（2015）青民一终字第1440号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-11-09
案件名称
王集华、北京金诚国际保险经纪有限公司青岛分公司与于瑞真房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
于瑞真,王集华,北京金诚国际保险经纪有限公司青岛分公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一终字第1440号上诉人（原审被告、反诉原告）于瑞真。被上诉人（原审原告、反诉原告）王集华。二上诉人共同委托代理人王海军，海军北海舰队法律工作处律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）北京金诚国际保险经纪有限公司青岛分公司。负责人王茜，职务经理。上诉人于瑞真、王集华因与被上诉人北京金诚国际保险经纪有限公司青岛分公司（以下简称“金诚青岛分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2015）崂民小字第33号民事判决，于2015年4月22日向本院提起上诉。本院于2015年6月15日受理后，依法组成由代理审判员陈明明担任审判长，代理审判员甘玉军担任本案主审，代理审判员孙琦参加评议的合议庭。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年7月21日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人于瑞真、王集华共同的委托代理人王海军、被上诉人北京金诚国际保险经纪有限公司青岛分公司的负责人王茜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。北京金诚国际保险经纪有限公司青岛分公司在一审中诉称，2012年5月29日，金诚青岛分公司与于瑞真、王集华签订《房屋租赁合同》，由金诚青岛分公司承租坐落于青岛市崂山区香山路×号×单元×户房产，租赁期共12个月，自2012年6月1日起至2013年5月31日止。房屋租金每月2333元。合同签订后，金诚青岛分公司向于瑞真、王集华支付房租和押金，2012年6月3日，于瑞真出具收条，载明收到房租28000元，押金2000元，共计30000元。合同到期后，经双方协商一致，租期顺延至2014年6月30日，金诚青岛分公司支付租金至2014年6月30日。鉴于于瑞真、王集华要求提高租金，双方无法协商一致，故顺延租期到期后金诚青岛分公司将房屋返还给于瑞真、王集华，但于瑞真、王集华无正当理由拒不返还押金。故诉请判令：1、于瑞真、王集华返还租房押金2000元；2、本案的案件受理费由于瑞真、王集华承担。于瑞真、王集华在一审中答辩称，金诚青岛分公司应该承担2014年7月1日到14日按合同约定的房租以及在此期间的物业费、未及时出租房屋的租金损失。于瑞真、王集华在一审中反诉称，金诚青岛分公司与于瑞真、王集华2012年5月29日签订房屋租赁合同，2014年6月30日租赁合同到期后，金诚青岛分公司理应及时腾退房屋，根据双方签订的租赁合同第七条约定：待租赁结束时，金诚青岛分公司缴清租赁期间产生的所有费用（金诚青岛分公司在本房屋内注册的还应撤销在本房屋内办理的各种经营许可执照）。但是，金诚青岛分公司直至2014年7月14日才变更注册地址，严重影响于瑞真、王集华出租房屋，实为推迟14天交房，并且也未缴纳此期间的物业费。根据房屋租赁合同第十四条约定：金诚青岛分公司逾期还房，每逾期一日应向对方支付原日租金三倍的滞纳金，还应承担因逾期归还给对方造成的损失。原租金为2333元／月，每日约为77.7元，三倍约233元／日，14天的滞纳金约为3074元，期间物业费为140元。现诉请判令：1、金诚青岛分公司支付逾期还房的租金3074元、物业费140元；2、金诚青岛分公司承担诉讼费用。北京金诚国际保险经纪有限公司青岛分公司针对于瑞真、王集华的反诉辩称，2014年6月28日已经从租赁房屋中搬离，不存在金诚青岛分公司推迟交房的情况，至于变更注册营业地址实际在6月底已经向工商部门提出申请，7月14日是工商正式登记备案的日期，金诚青岛分公司6月底已经腾房，不应当缴纳之后的物业费，因此要求驳回于瑞真、王集华的反诉请求。一审法院经审理查明：金诚青岛分公司和于瑞真、王集华及案外人青岛亿盛太房产经纪有限公司三方于2012年5月29日签订《房屋租赁合同》，于瑞真、王集华将位于青岛市崂山区香山路×号×单元×户房屋出租给金诚青岛分公司，租赁期自2012年6月1日起至2013年5月31日共12个月。该房屋租金为人民币2333元／月，租金总额为人民币28000元，押金为人民币2000元。合同中第七条约定：“……待租赁结束时，乙方（金诚青岛分公司）缴清租赁期间产生的所有费用［乙方在本房屋内注册的还应撤销在本房屋内办理的各种经营许可执照］后当日内由甲方（于瑞真、王集华）返还给乙方”。金诚青岛分公司和于瑞真、王集华双方均依约履行。合同到期后经双方协商后一致同意将租赁期限延长一年，租赁到期后双方协商再一次将租赁期限延长一个月，到2014年6月30日止，于瑞真、王集华出具收条一份，载明“……收到北京金诚国际保险经纪有限公司青岛分公司6月份房租2334元整，房屋续租至2014年6月30日……”。金诚青岛分公司于2014年6月30日前即搬离租赁房屋，并通知于瑞真、王集华。金诚青岛分公司将注册营业地址从涉案房屋处迁出。一审法院认为：金诚青岛分公司和于瑞真、王集华双方签订房屋租赁合同系当事人双方真实意思表示，合法有效。合同到期后双方协商一致延长履行期限至2014年6月30日。延长期间内金诚青岛分公司和于瑞真、王集华应按原合同继续履行相关权利义务。本案争议的焦点是：1、金诚青岛分公司于2014年7月14日将注册营业地址从于瑞真、王集华处迁出是否违反合同规定，构成逾期交房？2、于瑞真、王集华是否应返还金诚青岛分公司押金？金诚青岛分公司主张自己已经履行合同的相关义务，在租赁期限内搬离房屋并交清所有费用，于瑞真、王集华应按双方合同约定退还押金。于瑞真、王集华认为，金诚青岛分公司于2014年7月14日才完成注册营业地址变更的手续，违反合同约定，应承担变更注册营业地址前的租金及物业费。一审法院认为，金诚青岛分公司和于瑞真、王集华双方签订的房屋租赁合同中第七条系双方对“返还押金成就条件”的约定，条件为：金诚青岛分公司缴清租赁期间产生的所有费用并变更注册营业地址。并未表述不办理变更注册营业地址手续即为“逾期交房”。金诚青岛分公司按照合同约定交清租期内费用并变更注册信息登记后，于瑞真、王集华应按合同约定返还房屋押金，故对于金诚青岛分公司主张返还房屋押金2000元，一审法院予以支持；对于于瑞真、王集华主张金诚青岛分公司逾期交房所产生的租金及物业费，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、于瑞真、王集华返还北京金诚国际保险经纪有限公司青岛分公司租赁房屋押金2000元；二、驳回于瑞真、王集华的诉讼请求。于瑞真、王集华应履行的付款义务，应于判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由于瑞真、王集华负担；反诉案件受理费25元由于瑞真、王集华负担。宣判后，上诉人于瑞真、王集华不服一审判决上诉至本院。上诉人于瑞真、王集华上诉请求，撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费用由金诚青岛分公司负担。其上诉理由主要为，于瑞真、王集华与金诚青岛分公司2012年5月29日签订房屋租赁合同，2014年6月30日租赁合同到期，金诚青岛分公司应当及时腾退房屋。双方租赁合同第七条约定，“待租赁结束时，乙方缴清租赁期间产生的所有费用（乙方在本房屋内注册的还应撤销在本房屋内办理的各种经营许可执照）”。但是金诚青岛分公司直至2014年7月14日才变更注册地址，根据合同约定，实为推迟14天交房，并且也未缴纳此期间的物业费，严重影响于瑞真、王集华出租房屋。根据合同约定，金诚青岛分公司应当承担因逾期交还给对方造成的损失。一审法院曲解房租租赁合同的约定，判决中所谓“并未表述不办理变更注册营业地址手续即为”逾期交房“是一审法院随意捏造的条款，实为对方当事人开脱责任。被上诉人北京金诚国际保险经纪有限公司青岛分公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律、判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本案经调解，未能达成协议。本院认为，本案诉争焦点为：被上诉人北京金诚国际保险经纪有限公司青岛分公司在租赁到期后的2014年7月14日方将注册地址自涉案房屋迁出，是否构成逾期返还房屋。于瑞真、王集华与金诚青岛分公司及案外人青岛亿盛太房产经纪有限公司于2012年5月29日签订《房屋租赁合同》，于瑞真、王集华将位于青岛市崂山区香山路×号×单元×户房屋出租给金诚青岛分公司，租赁期自2012年6月1日起至2013年5月31日共12个月，后经双方协商租赁期限延期到2014年6月30日。诉讼过程中，双方均认可涉案房屋已经在租赁到期之前交还于瑞真、王集华，于瑞真、王集华认为金诚青岛分公司虽在合同到期前交还房屋，但金诚青岛分公司未在合同到期前及时将注册地址自涉案房屋迁出，金诚青岛分公司的行为构成逾期交还房屋；金诚青岛分公司主张己方未及时将注册地址迁出不构成合同约定的逾期交还房屋，不应当承担逾期交还房屋的责任。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”双方合同第七条约定，“租赁期间甲方（于瑞真、王集华）留取乙方（金诚青岛分公司）2000元作为该房屋的押金，并于2012年6月4日之前交给甲方，待租赁结束时，乙方缴清租赁期间产生的所有费用（乙方在本房屋内注册的还应撤销在本房屋内办理的各种经营许可执照）后当日内由甲方交还给乙方。”合同第十四条约定，“甲方逾期交房或乙方逾期还房，每逾期一日应向对方支付原日租金三倍的滞纳金，还应承担因逾期交还给对方造成的损失。”双方在合同的第七条约定租赁结束时，金诚青岛分公司缴清所有费用，撤销在房屋内办理的经营许可执照，于瑞真、王集华退还2000元押金。双方在第十四条约定了逾期还房的法律责任。上诉人于瑞真、王集华以金诚青岛分公司未及时将注册地址自涉案房屋迁出构成逾期交还房屋为由，要求金诚青岛分公司承担逾期交还房屋的法律责任，没有法律及事实依据，根据双方合同中约定的押金交还条件，金诚青岛分公司缴清所有费用、撤销在房屋内办理的经营许可执照，于瑞真、王集华应当退还金诚青岛分公司押金2000元。综上，上诉人于瑞真、王集华主张被上诉人北京金诚国际保险经纪有限公司青岛分公司逾期交还房屋，缺乏事实与法律依据，原审判决于瑞真、王集华交还金诚青岛分公司押金2000元并无不当。综上，本院认为，原判认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。上诉人于瑞真、王集华的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由上诉人于瑞真、王集华负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈明明代理审判员 孙 琦代理审判员 甘玉军二〇一五年八月十日书 记 员 韩明玉书 记 员 于国英 百度搜索“”