（2015）浦民一（民）初字第17863号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-10-26
案件名称
魏培菊与顾永明、张秀娟等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
魏培菊,顾永明,张秀娟,顾萍萍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第17863号原告魏培菊。委托代理人王浩，上海六邦律师事务所律师。被告顾永明。被告张秀娟。被告顾萍萍。以上三被告的共同委托代理人王孝和。原告魏培菊诉被告顾永明、张秀娟、顾萍萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，于同年6月8日公开开庭进行了审理，原告魏培菊及其委托代理人王浩，三被告的委托代理人王孝和均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告魏培菊诉称，坐落于上海市浦东新区泥城镇公平村苏桥＊＊＊号房屋系由三被告出资建造的农村宅基地房屋（以下简称系争房屋）。2013年4月30日，原告与三被告签订一份《房屋买卖合同》，约定三被告将该房屋出售给原告，房屋总价为人民币25万元，付款方式为自合同签订之日原告支付房屋定金15万元，余款在70天内付清；同时约定，被告自合同签订之日起将房屋内贵重物品拿走，其余杂物将在70天内搬走，否则，如有剩余物品被告视为放弃；如被告未在70天搬离房屋的，超期一至三十天按房价的10%向原告赔偿，以此类推，严禁超期三个月，被告还承诺该房遇到政策变动拆迁等一切利益归原告所有。上述合同签订当日，原告即向被告支付房款15万元，随后原告于2015年5月29日向被告支付余款10万元，但被告未按约交付房屋，原告曾多次催促被告搬离系争房屋，但被告置之不理。故原告起诉要求确认原告与三被告签订的《房屋买卖合同》有效；判令三被告继续履行上述合同，将系争房屋交付原告；判令三被告支付违约金25万元。审理中，原告明确，如果法院认定针对系争房屋的买卖合同无效，原告则要求三被告返还购房款25万元，并支付利息损失（以15万元为基数，自2013年5月1日计算至判决生效日止；以10万元为基数，自2013年5月30日计算至判决生效日止，均按照中国人民银行规定的同期贷款利率4倍标准计算）。审理中，原告坚持认为双方系真实的房屋买卖关系，25万元系基于房屋买卖合同所付。被告顾永明、张秀娟、顾萍萍辩称，2013年4月被告顾萍萍需要向他人借款，认识了原告手下的业务员杜某，其声称可以通过抵押担保的方式放款给被告顾萍萍。2013年4月30日被告至原告的经营地洽谈，言明要借款15万元，在杜某的撮合下，商定了借款期限和利率。之后，原告同意将被告的系争房屋以买卖合同的形式作为担保向原告借款，故双方签订的房屋买卖合同的性质实质为抵押担保的性质。在签订上述合同后，被告顾萍萍、顾永明应原告的要求出具了收条，原告通过银行转账的方式将15万元给被告顾永明，被告顾萍萍领取15万元后，将33，000元利息支付给了原告。2013年5月29日，原告将现金76，000元交付给了被告顾萍萍，应原告的要求，被告又出具了10万元的收条给原告。因原告与被告顾萍萍之间系借款关系，2013年7月，被告顾萍萍又向原告归还了15，000元，该款打入了原告的合伙人洪某的账户。2013年9月，被告顾萍萍又归还原告现金1万元。之后，因被告顾萍萍无力归还借款，2013年11月，在原告的帮助下，为被告顾萍萍办理了小额贷款39，000元，被告顾萍萍实际收到9，000元，其余3万元又归还给了原告。另外，即使法院认定双方的合同为买卖房屋的合同关系，因系争房屋为农村宅基地房屋，原告并非系争房屋所在地的人员，无权买受系争房屋，故原告与三被告签订的房屋买卖合同无效。经审理查明，原告系上海市奉贤区奉城镇卫季村的村民。三被告系上海市浦东新区泥城镇公平村农村村民。系争房屋为三被告申请建造的农村宅基地房屋，宅基地使用证上载明的户主为被告顾永明。2013年4月30日，原告与三被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买系争房屋，转让款为25万元；自合同签订之日起，原告向三被告预付购房款15万元，其余款项在70天内付清；三被告自合同签订之日将屋内贵重物品搬走，其余杂物将在70天内搬走；如三被告在70天内还有剩余物品，将视为三被告放弃；自合同签订之日70天内，三被告及其家人搬离房屋，超期一天至三十天按房屋成交价的百分之十赔偿给原告，以此类推，严禁超期三个月等。合同签订当日，三被告向原告交付了系争房屋的宅基地使用证，原告向被告顾永明的账户汇入15万元，并由被告顾永明出具了收到买房款15万元的收条。2013年5月29日，被告顾永明出具收条言明收到买房款10万元。此后，因三被告未向原告交付房屋，原告涉讼。证明上述事实的证据有：宅基地使用证、上海市浦东新区泥城镇公平村民委员会出具的证明、农民宅基地使用权审查表、房屋买卖合同、收条、银行业务回单及银行明细对账单。经审查，原、被告对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。庭审结束后，被告还向本院提交了被告顾永明的农业银行金穗借记卡明细对账单，以证明于2013年6月30日从顾永明的账户中将15，000元归还给了原告外甥洪某。又提交了案外人张某某的零售客户交易清单，以证明因被告未能向原告及时还款，在原告的建议下，以张某某的名义于2013年11月22日向银行借款39，000元，并将其中3万元由被告顾萍萍归还了原告。经质证，原告认为上述证据已经超过举证期限，并认为顾永明的对账单不能反映钱款的去向，且该15，000元原告未收到，与原告无关；对张某某的交易清单的证明内容也不认可，也未收到过3万元。因被告在庭审后提交的该两份证据不能反映被告据此证明的事实，原告也否认收取钱款的事实，加之，被告也无其他证据印证上述事实，故本院对于被告据此证明的事实不予采信。庭审后，被告还申请证人杜士伟和张某某进行作证。杜士伟陈述称，其与原告、被告顾萍萍均为朋友关系，也是他们之间借款的介绍人。2013年4月被告顾萍萍希望其帮助借款，故其介绍原告向被告顾萍萍出借款项，原告同时要求以房屋作为抵押，后又称房屋抵押不合法，故要求和被告签订房屋买卖合同。2013年4月30日，原告和被告顾萍萍到银行进行卡卡转账，其在银行门口等待，他们具体转了多少钱款其并不清楚，当日被告顾萍萍从银行取出了49，000元到原告公司后拿了一部分钱款给原告作为利息。此后，其听被告顾萍萍说还向原告借款10万元。2013年9月，其看到被告顾萍萍曾向原告还款1万元，但原告没有出具收据。张某某陈述称，其为被告顾萍萍的朋友，被告顾萍萍向原告借款的事情，是其在顾萍萍打电话时听到的，后来原告向被告顾萍萍催款，被告无力还款，被告顾萍萍又不具备贷款资格，在原告的建议下，由原告操办以其名义向银行贷款39，000元，取得贷款当天，其将3万元交给被告顾萍萍，由顾萍萍返还给了原告，其余9，000元由其所得。经质证，原告认为不认识上述两证人，对证人证言均不认可；被告对上述证人证言无异议。本院认为，农村宅基地买卖应严格按照法律法规的规定进行。现系争房屋为三被告在上海市浦东新区泥城镇公平村建造的具有宅基地使用权的房屋，而原告并非上述范围内农村集体经济组织成员，且上述房屋买卖并未取得有关组织和部门批准，且系争房屋至今并未交付原告，故上述合同应当认定无效。三被告应当返还原告购房款25万元，鉴于三被告实际占用了原告的上述资金，故还应当向原告支付占用期间的银行同期存款利率为标准的利息。至于原告主张合同无效后，要求三被告支付银行同期贷款利率4倍的利息的主张，无事实和法律依据，本院难以支持。三被告认为原告交付被告的25万元实际为借款性质，无其他有效证据加以证明。三被告认为本案房屋买卖合同实际为抵押担保合同性质，并无证据证明，本院不予采信。三被告还认为向原告已经归还了部分款项，对此原告不予认可，三被告也无证据证明，本院不予采信。被告虽申请了证人出庭作证，但并不能证明证人的身份，被告也认为不认识证人，且证人所述无其他任何证据加以印证，本院对于证人证言难以采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：一、原告魏培菊与被告顾永明、张秀娟、顾萍萍于2013年4月30日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告顾永明、张秀娟、顾萍萍于本判决生效之日起十日内返还原告魏培菊房款25万元；三、被告顾永明、张秀娟、顾萍萍于本判决生效之日起十日内偿付原告魏培菊银行利息（以15万元为基数，自2013年5月1日计算至判决生效日止；以10万元为基数，自2013年5月30日计算至判决生效日止，均按照中国人民银行规定的同期存款利率标准计算）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8，800元，减半收取4，400元，由被告顾永明、张秀娟、顾萍萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 胡铁红二〇一五年八月十日书记员 王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违法法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任。 更多数据：