（2015）长民三（民）初字第1219号

裁判日期: 2015-08-10

公开日期: 2015-11-26

案件名称

郎月琴与杨庭富房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市长宁区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

上海市长宁区人民法院民事判决书（2015）长民三（民）初字第1219号原告郎月琴，女，户籍地上海市，现住上海市。委托代理人伍之祥，上海启晟律师事务所律师。委托代理人丁文佳，上海启晟律师事务所律师。被告杨庭富，男，户籍地上海市，现住上海市。原告郎月琴诉被告杨庭富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月1日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张艨独任审判，并于2015年7月28日公开开庭进行了审理。原告郎月琴的委托代理人丁文佳、被告杨庭富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郎月琴诉称，上海市南间2房屋（以下简称“涉案房屋”）系原告承租的公房。2015年1月24日经上海盈升房地产经纪有限公司长宁分公司中介，原告委托其女儿李筱雯代其与被告签订了《租赁合同》一份，约定租赁期限为两年，自2015年2月8日起至2017年2月7日止，月租金人民币2，800元，每三月支付一次且需提前7天支付下次房租。合同同时约定，被告应按合同规定按时支付租金和其他费用，如有拖欠，原告有权收回房屋。合同签订后，原告依约交付了涉案房屋，被告于2015年2月8日交付了首期三个月租金，但至5月，被告以困难为由，拒绝交付下三个月租金，只肯付一个月租金。被告的行为，既使得原告的财产权利毫无保障，也构成了违约，原告依约具有合同终止权，故诉至本院，请求判令：1、原、被告于2015年1月24日签订的《租赁合同》于2015年8月7日解除（因为被告已支付2015年7月租金，故租期至2015年8月7日）；2、被告于2015年8月7日迁出涉案房屋；3、被告按原租金支付自2015年8月7日至实际迁出之日止的房屋使用费。被告杨庭富辩称，其并非违反合同，被告曾多次打电话联系原告，反映涉案房屋入户木门坏掉关不上、洗衣机噪音太大、灯的线路也坏了只能开一盏灯、天热空调力度不够、热水器微波炉及洗衣机也不能开，但原告不来维修，所以被告将租金由三个月一付改为一个月一付等。故被告不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明，涉案房屋系租赁公房，承租人系原告。2015年1月24日，案外人李筱雯（系原告之女）持原告出具的授权委托书，代理原告与被告就涉案房屋签订《租赁合同》一份，约定原告将其合法拥有的涉案房屋出租给被告使用；房屋租赁期为二年，自2015年2月8日起至2017年2月7日止；月租金为2，800元整，租金以转账方式支付，首期付三个月（租金），另附2，800元押金，以后按每三个月结算一次，提前七天支付下次房租；被告应按合同的规定，按时支付租金及其他费用，如有拖欠，原告有权收回房屋，屋内设施应按无主处理等。庭审中，原、被告双方均确认：租赁合同签订后，被告向原告支付押金2，800元；2015年2月8日，被告向原告支付了三个月的租金；此后，被告分别于2015年6月3日、7月3日向原告支付了当月的租金。上述事实，有《上海市租用居住公房凭证》、委托书、《租赁合同》以及双方当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。由于原、被告各执己见，致本案调解不成。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，作为承租方的被告的最主要合同义务，就是按期、足额地向作为出租方的原告支付租金，对于租金的金额及支付方式，合同中均有明确约定，现被告未经原告同意擅自将租金支付方式由每三个月一付改为一个月一付，客观上违反了合同的约定。同样根据合同中的约定，被告支付租金如有拖欠，原告有权收回房屋，即具有合同的解除权，现原告通过诉讼形式行使该项解除权，于法有据，本院应予支持。对于解除的时间，庭审中已明确被告租金实际支付至2015年8月7日，故于该日解除合同并无不妥。合同解除后，被告应搬离涉案房屋；如果逾期未搬离产生相关房屋使用费的，亦应由被告支付给原告，房屋使用费参照租金标准于法有据，但房屋使用费的起算时间应以2015年8月8日为妥。对于被告提出的相应抗辩意见，仅系被告的口头陈述，并未提供任何证据予以佐证，本院实难采信。此外，即使被告反映的情况属实，被告可就涉案房屋内的电器、家具等物品的维修问题与原告进行协商，协商不成的，被告可自行出资进行合理修缮，向原告主张相关修缮费用等，上述情况均可以通过正当途径予以解决，而不是通过擅自改变租金支付的方式来处理。对于押金部分，原、被告均确认可以抵扣相关的费用，为避免当事人讼累，本案一并予以处理，应由原告抵扣租金／使用费等相关费用（如有）后返还被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：原告郎月琴与被告杨庭富就南间2房屋签订的《租赁合同》于2015年8月7日解除；被告杨庭富应于本判决生效之日起十日内搬离南间2房屋；被告杨庭富应于本判决生效之日起十日内向原告郎月琴支付自2015年8月8日起至实际搬离之日止，按每月人民币2，800元计算的房屋使用费；原告郎月琴应于本判决生效之日起十日内返还被告杨庭富押金人民币2，800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，因本案适用简易程序审理，故减半收取计人民币25元，由被告杨庭富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员　　张艨二〇一五年八月十日书　记　员　　杨芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。百度搜索“”