（2015）茂中法民三终字第166号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-09-22
案件名称
信宜市亘德房地产开发有限公司与黄新商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省茂名市中级人民法院
所属地区
广东省茂名市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
信宜市亘德房地产开发有限公司,黄新
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）茂中法民三终字第166号上诉人(原审被告)信宜市亘德房地产开发有限公司（以下简称亘德公司）。法定代表人卢彦敏，该公司董事长。委托代理人李创彬，广东泰的律师事务所律师。委托代理人李盛武，广东泰的律师事务所律师。被上诉人(原审原告)黄新，女，汉族。上诉人亘德公司因与被上诉人黄新商品房预售合同纠纷一案，不服广东省信宜市人民法院（2015）茂信法民二初字第82号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：亘德公司是房地产开发企业，其的经营范围是房地产开发、销售；小区物业管理、园林绿化；地产租赁咨询服务、林业种植开发。2011年5月13日，黄新与亘德公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同中写明：合同双方当事人：出卖人为亘德公司，买受人为黄新。根据国家和省法律、法规和有关规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条项目建设依据。出卖人取得位于信宜市东镇教育路陈锦垌编号为信府国用（2009）第0001284和信府国用（2009）第0001532号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。该地块土地面积为19234㎡，规划用途为住宅，土地使用权年限自2009年10月19日至2079年9月29日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房【现定名】亘德.育龙湾。建设工程规划许可证号为[2010]080号、[2010]081号和[2010]082号，施工许可证号为[2010]032号。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为信宜市建设局，商品房预售许可证号为信房预售[2011]012号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图经规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的第D座九幢9层903号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为3.1米。该商品房非封闭式的阳台2个。该商品房合同约定建筑面积共183.22平方米，其中套内建筑面积166.22平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《物业管理服务协议》。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款。1、该商品房属预售，按套出售。双方约定如下：A：按销售面积计价，即投影面积+分摊面积计算销售总价，销售面积199.2㎡，单价3757.2元/㎡，总金额748434元。B：总金额折入建筑面积183.22㎡（即产权登记面积）。单价4084.89元/㎡，总金额748434元。（产权登记面积以房产局测量建筑面积为准）。……。第八条交付期限。出卖人应当在2012年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，买受人接到出卖人交楼通知30天内未能按期交接的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期在30日之内，买受人按累计应付款3%向出卖人支付违约金。（2）逾期超过60日后，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金，双方的验收交接视为通过。第二十三条本合同自双方签订之日起生效等内容。黄新已按订立的《商品房买卖合同》中的约定向亘德公司支付了购房款748434元（其中2011年11月21日支付200000元，2011年11月22日支付138434元，2012年1月19日通过银行贷款方式支付410000元）。根据黄新提交的《收楼确认书》显示，亘德公司于2013年12月31日将涉案商品房交接给黄新接收。由于黄新、亘德公司对违约金的支付问题意见不一，黄新于2015年3月30日起诉至原审法院，请求：一、判令亘德公司支付黄新逾期交房违约金116082.11元；二、亘德公司承担本案的全部诉讼费用。在庭审中，亘德公司称其在2012年12月29日取得《建设工程规划管理验收合格证》后已即时通知黄新来交接房屋，即亘德公司已于2012年12月29日将验收合格的房屋交付给原告，但亘德公司未提供证据予以证明，且黄新对此也予以否认。原审法院认为：黄新与亘德公司签订的《商品房买卖合同》主体适格，双方意思表示真实，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行合同。本案中，黄新已按该《商品房买卖合同》中的约定向亘德公司支付全部的购房款，亘德公司理应按合同约定的期限及标准向黄新交付涉案的房屋。本案争议的焦点是涉案商品房逾期交付房屋的违约金计算标准问题。本案中，黄新与亘德公司签订的《商品房买卖合同》约定，亘德公司应当在2012年8月1日前将经验收合格的涉案商品房交付给黄新。但是，根据黄新提交的《收楼确认书》显示，亘德公司于2013年12月31日将涉案商品房交接给黄新接收，虽然亘德公司辩称其在2012年12月29日取得《建设工程规划管理验收合格证》后已即时通知黄新来交接房屋，即亘德公司已于2012年12月29日将验收合格的房屋交付给黄新，但亘德公司未提供证据予以证明，原审法院对亘德公司的上述辩称不予采信。综上，原审法院确认涉案商品房的交付时间是2013年12月31日。按合同约定，涉案商品房的交付时间为2012年8月1日前，至2013年12月31日交付时止，亘德公司实际迟延交付商品房时间为517天。根据合同约定，逾期交付房屋出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，故亘德公司因迟延交付房屋的违约行为而应支付给黄新的违约金应为116082.11元（已付房款748434元×0.3‰×517天）。黄新请求亘德公司支付违约金116082.11元，依据充分，原审法院予以支持。亘德公司认为本案合同双方约定的违约金计算标准严重偏高于实际损失，且对违约金数额没有作出明确约定，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，应按涉案房地产同地段同类房屋租金标准进行确定违约金数额。对上述主张，原审法院认为，涉案合同明确约定迟延交付房屋按已付总房款日万分之三计付违约金，也即明确约定了违约金的计算方法，同时该违约金计付标准并未超过法律规定的范围。亘德公司主张违约金应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定处理，即按同地段同类房屋租金标准进行确定违约金数额。上述“解释”第十七条的主要内容是针对商品房买卖合同中没有约定违约金数额计算方法的，可参照同地段房屋租金标准确定。而本案双方已明确约定违约金的计付标准，并不适用上述“解释”第十七条的规定，故对亘德公司辩称应按涉案房地产同地段同类房屋租金标准进行确定违约金数额，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：限亘德公司于本判决发生法律效力后十日内支付违约金人民币116082.11元给黄新。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1311元（黄新已预交），由亘德公司负担。亘德公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。亘德公司开发的房地产在2012年12月29日取得信宜市城建局核发的《建设工程规划管理验收合格证》，当日，亘德公司通知黄新前来交接楼房。按照信宜市的房产交易习惯，在办理了验收合格手续后，房地产开发企业肯定会在第一时间通知客户来收楼，亘德公司作为房地产开发企业在取得验收合格证后，没有理由不通知黄新来收楼，故本案的交楼时间应认定为2012年12月29日。原审法院认定亘德公司没有通知黄新办理交楼手续错误。二、原审判决适用法律严重错误，是对法律条文的错误理解。首先，本案应当是依照实际的损失数额来确定违约金数额。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，对于逾期交付使用房屋，没有确定违约金数额的，应当按照同地段同类型房屋租金作为违约损失的参考。很明显，该条文是要求违约金要有约定数额，损失赔偿金要有约定计算方法。而原审法院在明知该情况下仍然是故意混淆违约金与损失赔偿的适用情形。三、原审判决亘德公司支付过高违约金给黄新是不正确的。根据法律规定，对于合同违约金明显高于实际损失的，应当以实际损失为准。本案即使亘德公司违约，给黄新造成的损失也仅是1466元／月的租金损失，何来将近110000多元的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”该条文明确违约金与损失数额赔偿金是不同的两个概念。本案既然没有“一定数额”的违约金，那么就要适用最高人民法院上述司法解释第十七条的规定。请求二审法院核准亘德公司逾期交房导致黄新的实际损失，适当减少违约金的数额。综上，请求二审法院撤销原判决，判令黄新负担本案的一、二审诉讼费用。黄新答辩称：双方签订《商品房买卖合同》约定的交房时间是在2012年8月1日前。但在此之前黄新没有收到亘德公司发出的通知，直到2013年12月31日亘德公司才通知黄新收楼。亘德公司迟延交房的行为已构成违约，应当承担违约责任。关于违约金计算问题，合同明确有约定，应按约定进行计算。原审法院查明事实清楚，适用法律和判决正确。请求二审法院予以维持。本院审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：在本案二审期间，亘德公司委托广州启诚房地产土地评估有限公司对信宜市东镇教育路陈锦垌育龙湾小区8幢803房（面积为183.22㎡）进行租金水平评估，该评估公司于2015年7月23日作出《报告书》，估价结果为：自2012年8月1至2013年12月31日期间租金为人民币24922元。亘德公司以此《报告书》证明黄新的损失最多是1466元／月的租金损失。对此《报告书》，黄新没有到庭质证。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。黄新与亘德公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。现双方争议的主要焦点是：一、涉案商品房是否逾期交付。二、违约金数额是否过高。一、关于涉案商品房是否逾期交付的问题。本案中，双方在《商品房买卖合同》第八条中约定，亘德公司应于2012年8月1日前将经验收合格的商品房交付给黄新。而对涉案商品房的实际交付时间，黄新提供《收楼确认书》证明其收房的时间是2013年12月31日。对于黄新所提供的《收楼确认书》的证明力，亘德公司承认该《收楼确认书》是经过其盖章签字，但其认为在2012年12月29日取得《建设工程规划管理验收合格证》后，其已于当日通知黄新前来交接房屋，《收楼确认书》于2013年12月31日才签订，是黄新迟迟才来接收的原因，对其主张，亘德公司未能提供充分有效的证据予以证实，故对亘德公司该主张，本院不予采信。综上，本院确认涉案商品房的实际交付时间为《收楼确认书》载明的2013年12月31日，亘德公司迟延交付商品房时间为517天。二、关于违约金数额是否过高的问题。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，逾期交付房屋出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。故亘德公司因迟延交付房屋的违约行为而应向黄新支付的违约金为116082.11元（已付购房款748434元×0.3‰×517天）。亘德公司上诉认为上述违约金明显高于实际损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，本案应按照逾期交付使用房屋期间涉案房地产同地段同类房屋租金标准即1466元／月确定违约金的数额。对该主张，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，对商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，且属于逾期交付使用房屋的的，可参照同地段同类房屋租金标准来确定违约金数额或者损失赔偿额。而本案双方已明确约定违约金的计付标准为出卖方迟延交付房屋按已付总房款日万分之三计付违约金，违约金数额明确，故本案不适用上述司法解释规定。而且由于双方约定的违约金计付标准并未超过法律规定的范围，故双方约定的违约金数额亦未明显过高，无需进行调整。因此，亘德公司上述上诉主张依据不足，本院不予采纳。综上所述，亘德公司上诉理由不充分，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2622元，由上诉人信宜市亘德房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐金信审判员 黎湛红审判员 庞健军二〇一五年八月十日书记员 许增海速录员 张淑贞 关注公众号“”