（2015）沈河民五初字第1453号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-09-09
案件名称
沈阳市大发物业经营中心与谢淑英物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市沈河区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈阳市大发物业经营中心,谢淑英
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百五十七条第一款，第一百六十二条；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第四十二条第一款
全文
辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2015）沈河民五初字第1453号原告：沈阳市大发物业经营中心。法定代表人：崔振明，该公司总经理。委托代理人：张凤武，辽宁古京律师事务所律师。被告：谢淑英，女，1947年8月28日出生，汉族。委托代理人：汤海峰，系被告儿子。原告沈阳市大发物业经营中心与被告谢淑英物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员靳志宇适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳市大发物业经营中心的委托代理人张凤武，被告谢淑英的委托代理人汤海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳市大发物业经营中心诉称，2009年5月1日，原告与银兴苑小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，约定由原告对该小区进行物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，收费标准为按建筑面积每月每平人民币1.2元（含电梯费人民币0.3元），同时约定逾期交纳物业管理费用的自拖欠之日起一个月以后开始每日按欠费额的0.5%收取滞纳金。被告为沈阳市沈河区广昌路2-1号162室（银兴苑小区）业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行作为一个业主应尽的基本义务。故诉至法院，请求：1、判决被告给付2011年5月至2013年10月期间的物业费人民币5,895元、滞纳金人民币4,000元；2、判决由被告承担诉讼费。被告谢淑英辩称，原告诉状中陈述的房屋位置、拖欠期间属实。被告未交纳物业费的理由：1、原告诉求中2013年以前的部分已过诉讼时效，同意交纳2013年以后的部分；2、从2013年开始电梯就已经停运，故物业费应该按人民币0.9元计算；3、原告服务差，墙面地面年久失修、单元门敞开、保安不负责、小招贴随意粘贴、保洁不负责；4、原告服务期间电梯一直无年检，造成因为接续不上，电梯至今一直无法年检。同意按照按50%交纳物业费。经审理查明，2009年5月1日，银兴苑小区业主委员会作为甲方，原告沈阳市大发物业经营中心作为乙方签订《物业管理委托合同》，约定由原告为沈阳市沈河区广昌路银兴苑小区提供物业服务，期限5年，自2009年4月1日至2014年3月30日，住宅房屋的物业费为人民币1.2元（含电梯费人民币0.3元）／月／平方米。业主到期未交纳物业费的，自拖欠之日起一个月以后开始每日按欠费金额的0.5%收取滞纳金。2013年9月20日，双方签署《协议》，约定原告与银兴苑小区业主委员会协商，原告于2013年11月1日退出该小区的物业管理工作。被告谢淑英房屋位于沈阳市沈河区广昌路2-1号1-6-2，建筑面积为163.75平方米。被告未交纳2011年5月1日至2013年10月31日期间的物业费，原告起诉至我院。上述事实，有当事人陈述、物业管理委托合同、协议、照片等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告与业主委员会签订的物业服务合同合法有效，原、被告具有物业服务合同关系，原告依据合同为园区提供了物业服务后，要求作为业主的被告支付物业服务费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求。被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告抗辩的诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”原告于2015年5月向本院提起诉讼，故本案诉讼时效应从2013年5月开始计算。又因被告同意交纳从2013年1月1日至10月31日的物业费和电梯费，故被告应支付原告2013年1月1日至10月31日的物业费和电梯费。关于被告抗辩的原告提供服务不到位的问题。原告作为物业服务企业，应当根据法律规定及合同约定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提升园区居住品质。原告在合同未到期的情况下即与业主委员会解除了服务合同，且原告提供的物业服务却有瑕疵，其主张被告全额交纳物业费显失公平，根据收取费用与服务质量相适应的原则，本院认为被告按欠费金额的75%向原告交纳物业费为宜。关于被告抗辩的电梯问题。电梯作为园区公共设施，原告具有维修、养护和管理的义务，被告抗辩电梯未年检，原告亦未提供证据证明其电梯正常经过年检，影响了被告对电梯的使用，其要求被告全额交纳电梯费亦不公平，本院认为由被告按欠费金额的50%向原告交纳电梯费为宜。综上，被告应支付给原告的物业费数额为人民币1,105.31元（人民币0.9元／月／平方米×163.75平方米×10个月×75%），应支付给原告的电梯费数额为人民币245.63元（人民币0.3元／月／平方米×163.75平方米×10个月×50%）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告谢淑英于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告沈阳市大发物业经营中心物业费人民币1,105.31元；二、被告谢淑英于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告沈阳市大发物业经营中心电梯费人民币245.63元；三、驳回原告沈阳市大发物业经营中心其他诉讼请求。被告谢淑英如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由原告沈阳市大发物业经营中心与被告谢淑英各承担人民币12.5元。本判决为终审判决。审判员 靳志宇二〇一五年八月十日书记员 王琳琳 关注公众号“”