（2015）南民初字第387号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-09-24
案件名称
吴进斌、刘婷婷与无锡合众太平洋资产经营管理有限公司委托合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡市南长区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴进斌,刘婷婷,无锡合众太平洋资产经营管理有限公司
案由
委托合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
江苏省无锡市南长区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第387号原告吴进斌。原告刘婷婷。委托代理人陆晓仁（受吴进斌、刘婷婷的共同特别授权委托），江苏连元律师事务所律师。被告无锡合众太平洋资产经营管理有限公司。法定代表人高赟，该公司董事长。委托代理人刘伟中、陈涛（均受无锡合众太平洋资产经营管理有限公司的特别授权委托），均系江苏诚卓律师事务所律师。原告吴进斌、刘婷婷诉被告无锡合众太平洋资产经营管理有限公司（以下简称合众管理公司）委托合同纠纷一案，本院于2015年3月3日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴进斌及吴进斌、刘婷婷的共同委托代理人陆晓仁，被告合众管理公司的委托代理人陈涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴进斌、刘婷婷诉称：吴进斌与刘婷婷系夫妻关系，2013年6月15日，吴进斌、刘婷婷与无锡合众太平洋数码电脑有限公司（以下简称合众数码公司）订立《无锡市存量房买卖合同》，购买无锡市南长区人民西路49,51-106房屋（以下简称涉案房屋），并支付了相应对价。同时与合众管理公司订立《委托经营管理合同》，吴进斌、刘婷婷委托合众管理公司对涉案房屋进行管理、经营，该合同系为培育合众太平洋数码广场商业环境或行业市场而订立，但涉案房屋并未如双方订立委托合同所确定的是培育合众太平洋数码广场的商业环境或行业市场，而是发展为与双方订立合同时所承诺和约定完全违背的家具市场，家具行业并非数码行业，合众管理公司已确立了家具广场的业态，在短期内不再可能有培育数码广场的环境，且销售的家具业态低端化、表面化，销售业绩不理想，并未实现其规避行业竞争实现利润创收的目的，已造成合同预期目的不可实现，因此吴进斌、刘婷婷有权要求解除与合众管理公司的委托合同关系。现涉案房屋装修的后果是为了经营家具广场而非数码广场，与吴进斌、刘婷婷订立合同的初衷不符。现要求：1、解除吴进斌、刘婷婷与合众管理公司之间于2013年6月15日签订的《委托经营管理合同》；2、合众管理公司返还吴进斌、刘婷婷支付的房屋设计制作费7万元并赔偿利息损失（以7万元为基数，自2014年1月13日起至判决实际履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；3、本案诉讼费由合众管理公司承担。被告合众管理公司辩称：双方签订的《委托经营管理合同》是双方协商一致，在公平自愿的基础上达成的，当事人对于私权的约定只要不违反法律规定应当认定为合法；合众管理公司进行业态调整是得到合同中授权的，且双方也约定就此不需要吴进斌、刘婷婷另外授权，吴进斌、刘婷婷不享有解除合同的权利，对于委托合同的任意解除权双方也排除使用，合众管理公司也不存在违约行为，吴进斌、刘婷婷要求解除合同没有法律或合同依据；对于涉案房屋进行装修是受吴进斌、刘婷婷的委托，现已装修完毕，吴进斌、刘婷婷也支付了装修款，委托事项已完成，吴进斌、刘婷婷诉请返还装修款没有合同和法律依据。综上，请求法院依法驳回吴进斌、刘婷婷的全部诉请。经审理查明：合众数码公司与刘婷婷订立无锡市存量房买卖合同，备案日期为2013年6月15日，房屋位于无锡市南长区人民西路49,51-106（建筑面积为17.76平方米），涉案房屋登记于吴进斌、刘婷婷名下，产权登记日期为2013年9月5日。吴进斌、刘婷婷与合众管理公司于2013年6月15日订立《委托经营管理合同》，合同载明：委托方吴进斌、刘婷婷（以下简称甲方），受托方合众管理公司（以下简称乙方）；甲方委托乙方管理的物业为位于无锡市人民西路49,51号106室（以下简称该物业），建筑面积为17.76平方米；甲方委托乙方对该物业进行管理的期限为起租日（即2013年7月1日）之日起10年（至2023年6月30日止）；乙方可根据本合同中甲方的委托（不需要甲方另行授权）将该物业与合众太平洋数码广场商业项目的其他物业进行统一集中管理（包括但不限于与其他物业合并招租、合并经营、业态调整等）；该物业自起租日2013年7月1日至2016年6月30日，甲方无需支付该物业在此期间内的运营管理、水、电等相关费用，此费用由乙方承担。甲方同意在此期间内将该物业交由乙方使用，乙方无需向甲方支付任何费用（包括但不限于该物业租金等）；自该物业起租日（即2013年7月1日）的第四年（即2016年6月30日）起，乙方有权收取该物业租金收益的10%作为乙方代为管理之报酬及日常管理所支出费用，即乙方有权在收取租金收益后扣除租金的10%再支付给甲方。该收益产生的相关税费由甲方自理，但乙方有权为甲方代为办理缴纳事宜（具体税率按国家相关规定）；委托管理期限内，甲方向乙方收取租金收益的方式为每季度（每3个月）收取一次，乙方应当自该物业起租日（即2013年7月1日）之日起满三年（即2016年6月30日）后开始向甲方支付租金收益，乙方将提前15个工作日内支付下一季度的房屋租金收益支付至甲方账户；甲方在2017年6月1日至2017年6月30日期间内，符合下列所有条件下，乙方同意受让甲方购买的人民西路49-51号壹层106室的商铺并在上述日期后60个工作日内完成受让手续：1）为保证甲方的权益，乙方在该物业统一经营管理起始日（2013年7月1日）起，当在第四年经营过程中，如未能使甲方所购买商铺租金收益达到人民币柒万捌仟玖佰捌拾柒元整，则乙方同意甲方可在2017年6月1日至2017年6月30日期间内向乙方提出受让申请；……5）甲方届时若不申请受让放弃权利的，将继续按本协议约定的其他内容履行；6)如甲方在满四年前30个工作日内提出书面受让申请的，并符合上述条件的，乙方必须同意受让甲方物业，同时乙方在受让过程中产生的税费均由乙方承担，乙方将支付给甲方共计人民币壹佰零贰万玖仟陆佰元整；甲方委托乙方对该物业进行管理的期限为起租日（即2013年7月1日）之日起10年（至2023年6月30日）第四年起至第十年，扣除10%管理费后，乙方保证甲方每年租金收益不低于人民币柒万捌仟玖佰捌拾柒元；甲乙双方承诺放弃《合同法》第410条赋予的任意解除权。任何一方无故提前解约的，应向另一方支付购买该物业总价的20%作为违约金。如果前述违约金不足弥补损失的（包括但不限于任何一方履行合同可获得的收益、对实际承租人的赔偿等），则违约方应当承担全部赔偿责任；乙方无正当理由逾期向甲方交付约定收益的，乙方应按逾期每日依甲方当年收益万分之五向甲方支付违约金。《委托经营管理合同》中亦载明：对委托招租可能存在的该物业空置风险、该物业收益风险明确知晓，对乙方获得授权后因培育合众太平洋数码广场商业环境或行业市场而签订的租赁合同以及租赁合同中租金的约定完全接受且不会因此而主张解除或终止本合同。《委托经营管理合同》附件二载明：本人授权合众管理公司全权处理本人购买的无锡合众太平洋数码广场106号商铺装修及租赁的一切事宜，包括签订装修合同、代为支付装修费用以及日常相关费用的处理等。本人对按合众管理公司要求装修的效果无任何异议，对无锡合众管理公司在本授权范围内代理的行为予以认可。授权人：吴进斌、刘婷婷。2015年3月，吴进斌、刘婷婷诉讼来院，诉请如前。审理中，吴进斌、刘婷婷亦向本院提交律师函及商函各1份，以此证明吴进斌、刘婷婷向合众管理公司提出书面质询并得到合众管理公司的书面答复，合众管理公司确认业态变更的事实未经吴进斌、刘婷婷同意。合众管理公司对律师函及商函的真实性没有异议，但认为合众管理公司已在商函中指出合众管理公司依据合同对物业项目统一管理包括了业态调整，且按照合同约定不需要吴进斌、刘婷婷另外授权。审理中，合众管理公司未向本院提供证据。审理中，吴进斌、刘婷婷陈述：委托合同的第四条第三、四、五、六款，第七条第三、四款，第九条第三、四款，第十条第一、二款是格式条款，上述部分无效的格式条款排除了双方的任意解除权，间接给予了合众管理公司任意改变业态的权利，且无需经过吴进斌、刘婷婷的授权、不需要履行通知和告知义务，合众管理公司排除了吴进斌、刘婷婷的主要权利，免除了合众管理公司自身的主要义务。合众管理公司将无锡合众太平洋广场的销售业态改为汇百居家具广场，如此重大调整因格式合同的缘故未曾向吴进斌、刘婷婷告知，合众数码公司、合众管理公司作为合同强势一方完全将业主权利空置化，未经明确特别授权而做出可能严重影响业主经营收益的重要合同内容的单方变更，且未经吴进斌、刘婷婷事后追认，合众管理公司超越权限或无权进行委托事项处理造成合同目的无法实现。审理中，合众管理公司陈述：合众太平洋数码广场的业态（经营数码产品）是订立合同时的初步意向，并不是最终意向，当时经过调查涉案房屋所在地点已经有很多电商以及数码商家，再经营就没有竞争力，故改变了业态，经营家居市场，目的就是要把市场培育起来，现合众太平洋数码广场一至二楼销售业态已改为汇百居家具广场，涉案房屋已对外出租经营家具销售，与第三方建立了租赁关系，现处于正常经营状态。7万元设计装修费合众管理公司是收到的，并且已支付给装修公司，由装修公司直接向吴进斌、刘婷婷开具发票，装修是为了商铺经营，并不特别用于某一类型的业态使用，该装修具有普适性，由于装修系吴进斌、刘婷婷委托，现已完工，吴进斌、刘婷婷也支付了相应的装修款，应当视为吴进斌、刘婷婷对合众管理公司代理行为的认可，委托事项已履行完毕。上述事实，由无锡市存量房买卖合同、委托经营管理合同、房产证、土地使用权证、房产登记费发票、土地登记费发票、地税发票、契税发票、购房款发票和房屋设计制作费发票、律师函及商函等书证及当事人陈述在卷佐证。本院认为，依法成立的合同对合同双方均具有约束力，合同双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，吴进斌、刘婷婷与合众管理公司订立的委托经营管理合同与附件系双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。关于吴进斌、刘婷婷主张合众管理管理公司变更业态，导致双方订立的合同目的无法实现，从而要求解除合同的诉讼主张，首先，关于业态调整双方并未在签订合同时明确为解除合同的约定事由，且吴进斌、刘婷婷亦未能提供相应证据证明业态调整导致合同目的无法实现。其次，双方在合同约定合众管理公司进行业态调整无需经过吴进斌、刘婷婷的另外授权，该约定系双方对委托管理期间相关情形的约定，并未排除吴进斌、刘婷婷的主要合同权利，故吴进斌、刘婷婷主张合众管理公司进行业态调整无需另外授权等条款应属无效的主张，本院不予采信。综上，吴进斌、刘婷婷要求解除委托合同，无事实及法律依据，本院不予支持。涉案房屋的装修系吴进斌、刘婷婷委托合众管理公司处理，吴进斌、刘婷婷也支付了相应的装修款，现装修已完工，委托事项已履行完毕，对于吴进斌、刘婷婷要求合众管理公司返还已支付的房屋设计制作费7万元并赔偿利息损失的主张，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回吴进斌、刘婷婷的诉讼请求。本案诉讼费1550元（已由吴进斌、刘婷婷预交），由吴进斌、刘婷婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（无锡市中级人民法院开户银行及账号:中国工商银行无锡城中支行,1103020129200024805）。审 判 长 陈 利代理审判员 史 新人民陪审员 徐仲良二〇一五年八月十日书 记 员 杨 洁本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自：