（2015）宁民终字第3190号

裁判日期: 2015-08-10

公开日期: 2015-09-02

案件名称

上诉人张桂陵与被上诉人南京万达华府住宅小区业主委员会业主撤销权纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张桂陵,毕艳,徐萍,南京万达华府住宅小区业主委员会

案由

业主撤销权纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2015）宁民终字第3190号上诉人（原审原告）张桂陵，男，1956年8月15日生，汉族，无业。委托代理人李本进、张刘侠，江苏玄博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）南京万达华府住宅小区业主委员会，住所地本市建邺区嵩山路129—1号。负责人王锐，万达华府业委会主任。委托代理人胡朝阳，北京市隆安（南京）律师事务所律师。原审原告毕艳，女，1979年2月17日生，汉族。原审原告徐萍，女，1983年7月30日生，汉族。上诉人张桂陵因与被上诉人南京万达华府住宅小区业主委员会（以下简称万达华府业委会）、原审原告毕艳和徐萍业主撤销权纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2015）建民初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张桂陵的委托代理人李本进和张刘侠、被上诉人万达华府业委会的委托代理人胡朝阳到庭参加诉讼。原审原告毕艳和徐萍经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。张桂陵、毕艳、徐萍（以下简称张桂陵等三人）一审诉称，张桂陵等三人是万达华府住宅小区的业主，近期得知小区业委会已经做出决定解聘小区现在的物业公司（南京慧韬物业管理服务有限公司），并决定招聘南京银城物业服务有限公司为小区的物业管理公司（以下简称银城物业）。然而张桂陵等三人通过了解发现，业委会做出的上述两项决定严重违反了相关法律规定，侵害了张桂陵等三人作为业主对于物业公司选聘的权利，为此，请求：1、判令撤销万达华府业委会作出的解聘南京慧韬物业管理服务有限公司的决定；2、判令撤销万达华府业委会作出的聘用南京银城物业服务有限公司的决定；3、判令万达华府业委会承担本案诉讼费用。万达华府业委会一审辩称，张桂陵等三人的诉讼请求属于当地政府房地产行政主管部门处理的范畴，不属于人民法院管辖范畴，参照《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十六条的规定，请求依法驳回张桂陵等三人的起诉。一审法院经审理查明，张桂陵等三人系本市万达华府住宅小区的业主。2011年6月19日，万达华府业委会和南京慧韬物业管理服务有限公司（以下简称慧韬物业）签订《万达华府物业管理服务合同》，约定，万达华府业委会选聘慧韬物业对万达华府提供物业管理服务事宜，期限自2011年1月1日至2012年12月31日，合同期满，万达华府业委会决定不委托慧韬物业的，应提前三个月书面通知；万达华府业委会没有将续聘或解聘的意见通知慧韬物业，且没有选聘新的物业管理服务企业，慧韬物业继续管理的，视为合同自动延续。2012年12月12日，万达华府业委会在小区发出《关于与慧韬物业合同临时续签6个月的通知》，载明：将万达华府小区与慧韬物业的服务合同临时续签6个月，续签期满，由全体业主自行表决续聘、选聘、解聘物业服务企业，审议和批准业委会拟签订的物业服务合同。2014年5月5日，万达华府业委会发出《关于筹建业主代表大会的公告》，载明：按照社区及街道物管部门的指导、建议，结合小区实际情况，万达华府业主代表大会的代表产生方案，初定为以每单元为一个业主小组，推选一名业主代表本组全体业主参加业主代表大会，业主代表须经本业主小组内的全体业主半数以上书面同意，并向业委会书面备案；第八条载明：以下事项由全体业主代表共同决定，包括：（1）制定修改小区议事事项；（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员，撤销业主委员会的决定；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和业主费用分摊方案；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施，分立合并物业管理区域；（7）业主大会、业主委员会活动经费的筹集及使用，决定物业共用部分的经营方式，管理的使用物业共用部分经营收益，以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项。该《关于筹建业主代表大会的公告》并附有筹建工作小组的成员名单。2014年7月25日，万达华府业主代表大会筹委会发出《关于召开万达华府小区业主代表大会第一次会议的通知即相关议题的公示》，该《关于召开万达华府小区业主代表大会第一次会议的通知即相关议题的公示》载明：定于2014年8月2日召开代表大会第一次会议，会议议题为按照相关程序宣布业主代表大会成立并表决通过业主代表大会议事规则、增选业委会并终止业委会资格、对是否更换物业进行表决。2014年8月2日，万达华府小区业主代表大会第一次会议召开。小区47位业主代表42位到会。2014年8月10日，万达华府业委会发出《万达华府小区业委会公告》，载明：万达华府小区业主代表大会第一次会议在沙洲街道中城社区会议室召开，小区47位业主代表42位到会，宣布业主代表大会成立，并公布业主代表大会议事规则，会议第一项议程是增选业委会成员，第二项是对是否终止与慧韬物业服务合同进行表决，结果41位代表全票通过此项议案，决定重新启动物业选聘。该《万达华府小区业委会公告》载明:本公告公示期为7天。2014年9月3日，万达华府业委会在南京市物业网发布招标公告。慧韬物业进行了投标并为此制作了《万达华府商务标》。2014年9月9日，万达华府业委会发出《万达华府小区物业招标、初选结果公示》，载明：根据2014年8月2日万达华府小区首次业主代表全票通过的、关于不再与慧韬物业续签合同的决议，业委会8月30日召开会议，决定启动物业公示重新招标，9月3日在南京市物业网发布了招标公告，截止9月8日共收到7家物业公司的报名资料，经初选保留3家一级和1家二级资质的单位作为候选，9月9日正式向投标单位发出招标文件，投标单位的表述须于9月12日前送达。其后，业主代表向其代表的小区单元内的业主发放了《万达华府小区物业招标业主意见征集表》，该《万达华府小区物业招标业主意见征集表》载明：8月2日万达华府小区首次业主代表大会全票通过了不再与慧韬物业续签合同的决议，业委会启动了物业招标工作，目前有银城、安居、慧韬和珠华四家物业公司投标。预计在10月底由业主代表投票选定物业，业主代表在投票之前需广泛征求单元内其他业主意见，保证自身投票符合单元内大部分业主意愿。万达华府业委会于2014年10月26日对业主的上述投票结果进行了公示，统计结果表明：万达华府小区共1026户共有633户选择了银城物业、23户选择了慧韬物业、弃权26户、未投票344户；万达华府小区共有物业面积101716.36平方米，64885.65平方米的物业面积业主选择了银城物业，2280.83平方米的物业面积选择了慧韬物业，2652.64平方米的物业面积选择了弃权，未投票的物业面积为31897.24平方米。2014年10月27日，万达华府业委会发出了《关于万达华府小区物业选聘会结果的公示》，该《关于万达华府小区物业选聘会结果的公示》表明：各业主代表根据本单元每户业主投票情况进行汇总统计，代表本单元业主进行了投票表决，实到的45位业主代表全部选择了银城物业。《关于万达华府小区物业选聘会结果的公示》同时载明：本公示日期为2014年10月28日至11月10日，附件一为各单元业主投票汇总表。2014年12月7日，万达华府业委会向慧韬物业公示发出《关于万达华府小区物业移交函》，载明：万达华府小区于2014年10月26日对选聘物业进行了投票，南京银城物业服务有限公司双过半被选聘为小区的物业服务候选企业，请慧韬物业与2014年12月31日退出物业管理区域。2014年12月14日，万达华府业委会和南京银城物业服务有限公司第一分公司签订《南京万达华府住宅小区物业服务委托合同》，约定：万达华府业委会委托银城物业对万达华府小区进行物业管理，期限暂定自2015年1月1日至2016年12月31日，实际期限以业主大会作出选聘决定并根据实际情况协商确定的交接日期之次日起算，往后推两年。上述《南京万达华府住宅小区物业服务委托合同》签订后，万达华府业委会就该事项向小区业主发放了《投票表》，征集全体业主最后表决是否与银城物业签订物业服务合同。投票结果经统计，同意的户数为554户，物业面积为56369.43平方米；不同意的户数为119户，物业面积为12311.81平方米；弃权户数为41户，物业面积为4185.79平方米；未投票户数为310户。同意的户数以及物业面积均双过半。2014年12月19日，建邺区房管局物管科、沙洲街道物业办、中城社区、万达华府业委会、慧韬物业在中城社区召开了《万达华府小区选聘交接协调会纪要》。2015年1月1日，慧韬物业撤离万达华府小区。一审法院认为，选聘和解聘物业服务企业作为业主的一项法定权利，业主大会会议可以以书面征集意见和集体讨论的形式对选聘和解聘物业服务企业做出决定。本案中，业主大会在召开会议解聘慧韬物业和选聘银城物业之前，万达华府业主代表大会就是否和慧韬物业续签物业服务合同通过了不与之续签的决议，其后，业主大会会议通过书面征集意见的形式对不与慧韬物业续签合同和选聘银城物业对万达华府进行物业服务进行了决定，该决定既是业主对业主代表大会决议不与慧韬物业续签物业合同的确认，又是业主依法行使法定选聘和解聘物业服务企业的权利，且万达华府业委会不再与慧韬物业续签合同而和银城物业签订新的物业服务合同是依法由专有部分占建筑物总面积过半数的业主和总人数过半数的业主同意的，是合法有效的。虽然张桂陵等三人系万达华府小区的业主，但该三人是否同意和知情并不影响万达华府业委会不再与慧韬物业续签物业服务合同以及其与银城物业签订新的物业服务合同的法律效力。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第十一条第四项、第十二条第一款、第二款和第三款的规定，判决：驳回张桂陵、毕艳、徐萍对万达华府业委会的诉讼请求。一审案件受理费80元由张桂陵、毕艳、徐萍负担。张桂陵不服一审法院判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认定解聘慧韬物业和选聘银城物业的决定是由专有部分占建筑物总面积过半数和总人数过半数的业主同意和合法有效的，一审法院认定事实不清，证据不足。虽然被上诉人提供了所谓的证据证明向业主发出了选票，但这些选票仅仅是征求意见，而非直接的投票。依据规定，业主代表大会成立应由全体业主投票决定，而不是由全体业主投票成立，而不应由所谓的业主代表决定。综上可以看出，解聘慧韬物业和选聘银城物业的决定并不是由全体业主投票决定的，而是由所谓的业主代表投票决定的。同样，业主代表大会也应由全体业主投票决定，但是本案中业主代表大会的成立也只是所谓的业主代表投票做出的决定，因此，业主代表大会的成立是非法的。2、一审判决严重违反法定程序。被上诉人提供的选聘物业公司的业主征求意见表，存在有338位的签名并不是业主名册中所记载的业主的姓名、部分业主签名字迹不同等情况，因此，所谓的业主选票，明显存在弄虚作假，存在签名造假、电话和短信授权投票等严重违反法律的情况，一审法院未进行审查。综上，请求二审法院撤销原判，改判依法撤销万达华府业委会作出的解聘慧韬物业和聘用银城物业的决定，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人万达华府业委会答辩称：1、业主大会的决定可以以书面形式征求意见，也可以采取集体讨论方式形式进行表决，本小区有46栋2千多户业主，采取书面征求意见的方式进行两次表决是符合程序规定的，也是为了节约资源。2、上诉人提出投票存在签名不实的问题，因为被上诉人都是以户为单位进行表决，夫妻双方均可作为家庭代表签名。上诉人是与慧韬物业登记的业主进行比较，但上诉人并不能证明慧韬物业登记在册的业主就是本小区符合法律规定的登记业主。上诉人认为投票存在签名不实的问题，但上诉人没有任何证据证明，仅凭口头陈述或者所谓的怀疑，这一主张不能成立。且新的银城物业已进入，整个万达华府小区没有多少业主提出异议，足以说明本案的解聘和选聘都是符合绝大多数业主的共同意志。综上，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，其主张人民法院不予支持。万达华府小区业主数量较多，万达华府业委会采取先由业主选出业主代表，再进行有关事项投票的做法，并不违反法律规定，也是符合实际情况的做法，上诉人提出以此方式做出的决定无效的上诉理由没有依据，本院不予采纳。上诉人提出，被上诉人提供的选聘物业公司的业主征求意见表，存在有部分业主与慧韬物业登记的业主姓名不符、部分业主签名字迹不同等情况，对此，被上诉人抗辩认为，因投票单位为户，因此，存在一户中不同业主签名的实际情况，并非弄虚作假。上诉人对业主签名的真实性有异议，但未提供任何证据予以证明。综上，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人张桂陵负担。本判决为终审判决。审　判　长　　殷源源审　判　员　　孙　伟代理审判员　　张卓慧二〇一五年八月十日书　记　员　　朱亚芳关注公众号“”