（2015）浦民一（民）初字第3698号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2016-03-01
案件名称
秦雯与上海合生三麟房地产开发有限公司定金合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
秦雯,上海合生三麟房地产开发有限公司
案由
定金合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第3698号原告秦雯，女，1989年5月12日生，汉族，住上海市虹口区。委托代理人董君明，北京大成（上海）律师事务所律师。被告上海合生三麟房地产开发有限公司，注册地上海市浦东新区。法定代表人李勇，总经理。委托代理人陈家新，男。委托代理人钟蕾，女。原告秦雯与被告上海合生三麟房地产开发有限公司定金合同纠纷一案，本院于2015年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年2月12日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，由审判员张杰、代理审判员范一、人民陪审员田有娣组成合议庭，于2015年7月14日公开开庭进行了审理。原告秦雯及其委托代理人董君明，被告委托代理人陈家新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦雯诉称，2014年1月26日，原、被告签订《意向金合同》，约定原告向被告认购上海市浦东新区西营南路518弄合生时代锦苑XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），建筑面积244.22平方米，单价人民币（以下币种相同）46，038元，总价17，743，481元，采取按揭方式购房，同时约定原告向被告缴纳意向金30万元，签订商品房预售合同后转为团购费用。双方约定签订商品房预售合同的时间为2014年3月10日前，但双方因相关合同条款无法达成一致，未能按时签约。同年3月30日，经双方磋商重新签订《定金合同》，约定前述房屋单价为43，008.87元，总价为16，576，047元。同时约定原告向被告支付定金50万元，签订商品房预售合同后转为房价款。双方约定签订商品房预售合同时间变更为2014年4月26日前。但上述两份合同未约定付款方式、房屋交接、产权登记等主要合同条款。嗣后，原告为表示签约诚意，在未签署商品房预售合同的情况下向被告支付了首付款4，381，177元。但付款后双方仍然对上述付款方式、房屋交接、产权登记等主要条款无法达成一致。在此情况下被告同意解除《定金合同》和《意向金合同》，并退还原告首付款及意向金，但拒绝退还原告50万元定金。原告认为，虽然原、被告签订了《定金合同》，但双方就商品房预售合同的付款方式、房屋交接、产权登记等主要条款均无法达成一致，致使无法签订商品房预售合同，不可归责于任何一方。因此，被告无权没收定金。原告诉讼请求：1、判令被告向原告返还定金50万元；2、判令被告承担本案诉讼费用。被告上海合生三麟房地产开发有限公司辩称，《定金合同》签署后，原告在《定金合同》约定的签约期内一直以各种理由推诿，并以人在外地为由要求延后签约，并未对预售合同条款提出异议。在《定金合同》约定的签约期届满后，经被告销售人员反复联系原告，原告为表示购房诚意支付了首付款，但随后又以原告不在上海工作为由反悔，要求退房。2014年10月，原告最终明确表示不与被告签订预售合同，被告遂将首付款（不含定金）退还给原告，并没收定金。原告无正当理由拒绝与被告签订预售合同系原告违约，被告有权没收定金，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2014年1月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《意向金合同》一份，约定乙方向甲方预定本案系争房屋，建筑面积244.22平方米，另有地下附属面积141.19平方米，该房屋定于2015年6月20日交付。预定每平方米建筑面积单价为46，038元，总价17，743，481元。乙方采取按揭方式付款。乙方签订本合同时支付意向金30万元，作为甲、乙双方订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，乙方支付的定金转为团购费用。甲、乙双方商定，乙方于2014年3月10日前到西营南路518弄与甲方签订《上海市商品房预售合同》。该份合同签订当日，原告向被告支付意向金30万元。2014年3月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《定金合同》，约定乙方向甲方预定系争房屋，房屋建筑面积、交房时间与《意向金合同》相同。合同第二条约定，房屋单价为每平方米43，008.87元，总价16，576，047元。乙方采取按揭方式付款。合同第三条约定，乙方同意于2014年3月30日前支付定金50万元，作为甲、乙双方当事人订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，乙方支付的定金转为房价款。第四条约定，甲、乙双方商定，预定期为26天，乙方于2014年4月25日前到西营南路518弄与甲方签订《上海市商品房预售合同》。第五条约定，甲方同意将发布或提供的广告、售楼书、样品所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况作为商品房预售合同的附件。第六条约定，在本合同的第四条约定的预定期限内，除本合同第七条、第九条约定的情形外，甲方拒绝签订商品房预售合同的，双倍返还已收取的定金；乙方拒绝签订商品房预售合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。第七条约定，有下列情况的，乙方拒绝签订商品房预售合同的，甲方应全额返还乙方已支付的定金。1、甲、乙双方签订本合同后、签订商品房预售合同前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋房地产权利的。第八条约定，该房屋已设定抵押。第九条约定，有下列情况之一，乙方拒绝签订商品房预售合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金：1、甲方未遵守本合同第二条、第五条约定的；2、甲方未告知乙方在签订本合同前房屋已存在的抵押、预租、查封等事实的。该份合同签订当日，原告向被告支付定金50万元。但双方未在2014年4月25日前签订《上海市商品房预售合同》。2014年4月26日，原告支付被告房款40万元。2014年4月30日，原告支付被告房款200万元。2014年5月12日，原告支付被告房款1，981，177元。2014年9月29日，被告退还原告4，381，177元。2014年10月13日，被告又退还原告30万元。审理中，关于双方未能签订《上海市商品房预售合同》的原因，原告称，原告签订《意向金合同》时尚不清楚自己是否为限购对象，但被告的销售人员承诺原告可以购房，《意向金合同》签订后，原告得知自己为限购对象，被告出主意说可以设立公司以公司名义购房，原告遂以自己的名义先签订《定金合同》，并注册了公司，此后双方就以公司还是个人名义购房等继续磋商，原告了解到以公司名义购房今后出售房屋税费很高，所以还是希望以原告个人名义购房，并希望等原告落户之后再买，但被告不同意待原告落户之后再签订合同或者先签订合同待原告落户之后再履行相关合同义务，致使双方协商未成。被告称，在签订《定金合同》时被告向原告告知了限购政策，但被告无义务审查原告是否为限购对象，不清楚原告是否为限购对象，当时原告母亲称原告将落户上海工作，对合同履行没有障碍；被告始终愿意就合同条款与原告协商，现仍然愿意将系争房屋出售给原告，也同意原告在具备购房条件后再办理房屋过户手续，但原告已不愿意购买系争房屋。审理中，原告递交了短信记录、电话录音等证据，证明双方确曾就购房主体与被告销售员刘承进行过协商，协商不成后，刘承也同意退还包括定金在内的全部已付款。庭审中，被告对上述短信记录以及电话录音真实性均无异议，但认为原告在通话中的询问具有诱导性，刘承也无权做出相关承诺，故对上述证据证明力不认可。以上事实，有经庭审质证的《意向金合同》、《定金合同》、签购单、账户交易明细等证据以及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《意向金合同》、《定金合同》均系当事人真实合意，《定金合同》订立于《意向金合同》之后，已替代《意向金合同》之约定，确立了双方关于系争房屋买卖的预约合同关系。《定金合同》中对房款支付时间、支付方式、房屋过户时间等均未作约定，有待双方继续磋商。根据原告提供的短信记录、电话录音等证据，可以证实双方确曾就购房主体等合同细节进行过协商，在《定金合同》约定的签约期届满后，原告向被告支付了部分购房款，表明原告确有购买系争房屋的意愿。至于最终未能签订商品房买卖合同的事由，双方各执一词，且均未提供充分证据证明系对方原因致使未能签订买卖合同。根据法律规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。原告要求被告返还已付定金的诉请依法予以支持。被告关于原告已付定金应予没收的答辩意见依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：被告上海合生三麟房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内返还原告秦雯定金50万元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8，800元，由被告上海合生三麟房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张 杰代理审判员 范 一人民陪审员 田有娣二〇一五年八月十日书 记 员 王诗艺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 微信公众号“”