（2015）合民一终字第03135号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-08-20
案件名称
乔彧与王柱方房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省合肥市中级人民法院
所属地区
安徽省合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王柱方,乔彧
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）合民一终字第03135号上诉人（原审被告）：王柱方。被上诉人（原审原告）：乔彧。委托代理人：乔慧（系乔彧姐姐），女，1969年8月3日出生，汉族。上诉人王柱方因与被上诉人乔彧房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2015）瑶民一初字第00046号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审审理查明：乔彧与王柱方于2013年7月18日签订一份房屋租赁合同，乔彧为出租方，王柱方为承租方。双方在合同上约定合同有效期为2013年7月18日至2016年9月17日。该房屋租金为每年10000元整，第一年为半年支付租金，第二、三年为年付租金，并提前一个月支付，合同签订之日支付半年租金5000元。并在合同第九条约定租赁期间物业费等由承租人负担的内容。在合同尾部双方达成补充协议付款细则。付款细则上双方约定本合同乙方向甲方支付租金及金额分别为：二零一三年七月十八日六千元整，二零一四年二月十八日五千元整，二零一四年八月十八日壹万元整，二零一五年八月十八日壹万元整（共计四次）。若乙方不按此四时交租金，自动终止合同，视乙方违约。并在合同格式条款第十二条约定了违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳一年租金作为违约金。在双方合同履行期间，王柱方于2014年8月18日应交第二年度房租时逾期未缴纳，并于2013年9月29日将该房屋转租给王义，约定租期为一年每月租金为1400元不包含物业费，物业费由次承租人即王义承担。在庭审中，乔彧诉称王柱方在2014年8月18日后就没有缴纳房租且该房屋一直被王柱方非法转租着，乔彧在2014年8月25日在该房屋门上张贴解除房屋租赁合同通知书，但次承租人王义并没有搬走，产生纠纷，引起乔彧向公安机关报案。案件审理中王柱方辩称房屋转租是经过出租方乔彧同意的，且他是代替刘群娥与乔彧签订的位于合肥市当涂路与包公大道交口银领时代花园×房屋租赁合同，并且答应房屋是可以转租的，但王柱方的上述主张乔彧否认，王柱方也未能提供证据证明。王柱方与乔彧所签订的房屋租赁合同上也没有文字约定是否转租事项。原审另查，刘群娥作为上述争议房屋承租人的权利义务诉讼在瑶海区人民法院另案审理中。因出现上诉纠纷，乔彧诉至原审法院，请求判令：1、解除双方之间的房屋租赁合同，判决王柱方立即向乔彧交付租赁房屋并将租赁房屋恢复原状。2、判决王柱方向乔彧支付自2013年7月18日至2014年12月5日的物业费1793元，并支付自2014年9月18日至2014年12月5日的租金2262元。3、按照约定赔偿违约金10000元。原审法院审理后认为：本案乔彧与作为形式承租人的王柱方签订的房屋租赁合同系真实意思表示，应依法确认该合同的法律效力。虽然王柱方多次辩称系代实际承租人刘群娥签订合同，应由刘群娥承担民事责任，但刘群娥作为承租方的权利义务诉讼已另案审理。因此，王柱方在案件中的权利义务应视同实际承租人的权利义务，仍应受到法律的保护和约束。由于租赁合同明确约定了承租人不按时缴纳房租则自动终止合同，视为承租人违约，出租人有权收回房屋，因此乔彧主张收回房屋并解除合同的请求依法予以支持。同时依据双方签订的房屋租赁合同，王柱方应缴清在承租期间的物业管理费及租金，即乔彧主张的自2013年7月18日至2014年12月5日的物业管理费1793元和自2014年9月18日至2014年12月5日未缴纳的房屋租金2262元，之后顺延计算至交付房屋时止。对于乔彧主张赔偿的违约金10000元的请求，虽然有合同约定，但王柱方当庭抗辩不同意乔彧诉请，由于乔彧的房屋一直处于出租状态，乔彧未能提供证据证明其因王柱方违约而造成的实际损失的事实。因此，驳回乔彧该项请求。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和第二百二十七条之规定，判决：一、解除乔彧与王柱方签订的房屋租赁合同，王柱方向乔彧交付租赁房屋并将房屋恢复原状；二、王柱方给付乔彧自2013年7月18日至2014年12月5日的物业管理费1793元和自2014年9月18日至2014年12月5日的房屋租金2262元，租金及物业费顺延计算至交付房屋时止；三、驳回乔彧其他诉讼请求。上述一、二项于判决后十日内履行完毕。本案一审案件受理费80元，减半收取40元，由王柱方负担。王柱方上诉称：其同意解除与乔彧的房屋租赁合同，但不差欠房租，同时乔彧还应赔偿本人装修损失。请求二审法院撤销原审判决，改判驳回乔彧的一审诉讼请求。乔彧答辩称：王柱方的上诉理由不能成立。其未经本人同意将房屋转租他人。请求二审驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均未提供新证据，二审查明的事实与原审查明的相同，对原审查明的事实予以确认。另需说明的是，刘群娥作为案涉争议房屋承租人的权利义务诉讼经瑶海区人民法院审理，驳回了刘群娥的诉讼请求。刘群娥不服，上诉至我院，我院依法做出裁定，该案按刘群娥撤诉处理。该裁定现已生效。本院认为，本案中王柱方一直主张其是代刘群娥签订租赁合同，其不是案涉房屋租赁合同的真正权利主体，但乔彧对此并不认可，并有王柱方以自己的名义将案涉房屋转租给案外人王义的事实存在。且刘群娥作为案涉租赁房屋的实际承租人的诉讼已经审结并生效，在该诉讼中，刘群娥的诉讼请求未获支持。故本院对王柱方关于其不是租赁合同权利义务主体的主张不予支持。王柱方上诉称其同意解除合同，但不存在拖欠房租，但对此并未提供证据证明，故本院对其主张不予采纳，王柱方应缴清其在承租期间的物业管理费及租金，之后顺延计算至交付房屋时止。王柱方另上诉主张乔彧应赔偿其装修损失，因王柱方经乔彧同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定，且本案因王柱方未按约定支付房租并擅自转租导致合同解除，故王柱方请求乔彧赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的主张，不予支持。但如果乔彧同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿，双方可案外协商。综上，王柱方的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由王柱方负担。本判决为终审判决。审 判 长 陆建群审 判 员 马枫蔷代理审判员 方玮韡二〇一五年八月十日书 记 员 鲍晶晶附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；