（2015）锡民终字第01592号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-10-16
案件名称
上海万科物业服务有限公司与黄金荣物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省无锡市中级人民法院
所属地区
江苏省无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄金荣,上海万科物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锡民终字第01592号上诉人（原审被告）黄金荣。被上诉人（原审原告）上海万科物业服务有限公司，住所地上海市闵行区七莘路3333号万科城市花园内。法定代表人喻斌，该公司总经理。委托代理人钱云，该公司员工。委托代理人许维刚，该公司员工。上诉人黄金荣因与被上诉人上海万科物业服务有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2015）锡滨太民初字第00121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。物业公司原审诉称：2012年12月1日，物业公司与黄金荣签订《物业管理服务协议》1份，该协议约定由物业公司为黄金荣物业所在的小区提供物业管理服务，物业费为2.6元／月／平方米，并约定了相关滞纳金条款。协议签订后，物业公司按约履行了全部义务，但黄金荣自2014年1月1日起未按约定向物业公司缴纳物业费。请求法院判令黄金荣立即支付拖欠物业公司的物业费3058.8元及滞纳金313.5元；本案诉讼费用由黄金荣承担。黄金荣原审辩称：黄金荣未缴自2014年1月1日起的物业费，是因为物业公司未能提供合适的物业服务。物业公司收取的物业费标准为2.6元／月／平方米，在当地同类型的住宅物业的物业费中处于高位。而物业公司提供的物业服务却质量低下，小区内秽物一个月不清理，垃圾一周不清理，乱堆杂物近一个月不清理，消防水龙头不关紧导致水漫楼道，绿化遭破坏近三个月不补救，小区内设施损坏一周多不维修，业主反映的问题不及时反馈等等，屡屡遭到业主的投诉。鉴于物业公司未能履行好物业服务，请求法院驳回物业公司的全部诉讼请求。原审法院经审理查明：2011年8月31日，黄金荣与无锡万科房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买万科城市花园三区74单元xxx室，建筑面积为98.06平方米的房屋。在该《商品房买卖合同》附件中对物业服务进行了约定，约定无锡万科城市花园三区的前期物业服务企业为物业公司，合同期限自2010年9月21日起至2016年6月30日止，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，小高层住宅为2.6元／月／平方米（含公共水电费0.30元／月／平方米、电梯费和水泵费0.35元／月／平方米）；同时约定物业服务资金按季缴纳，业主或物业使用人应于每季度首月十日前向前期物业服务企业交纳下期的物业服务费，在当季首月十一日及以后交纳的视为逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向前期物业服务企业支付违约金。黄金荣在该合同物业部分单独盖章予以确认。黄金荣确认2014年全年物业费并未缴纳。物业公司于2014年11月2日，向黄金荣邮寄了《律师函》，催其缴纳拖欠的截止2014年10月31日的物业费2549元、违约金196.9元，共计2745.9元，但黄金荣在接到该函件后并未及时支付所拖欠的费用，物业公司遂诉至法院，诉请如前。原审另查明：黄金荣确认结欠物业公司2014年全年的物业费为3058.8元，但提出物业公司未能提供合适的物业服务。为证明其观点，黄金荣提供了万科投诉论坛上其他业主对物业公司投诉网页截屏资料22页。根据黄金荣提供的该材料可以反映出，业主投诉后，针对大多数的投诉物业公司都能及时回复并进行整改，有的业主对物业公司的及时整改还表示肯定。黄金荣还确认在物业公司物业管理期间，其本人没有对物业公司的物业服务进行过投诉。上述事实，由物业公司提供的《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》摘要、《临时管理规约》、《律师函》、快递回单，黄金荣提供的万科投诉论坛上业主对物业公司投诉截屏22页、照片、部分《前期物业服务合同》和当事人陈述等证据在卷佐证。原审法院认为，合同当事人应全面履行合同约定的义务。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。本案中，物业公司已提供了物业服务，黄金荣作为业主应当根据前期物业服务合同的约定交纳物业服务费用；另，无锡万科房地产有限公司在与黄金荣签订《商品房买卖合同》中，对万科城市花园三区住宅物业服务收费进行了详细的约定，黄金荣单独在该部分进行了签字确认，故黄金荣应按《前期物业服务合同》的约定向物业公司交纳物业费，并应按约承担因其逾期交费而产生的违约金。现物业公司要求黄金荣支付拖欠的物业费3058.8元及支付违约金313.5元的诉请，有事实和法律依据，法院予以支持。物业公司只要求违约金计算至2014年12月18日的主张属于自主处分自己的民事权利，法院予以准许。黄金荣提出物业公司未能提供合适的物业服务的抗辩，由于其提供的万科投诉论坛上其他业主对物业公司投诉网页截屏资料系来源于网络，该证据需结合其它证据才能证明其抗辩，但黄金荣未能提供。根据黄金荣提供的该证据可以反映出，业主投诉后，针对大多数的投诉物业公司都能及时回复并进行整改，有的业主对物业公司的及时整改还表示肯定，且黄金荣还确认在物业公司物业管理期间，其本人没有对物业公司的物业服务进行过投诉。因此，该抗辩法院不予采纳。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：黄金荣于判决发生法律效力后立即向物业公司支付物业费3058.8元、违约金313.5元，合计3372.3元。如果未按规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由黄金荣负担。黄金荣不服原审判决，向本院提起上诉称：根据双方约定的物业服务费标准较高，本着高标准、严要求的原则，在物业公司没有提供好物业服务的情况下，业主有权拒绝支付物业管理服务费。原审认定事实不清，适用法律错误，要求二审法院撤销原审判决，驳回物业公司的诉讼请求。物业公司答辩称：物业公司已按照合同约定提供了物业服务，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与原审法院已查明的事实一致。本院认为：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，物业公司已按照合同约定提供了物业服务，黄金荣认为物业公司没有提供好物业服务，但没有提供相应证据证明，黄金荣以此拒绝缴纳物业费，没有事实和法律依据，本院对黄金荣的上诉请求，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由黄金荣负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 陈丽芳审判员 潘晓峰二〇一五年八月十日书记员 唐广征 更多数据：搜索“”来源：