（2015）浙杭民终字第2128号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-09-30
案件名称
杭州诚信物业管理有限公司与杭州市江干区彭埠街道章家坝社区居民委员会物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杭州市江干区彭埠街道章家坝社区居民委员会,杭州诚信物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)浙杭民终字第2128号上诉人（原审被告）杭州市江干区彭埠街道章家坝社区居民委员会。负责人范志红。委托代理人王双、张梦杨。被上诉人（原审原告）杭州诚信物业管理有限公司。法定代表人张秋萍。委托代理人王红良。上诉人杭州市江干区彭埠街道章家坝社区居民委员会（以下简称章家坝居委会）因与被上诉人杭州诚信物业管理有限公司（以下简称诚信物业）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2015）杭江民初字第685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月5日公开开庭进行了审理。上诉人章家坝居委会的负责人范志红和委托代理人王双、被上诉人诚信物业的委托代理人王红良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定事实如下：2008年10月30日，杭州运河（江干段）综合整治与保护开发指挥部（以下简称运河江干段指挥部）作为甲方与乙方诚信公司签订《章家坝云河家园东区前期物业服务合同》1份，章家坝居委会为该合同的鉴证方。合同约定：诚信物业为云河家园提供物业服务，多层住宅每平方米每月0.50元，小高层住宅每平方米每月0.80元。商铺每平方米每月1.60元。提供物业服务的期限自2008年11月1日起至顺延3年止或云河家园业主委员会成立。等等。2013年9月10日，章家坝居委会向诚信物业出具情况说明1份，载明：前期物业合同虽约定了云河家园物业服务费用的支付标准和方式，但考虑到在实际情况中的可操作性，业主对自行缴纳物业费的不理解和不习惯性，最终协商物业费均由云河江干段指挥部支付给章家坝居委会再由章家坝居委会支付给诚信物业。根据“三免两减半”农居安置小区优惠政策，运河江干段指挥部自2011年11月开始只支付物业费总额的50%，作为物业服务单位虽应向业主上门收取剩余的50%，但考虑到安置小区的特殊性，此工作一直搁置。诚信物业也因经营状况不好于2012年6月提出撤管要求，现下届服务单位没有着落，为了小区的安定团结，章家坝居委会同意2011年11月至2013年9月底小区50%物业费约345781.22元，于诚信物业撤管或40%商铺落实到位第一时间由章家坝居委会支付。另查明，2013年10月15日诚信物业撤出云河家园小区，并与新进驻物业公司办理完毕交接手续。根据“三免两减半”农居安置小区优惠政策，2008年11月1日至2011年10月31日的物业服务费已由运河江干段指挥部通过章家坝居委会支付给诚信物业。2011年1月至2013年9月底的物业服务费其中50%共计345781.22元，运河江干段指挥部已支付到章家坝居委会处，章家坝居委会将其中的330888.68元支付给了诚信物业，剩余14892.54元尚未支付。2011年1月至2013年9月底的物业服务费剩余50%应由章家坝居委会支付给诚信物业，章家坝居委会至今尚未支付。诚信物业于2015年4月15日诉至原审法院，请求判令：章家坝居委会支付其物业服务费360673.76元及支付自2013年10月16日起至实际付款之日止按年利率6%计算的逾期付款利息损失，本案诉讼费由章家坝居委会负担。原审法院认为：2013年9月10日由章家坝居委会向诚信物业出具的情况说明，系双方及运河江干段指挥部三方根据案涉小区实际情况及“三免两减半”农居安置小区优惠政策协商一致的结果，系章家坝居委会的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，各方均应遵照履行。章家坝居委会辩称剩余14892.54元尚未支付给诚信物业系案涉小区的卫生保洁费应由诚信物业承担并支付给章家坝居委会，但诚信物业并未全部支付，故章家坝居委会在运河江干段指挥部通过章家坝居委会支付给诚信物业的物业服务费中扣除了相应的14892.54元，对此原审法院认为，章家坝居委会未提供有效证据证明案涉小区的卫生保洁费应由诚信物业承担，即使应由诚信物业承担，亦属另一法律关系，章家坝居委会可另行主张，故章家坝居委会的该项辩称原审法院不予采纳。现应由运河江干段指挥部通过章家坝居委会支付给诚信物业的物业服务费，运河江干段指挥部已经支付到位，章家坝居委会仅向诚信物业支付了330888.68元，理应将剩余部分14892.54元支付给诚信物业。章家坝居委会还辩称本应由其承担的345781.22元物业服务费，支付条件尚未成就，且章家坝居委会的财政系划拨，资金支出有严格的审批制度，现在也无力支付。对此原审法院认为，情况说明中关于章家坝居委会应支付物业服务费的条件约定为诚信物业撤管或40%商铺落实到位，现诚信物业已于2013年10月15日撤管，故情况说明中约定的支付条件已经成就，而资金审批制度系章家坝居委会内部规定，章家坝居委会不能以此作为不支付物业服务费的理由，故章家坝居委会的该项辩称原审法院不予采纳，章家坝居委会理应支付由其承担的物业服务费345781.22元。章家坝居委会至今未支付上述款项，诚信物业有权要求章家坝居委会赔偿逾期付款的利息损失，现诚信物业要求按照年利率6%计算，不高于银行同期贷款利率，原审法院予以准许。诚信物业的诉讼请求，有事实与法律依据，原审法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、章家坝居委会支付给诚信物业物业服务费共计360673.76元，于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、章家坝居委会向诚信物业赔偿以360673.76元为基数按年利率6%从2013年10月16日开始计算至付清物业服务费之日止的逾期付款利息损失，于判决生效后十日内付清。按规定减半收取的案件受理费3595元，由章家坝居委会负担。章家坝居委会应负担的诉讼费用应在判决生效之日起三日内交纳至原审法院。宣判后，章家坝居委会不服，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清。上诉人已经按照合同的约定履行了自己的义务，无需承担被上诉人在一审诉讼请求中所称的付款义务。一、上诉人与被上诉人已在《章家坝云河家园东区前期物业服务合同》中明确约定，物业服务费用实行”三免两减半”的农居优惠政策，其中后二年物业费的剩余50%由小区业主承担支付。且业主为物业公司提供服务的实际使用人，其二者之间的法律关系为事实上的合同关系，理应支付物业公司相应的物业费用。二、被上诉人向一审法院提交的关于上诉人承诺支付剩余50%物业费的情况说明，并不具有实际执行的可能性。根据《城市居民委员会组织法》的规定，社区居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。其基本职能和任务是：1、宣传宪法、法律、法规和国家的政策，维护居民的合法权益，教育居民履行依法应尽的义务；2、办理本居住区居民的公共事务和公益事业；3、调解民间纠纷；4、协助维护社会治安；5、协助人民政府或者其它的派出机关做好与居民利益有关的公共卫生、计划生育、优抚救济、青少年教育等工作；6、向人民政府或者其它的派出机关反映居民的意见、要求和提出建议。《杭州市人民政府办公厅转发市民政局市财政局关于加强社区经费管理若干意见的通知》与《彭埠镇村级会计委托代理工作实施细则》亦有相关规定。因此，上诉人并没有权利作出类似的支付承诺，也无权随意支配政府划拨的财政收入。三、上诉人财政来源固定，现对于所做承诺无履行能力。居委会财政收入主要来自划拨，上诉人本以为云河家园商铺出租所得租金收益有40%可归其支配使用，即可以此为资金来源支付被上诉人物业服务费用，但事后才知道商铺租金由彭埠街道统一管理，上诉人无权使用。同时假使上诉人承诺有效，现也不符合支付条件。上诉人与被上诉人之间的承诺为40%商铺租金落实到位后方才支付物业服务费用，然商铺租金如今根本没有到位，故支付条件并未成就。综上，被上诉人在一审中诉请的物业费，应由运河家园业主支付，而非上诉人应承担的付款义务，上诉人更不存在承担自2013年10月16日起计算的逾期利息损失的义务，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，并判令被上诉人承担本案的诉讼费。被上诉人诚信物业辩称：一、关于上诉人于2013年9月10日向被上诉人出具《情况说明》，上诉人在该情况说明中所作出的承诺属于附条件的民事法律行为，合法有效，具有相应的法律效力。2013年9月10日，上诉人在《情况说明》中向被上诉人承诺：“同意2011年11月至2013年9月底小区50%物业费合计约345781.22元于诚信物业撤管或商铺落实到位第一时间由上诉人支付。”上诉人在作出该承诺时，系出于上诉人真实意思表示，不存在受欺诈、胁迫等情形，内容也不违反相关法律法规的规定，故上诉人所作该承诺具有法律效力。上诉人以其没有资金支付能力或无权作出承诺为由主张不支付款项，不具有相应的事实及法律依据。二、上诉人的该付款承诺所附带条件已经成就，故上诉人应当依法承担支付责任。依据上诉人的承诺，其付款之条件为“诚信物业撤管或商铺落实到位”，该条件中的二项内容属于并列的可选择条件，而不是二项必须同时齐备才符合条件。2013年10月15日，被上诉人已经撤出小区物业管理，并且办理完毕物业全部移交手续，故上诉人的付款条件即诚信物业撤管的付款条件已经成就，上诉人应当履行付款义务。上诉人以商铺至今尚未落实为由，拒绝付款，没有法律依据。三、上诉人履行能力如何与是否应承担付款义务没有关联性。由于上诉人系单方面承诺代替业主履行物业服务费用的支付义务，上诉人的付款承诺具有法律效力，也已经达到付款的条件，故上诉人未付款即已经构成违约。上诉人上诉称其系财政固定来源，目前没有履行付款的能力，该抗辩没有法律依据。终上所述，被上诉人诚信物业请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。上诉人章家坝居委会与被上诉人诚信物业在二审举证期限内均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。另查明，2015年4月15日，章家坝居委会向诚信物业出具情况说明一份，载明：诚信物业依据《章家坝云河家园东区前期物业服务合同》约定履行了物业服务义务，至2013年10月15日止，并已经于该日办理完毕物业移交手续。2011年11月至2013年9月底期间应由运河江干段指挥部承担支付义务的50%部分的物业服务费用345781.22元，已经由运河江干段指挥部支付至本社区居民委员会，并由本社区居民委员会将其中的330888.68元转支付给诚信物业，剩余的14892.54元尚未支付。2011年11月至2013年9月底期间的另外50%的物业服务费用345781.22元，本应在诚信物业撤管或40%商铺落实到位第一时间由本社区居民委员会承担支付，因各种原因至今尚未支付。被上诉人诚信物业在二审开庭审理后明确表示，自愿在一审判决的物业服务费中扣除保洁费14892.54元。本院认为，案涉章家坝云河家园东区小区系农居安置小区，章家坝居委会根据小区实际情况于2013年9月10日、2015年4月15日向诚信物业作出的物业服务费支付承诺系其真实意思表示，且未违反法律强制性规定，应依约履行。因此，2011年1月至2013年9月的物业服务费剩余50%即345781.22元应由章家坝居委会支付。章家坝居委会主张支付条件未成就，根据上述两份情况说明的记载，上述剩余物业服务费50%即345781.22元的支付条件为“诚信物业撤管或40%商铺落实到位第一时间”，现诚信物业已经于2013年10月15日撤管，故支付条件已经成就，章家坝居委会主张此处的“或”即“和”的意思，缺乏证据佐证，本院不予采信。一审法院对逾期付款利息的认定并无不当，本院予以确认。运河江干段指挥部支付给章家坝居委会但章家坝居委会尚未支付给诚信物业的物业服务费14892.54元，因诚信物业二审中明确表示自愿放弃，故本院予以确认，并相应扣除利息损失部分。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因诚信物业二审中自愿放弃部分主张而导致的改判不属于一审错判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更杭州市江干区人民法院（2015）杭江民初字第685号民事判决第一项为：杭州市江干区彭埠街道章家坝社区居民委员会支付给杭州诚信物业管理有限公司物业服务费共计345781.22元，于本判决生效之日起十日内付清；二、变更杭州市江干区人民法院（2015）杭江民初字第685号民事判决第二项为：杭州市江干区彭埠街道章家坝社区居民委员会向杭州诚信物业管理有限公司赔偿以345781.22元为基数按年利率6%从2013年10月16日开始计算至付清物业服务费之日止的逾期付款利息损失，于本判决生效后十日内付清。三、驳回杭州诚信物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费7190元，减半收取3595元，由杭州市江干区彭埠街道章家坝社区居民委员会负担，并于本判决生效之日起三日内交纳至原审法院；二审案件受理费7190元，由杭州市江干区彭埠街道章家坝社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 王亮审 判 员 韩昱代理审判员 韦薇二〇一五年八月十日书 记 员 周佳 来自