的工副业承包合同一份。证明承包地一直由上诉人承包的。不是被上诉人所说的对该地具有连续承包的事实。被上诉人质证称，该证据在原审时质证过。因被上诉人户籍问题所以由上诉人代签的合同，这个也没有交费的凭证加以佐证，我方不予认可。有1992年5月11日，张圣亮与张圣明签订的协议证明。被上诉人未提交新的证据。二审审理查明，上诉人要求被上诉人赔偿损失6万元的主张无证据证实。上诉人主张该案已经超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，该案未超过二十年的长期诉讼时效。本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，原审法院依据于守琴之夫张圣亮与张圣明等人于1992年5月11日签订的协议书，认定张圣亮与张圣明于1992年5月11日终止了原有的合伙经营石灰窑关系，双方之间形成了石灰窑房屋及设备的租赁合同关系，该合同内容不违反法律规定，为有效合同并无不当，本院予以支持。原审法院因双方在协议中未约定租赁期限，属不定期租赁关系，可随时行使解除合同的权利，故对被上诉人要求解除合同并返还现存租赁物的请求予以支持正确，本院依法予以支持。原审依据1997年6月7日上诉人张圣明出具给于守琴的欠据，认定系双方对租赁费的结算，因该欠据未约定支付日期，故上诉人关于已超诉讼时效的主张不能成立，且上诉人无证据证明出具欠据后又支付被上诉人租金，故租赁费以欠据所载21333元予以确认，上诉人应自被上诉人向原审法院提起诉讼主张权利时计赔所欠被上诉人租金及利息的损失正确，本院予以支持。原审对上诉人的反诉请求在本案中不能合并处理，双方可另行主张权利的认定并无不当，本院予以支持。上诉人要求被上诉人赔偿损失6万元的主张因无证据证实，本院依法不予支持，上诉人可待有证据证实后另行主张权利。综上，上诉人张圣明的上诉请求无事实根据和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人张圣明负担。本判决为终审判决。审判长 陈宗光审判员 吕学东审判员 李 腾二〇一五年八月十日书记员 张焕新