（2015）廊民二终字第543号

裁判日期: 2015-08-10

公开日期: 2015-11-25

案件名称

廊坊百年房地产开发有限公司固安分公司与廊坊卓立房地产开发有限公司项目转让合同纠纷二审民事判决书

法院

河北省廊坊市中级人民法院

所属地区

河北省廊坊市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

河北省廊坊市中级人民法院民事判决书（2015）廊民二终字第543号上诉人（原审被告，反诉原告）：廊坊卓立房地产开发有限公司，住所地河北省永清县文苑路黎明巷10号。法定代表人：张建民，系该公司总经理。委托代理人：李志，该公司职工。委托代理人：张建忠，河北益昌律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：廊坊百年房地产开发有限公司固安分公司，住所地河北省固安县新中街金海花园商住楼。负责人：谷传国，系该分公司经理。委托代理人：巩玉林，系该分公司员工。委托代理人：关洁玫，河北环京律师事务所律师。上诉人廊坊卓立房地产开发有限公司与被上诉人廊坊百年房地产开发有限公司固安分公司项目转让合同纠纷一案，由河北省固安县人民法院受理后，适用普通程序审理，于2014年12月15日作出了（2014）固民初字第123号民事判决，廊坊卓立房地产开发有限公司不服该判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审法院经审理查明，2009年12月1日，廊坊卓立房地产开发有限公司（以下简称卓立公司）与廊坊百年房地产开发有限公司固安分公司（以下简称百年公司）就位于河北省固安县的，绿洲风景小区房地产项目的合作开发事宜签订了《固安绿洲风景小区房地产项目合作合同》（以下简称合作合同）。2010年1月10日，双方又签订《关于〈固安绿洲风景小区房地产项目合作合同〉的补充协议》（以下简称合作补充协议），该合作补充协议约定：“一、经双方协商自愿废除于2009年12月1日签订的《合作合同》于本补充协议签订之日起解除，互不违约。二、另行于2010年1月11日双方自愿签订关于固安绿洲风景小区的《房地产项目转让合同》（以下简称转让合同），此合同于签订之日起生效。三、今后绿洲风景小区的开发事项，全部转让给乙方，由乙方完全自主开发、经营，必要时甲方对乙方给予协助。甲、乙双方按2010年1月11日签订的《转让合同》，各自享有权利，履行自己的义务，承担法律责任。”2010年1月11日，卓立公司与百年公司签订《房地产项目转让合同》（以下简称转让合同），百年公司为转让方（甲方），卓立公司为受让方（乙方），转让合同约定，转让项目为“固安绿洲风景小区”，项目开发建设现状拆迁协议书共有62家已签署完成，有两家未能签署协议。（拆迁补偿为：住房＋庭院面积1：1.1）。项目转让费500万元。甲方责任约定，甲方应当如实向乙方提供项目转让时现状情况。乙方责任约定，乙方应当按本合同的约定向甲方支付项目转让费；拆迁费用全部由乙方负责，拆迁后整个项目所有费用全部由乙方承担。甲方违约责任约定，甲方未按本合同约定履行义务而造成违约，甲方退还乙方全部已付费用，并按项目转让费的5%向乙方支付违约金并承担给乙方造成的实际损失。乙方违约责任约定，乙方未按本合同约定履行义务而造成违约，乙方按项目转让费的5%向甲方支付违约金，并承担给甲方造成的实际损失。2010年12月1日，双方签订《补充协议》，百年公司为甲方，卓立公司为乙方。该补充协议关于项目转让费约定乙方在原固安绿洲风景小区项目转让合同基础上再追加给甲方100万元，与原房地产项目转让合同中的500万元，合计600万元，一并付给甲方。关于项目转让费的给付时间和逾期给付的违约责任约定：乙方给甲方转让费600万元分三次付清，1、首付款150万元；2、二期付款（在招牌挂后10日内付给甲方200万元）；3、对清账后余款在已取得预售许可证后10日内全部付清，如到期不能履行每月按全额5%赔偿给甲方或将乙方所建固安县绿洲风景小区2000平方米楼房归甲方自行定价出售，乙方不得干涉甲方。卓立公司与百年公司签订转让合同和补充协议后，百年公司将固安绿洲风景小区项目转让给卓立公司，卓立公司取得该项目开发建设资格后，进行开发建设，于2012年9月5日取得该项目2号、3号、4号楼商品房预售许可证。于2014年9月29日取得该项目1号楼商品房预售许可证。百年公司转让该项目后，受卓立公司委托，协助卓立公司作被拆迁户的拆迁工作，拆迁工作中发生的拆迁费由卓立公司支付。现该项目已建设完成，自2010年1月至2013年10月，卓立公司共向百年公司支付费用528.5万元，其中转让费483万元，（2012年9月15日前已付397.7万元）拆迁费45.5万元。卓立公司尚欠百年公司转让费117万元未付。一审法院认为，卓立公司与百年公司签订合作合同及合作补充协议，后又签订转让合同及补充协议，就合作开发固安绿洲风景小区房地产项目的合作、解除、及该项目的转让事项进行了约定，其协议内容是双方的真实意思表示，合同及补充协议合法有效。双方均应按合同及补充协议的约定履行各自的义务。关于百年公司的本诉诉讼请求：根据转让合同及补充协议的约定，卓立公司应给付百年公司转让费600万元，分三期给付，其中第三期250万元在对清账后余款在取得预售许可证后10日内全部付清。卓立公司于2012年9月5日取得2号、3号、4号楼商品房预售许可证，便可进行商品房预售，从而有能力支付百年公司转让费。但卓立公司在2012年9月15日前给付百年公司转让费的数额为397.7万元，后来又给付85.3万元，尚欠百年公司117万元未付。卓立公司构成违约，应承担继续履行给付转让费并支付违约金的民事责任。双方约定如到期不能履行每日按全额5%赔偿，由于双方约定的违约金过分高于百年公司的实际损失，应按中国人民银行一至三年同期贷款年利率6%计算自2012年9月16日至2014年12月15日判决之日，未付转让费的利息损失为158094.25元（计算方法：117万元×6%÷365天×822天＝158094.25元）。百年公司的其他诉讼请求则不予支持。卓立公司辩解已给付百年公司转让费528.5万元，因转让合同约定拆迁费由卓立公司负担，卓立公司给付百年公司款项中的45.5万元已注明拆迁费，因此该部分款项45.5万元应认定为拆迁费，而非转让费。卓立公司的辩解理由不能成立。关于卓立公司的反诉请求：双方签订的转让合同中表述为“拆迁协议书”，与卓立公司拆迁户签订的协议表述为“拆迁置换补偿协议书”，卓立公司未能提供证据证实，“拆迁协议书”等同于“拆迁置换补偿协议书”，且未能提供证据证实百年公司未按合同约定时间交付各项法律手续。因此，卓立公司主张百年公司构成违约的观点不应得到支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判令卓立公司于判决生效后10日内给付百年公司项目转让费117万元及逾期付款违约金158094.25元。如果卓立公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费46800元，由百年公司负担34370元，由卓立公司负担12430元；一审反诉案件受理费49915元，由卓立公司负担。卓立公司不服一审判决发表以下上诉意见：关于本诉请求，一审判决认定本公司给付百年公司款项中的含45.5万元拆迁费，未计入项目转让费金额中错误；自百年公司提起本案诉讼时，己方未取得全部预售许可证，且未与对方核对账目，不具备付清项目转让费的条件。关于反诉请求：双方签订转让合同时约定，百年公司已经与62家被拆迁人签署完成拆迁协议书，有两家未能签署协议，而实际上在签订转让合同时，该公司仅签订了13户，在合同履行过程中，百年公司与56户签订了拆迁补偿协议书，剩余8户是本公司自行与被拆迁户签订履行；百年公司经手签订的拆迁协议违反转让合同的约定，超过1：1.1的标准；百年公司已取得的许可证件、协议文书等应按转让合同的约定在合同生效起15个工作日内交付，实际上该公司在订立合同后一年才交付。百年公司构成违约，应返还已支取的转让费528.5万元，并支付25万元的违约金。综上，二审应撤销一审判决，支持己方上诉请求。百年公司二审答辩称，卓立公司迟延给付履行项目转让费构成违约，本公司无违约行为，转让合同中的拆迁协议书指的是拆迁意向协议书，与对方所称的拆迁补偿协议书非同一概念。二审应驳回上诉，维持原判。本院二审查明，一审查明事实属实，本院予以确认。二审期间，卓立公司提交《馨领域小区回迁补偿情况汇总表》以及百年公司分别与张金英、郭启签订的《固安县绿洲风景小区城中村平房改造拆迁置换补偿协议书》，以期证实该公司给付百年公司的45.5万元系项目转让费，非拆迁费。百年公司针对上述证据发表质证意见称，上述证据均不属于二审新证据，且不能证实该45.5万元的性质系项目转让费。本院认为，卓立公司与百年公司就转让涉案房地产开发项目所签订的合作合同、合作补充协议、转让合同、《补充协议》均出自双方真实意思表示；以上四份合同（协议）形式均合法有效，内容均系有权处分，且未侵犯社会与第三人利益；又基于以上合同（协议）已实际履行的事实，本院对上述四份合同（协议）的效力均予以确认，该四份合同（协议）之间内容矛盾的，以后合同（协议）为准。因此，依据2010年12月1日，双方签订《补充协议》的约定，卓立公司受让涉案建设项目应当向百年公司给付600万元的项目转让费。对于卓立公司的清偿尾欠款义务，应依据《补充协议》中“对清账后余款（250万元）在已取得预售许可证后10日内全部付清”的约定内容予以确定。本案中，卓立公司分两次取得受让建设项目的住宅楼预售许可证：2012年9月5日取得该项目2号、3号、4号楼商品房预售许可证，2014年9月29日取得该项目1号楼商品房预售许可证。一审法院将2012年9月5日取得部分住宅楼预售许可证的时间作为卓立公司清偿尾欠款的条件，忽略了尾欠款的含义，没有正确解读双方将“取得预售许可证”作为清偿尾欠款的约定目的；且基于百年公司提起本案诉讼时，双方未进行账目核对的事实，“对清账”的清偿尾欠款条件并未成就。因此，应当将涉案建设项目最晚取得商品房预售许可证时间，即2014年9月29日取得该项目1号楼商品房预售许可证的时间作为付款条件，以平衡双方当事人的合同义务。据理，百年公司主张卓立公司违反约定，迟延履行项目转让费的观点不能成立。一审法院判令卓立公司承担逾期付款违约金，属认定事实错误，本院依法予以纠正。卓立公司上诉认为自百年公司提起本案诉讼时，该公司未取得全部预售许可证，且对方未核对账目，因此不具备付清项目转让费的条件的观点，本院予以支持。一审判决认定，在卓立公司向百年公司支付的款项中，百年公司以“拆迁费”等名义收取45.5万元，不应计入卓立公司已付项目转让费。但就以上事实，在卓立公司否认的条件下，百年公司未提交充分有效证据证实，其相应收款凭证中的“拆迁费”等记载，与实际卓立公司实际向全部拆迁户给付全额拆迁补偿的事实不符。在百年公司实际出具的收款凭证中，相当金额以“拆迁费”、“借款”等非项目转让费名义收取，如果仅以记载内容作为判断收取款项的性质，将忽略双方财会制度不健全，款项交接具有随意性的客观事实。卓立公司上诉认为百年公司以拆迁费名义收取的45.5万元，应计入项目转让费金额中的观点，本院予以支持。虽然百年公司未能按照转让合同约定，完成签约任务、且其实际签约拆迁协议中，有部分超出转让合同约定的补偿比例。但该公司与被拆迁人达成的协议，均已由卓立公司实际履行，该事实应视为卓立公司对百年公司违约行为的时候追认，以及对百年公司不当履行合同项下义务责任的免除。卓立公司上诉认为百年公司迟延签署协议、未与全部被拆迁人达成协议以及补偿超过合同约定的行为过错，应承担违约责任的观点，本院不予支持。据理，对于百年公司迟延交付许可证件、协议文本的行为，百年公司亦不应承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定的规定，判决如下：一、维持河北省固安县人民法院（2014）固民初字第123号民事判决第二项与第三项；二、变更河北省固安县人民法院（2014）固民初字第123号民事判决第一项为：廊坊卓立房地产开发有限公司于本判决生效之日后十日内给付廊坊百年房地产开发有限公司固安分公司转让费71.5万元。如廊坊卓立房地产开发有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费46800元，由廊坊卓立房地产开发有限公司负担6800元，由廊坊百年房地产开发有限公司固安分公司负担4万元；一审反诉案件受理费49915元，由廊坊卓立房地产开发有限公司负担。二审案件受理费42024元，由廊坊卓立房地产开发有限公司负担22024元，由廊坊百年房地产开发有限公司固安分公司负担2万元。本判决为终审判决。审　判　长　　曹　怡审　判　员　　王荣秋代理审判员　　齐向欣二〇一五年八月十日书　记　员　　韦　丹微信公众号“”