（2015）青民一终字第1237号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-10-09
案件名称
青岛海滨服装机械厂与青岛燕来青茶叶有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青岛燕来青茶叶有限公司,青岛海滨服装机械厂
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一终字第1237号上诉人（原审被告）青岛燕来青茶叶有限公司。法定代表人徐敏学，经理。被上诉人（原审原告）青岛海滨服装机械厂。法定代表人张庆河，厂长。委托代理人李金花，山东清铭律师事务所律师。委托代理人张颖，山东清铭律师事务所律师。上诉人青岛燕来青茶叶有限公司（以下简称燕来青茶叶公司）因与被上诉人青岛海滨服装机械厂（以下简称海滨机械厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2014）黄民初字第5757号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人燕来青茶叶公司法定代表人徐敏学，被上诉人海滨机械厂的委托代理人李金花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。海滨机械厂在原审中诉称，2004年3月，海滨机械厂、燕来青茶叶公司签订房屋租赁合同，约定燕来青茶叶公司租赁海滨机械厂厂房30间，期限15年。合同签订后，燕来青茶叶公司无故拖欠租赁费。根据合同约定的拖欠租赁费条款，海滨机械厂有权解除合同。现请求判令：1、解除房屋租赁合同；2、燕来青茶叶公司向海滨机械厂支付租赁费30000元；3、诉讼费由燕来青茶叶公司承担。燕来青茶叶公司未予书面答辩，庭审时口头辩称，海滨机械厂对燕来青茶叶公司断水断电，且合同期限未届满，不应解除合同，请求驳回海滨机械厂的诉讼请求。原审查明，2004年3月15日，海滨机械厂、燕来青茶叶公司签订房屋租赁合同，约定海滨机械厂将房屋30间租赁给燕来青茶叶公司使用，期限15年，从2004年3月15日起至2019年3月15日止。租金数额及缴纳期限：租金6000元，每年3月15号前缴纳次年租费。合同的解除：承租人拖欠租金累计达“/”个月等情形。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，燕来青茶叶公司于2009年3月15日向海滨机械厂缴纳了最后一笔租赁费，2010年3月15日之前的租赁费已付清，此后的租赁费燕来青茶叶公司未缴纳。2014年6月19日，海滨机械厂通过诉讼的方式向燕来青茶叶公司主张2009年3月15日至2013年3月15日燕来青茶叶公司应缴纳的到期租赁费30000元。海滨机械厂主张，根据合同约定，燕来青茶叶公司拖欠租金一个月，海滨机械厂有权解除合同。燕来青茶叶公司对此不予认可，称租赁合同解除条款中的“/”非阿拉伯数字“1”，燕来青茶叶公司一直按期缴纳租赁费至2010年3月15日，此后，海青农村信用社曾于2010年12月10日书面通知燕来青茶叶公司搬迁房屋，海滨机械厂无权主张房屋租赁费，且海滨机械厂已被工商部门吊销，无起诉权，并提交了2010年12月10日海青农村信用社通知燕来青茶叶公司缴纳租赁费及限期搬迁的通知。经原审庭审质证，海滨机械厂称与海青信用社签订的以资抵债协议未履行。原审庭审过程中，海滨机械厂主张租赁费的数额计算有误，海滨机械厂、燕来青茶叶公司均认可燕来青茶叶公司未向海滨机械厂缴纳的到期日租赁费期限应为2010年3月15日至2014年3月15日期间的租赁费。对海滨机械厂、燕来青茶叶公司争议的涉案房屋租赁费问题，经申请，原审到海青农村信用社依法调取了相关证据，经查：2005年11月2日，海滨机械厂与海青农村信用社签订了以资抵贷协议书，约定海滨机械厂将土地、房产等资产作价抵顶欠海青信用社的贷款本息，海青信用社享有出租、出售权。2010年12月10日，海青信用社对租赁海滨机械厂厂房的租赁户发出了限期搬迁的通知。原审另查明，海滨机械厂自1998年4月6日经工商部门登记成立，于2005年10月25日因未年检被工商部门吊销，燕来青茶叶公司现仍使用海滨机械厂的房屋，未向海青农村信用社交纳过租赁费用。原审认为，海滨机械厂、燕来青茶叶公司签订的租赁合同，系当事人双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。对燕来青茶叶公司所述的海滨机械厂被工商部门吊销不能追索租赁费的抗辩理由，根据有关法律规定，企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，在清算程序结束注销登记前，仍具备诉讼主体资格，燕来青茶叶公司以此作为拒付租赁费的抗辩理由不予采信。对海滨机械厂主张的租赁费数额，根据合同对租赁费约定“每年3月15日前缴纳次年租费”的缴纳期限，在双方均认可燕来青茶叶公司应缴纳的到期租赁费为四年的情况下，按照每年6000元的约定，海滨机械厂主张的租赁费数额应为24000元，在履行期已届满的情况下，燕来青茶叶公司应向海滨机械厂缴纳。对解除合同问题，根据承租人拖欠租金累计达“/”个月的解除条件，即使双方未约定期限，根据合同法的有关规定，燕来青茶叶公司亦应在合理的期限内向海滨机械厂履行缴纳义务，但从2010年3月15日后至海滨机械厂起诉之日，燕来青茶叶公司一直未履行缴纳租金的义务，已构成违约，对海滨机械厂要求解除合同的诉求，原审予以支持。关于海青农村信用社与海滨机械厂之间签订的以资抵债协议书，因燕来青茶叶公司未向海青信用社缴纳租金，该以资抵债协议书因海滨机械厂存在争议在本案中不能确定是否已履行，且燕来青茶叶公司向海滨机械厂履行义务至2010年，在未履行缴纳租金义务的前提下，其不能推翻从2010年3月15日至海滨机械厂起诉之日未向海滨机械厂缴纳租金的事实，即使海滨机械厂拒收租金，燕来青茶叶公司还可通过公证部门对到期租金进行提存履行缴纳义务，因此，对燕来青茶叶公司以收到海青农村信用社书面通知海滨机械厂无权主张租赁费的抗辩理由，不予支持。根据合同约定，燕来青茶叶公司逾期缴纳租金至海滨机械厂起诉之日已超四年的时间，海滨机械厂要求解除合同，符合合同约定的解除条件，原审予以支持。综上，海滨机械厂要求燕来青茶叶公司支付租赁费并解除合同的诉求，符合合同约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除海滨机械厂与燕来青茶叶公司于2004年3月15日签订的房屋租赁合同；二、燕来青茶叶公司于判决生效之日起十日内给付海滨机械厂租赁费24000元；三、驳回海滨机械厂其他诉讼请求。案件受理费550元，海滨机械厂负担150元，由燕来青茶叶公司负担400元。宣判后，燕来青茶叶公司不服提起上诉，请求：一、撤销一审判决，改判不解除海滨机械厂与燕来青茶叶公司之间的租赁合同，燕来青茶叶公司不支付海滨机械厂租赁费24000元；二、一二审诉讼费用由海滨机械厂承担。其上诉的理由是：一审判决认定事实不清，证据不充分。燕来青茶叶公司租赁房屋期间，海滨机械厂断水断电，给燕来青茶叶公司造成很大损失。2005年11月2日，海滨机械厂与海青农村信用社签订了以资抵贷协议书，约定海滨机械厂将土地、房产等资产作价抵顶贷款本息，海青农村信用社享有出租、出售权。2010年12月10日，海滨机械厂对燕来青茶叶公司发出限期搬迁的通知，海滨机械厂的行为已严重违约在先，侵害了燕来青茶叶公司的合法权益。综上所述，请求二审法院查明事实，支持燕来青茶叶公司的上诉请求。被上诉人海滨机械厂辩称，双方签订的租赁合同系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按协议履行，因此燕来青茶叶公司应履行交纳租赁费的义务，但从2010年3月15日至今未交纳任何租金，已构成违约。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。经审理查明，二审查明事实与一审查明一致。本院认为，本案中查明，燕来青茶叶公司自2010年3月15日之后即欠付租金未交，至海滨机械厂一审起诉时已过四年多的时间，属于严重怠于履行合同义务致海滨机械厂租赁合同目的无法实现，海滨机械厂起诉要求解除合同符合法律规定。关于海滨机械厂与海青农村信用社签订以资抵贷协议书的问题。因燕来青茶叶公司未向海青农村信用社交纳租金，其不能推翻从2010年3月15日至海滨机械厂起诉之日未向海滨机械厂缴纳租金的事实。对燕来青茶叶公司以收到海青农村信用社书面通知，海滨机械厂严重违约在先的抗辩理由，本院不予支持。关于海滨机械厂主张的海滨机械厂断水断电给燕来青茶叶公司造成损失的问题，因燕来青茶叶公司一直使用涉案房屋，其以此主张不应当缴纳租赁费，本院不予支持。对燕来青茶叶公司提出的损失问题，因其在一审审理期间并未提出反诉，本院不予处理。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人青岛燕来青茶叶有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐镜圆代理审判员 迟金铜代理审判员 高仁青二〇一五年八月十日书 记 员 王莉莉 来源：百度搜索“”