（2015）青白民初字第1971号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-12-24
案件名称
成都市好日子物业服务有限公司青与俸轩物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市青白江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都市好日子物业服务有限公司青白江分公司,成都市好日子物业服务有限公司,俸轩
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第十一条，第三十六条第一款，第二十一条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第一条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第六十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
成都市青白江区人民法院民 事 判 决 书（2015）青白民初字第1971号原告成都市好日子物业服务有限公司青白江分公司，住所地：成都市青白江区。负责人薛常彬，总经理。原告成都市好日子物业服务有限公司，住所地：成都市龙泉驿区。法定代表人薛常彬，总经理。以上二原告的委托代理人曾志均，四川青平律师事务所律师。以上二原告的委托代理人钟林，女，1974年10月1日出生，汉族，住成都市青白江区，系公司员工。被告俸轩，男，1975年3月26日出生，汉族，住成都市青白江区。委托代理人王晋川，四川得邦律师事务所律师。委托代理人韦静，女，1979年6月5日出生，壮族，住广东省深圳市福田区。原告成都市好日子物业服务有限公司（以下简称“好日子公司”）、成都市好日子物业服务有限公司青白江分公司（以下简称“好日子青白江分公司”）与被告俸轩物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月23日立案受理，由代理审判员向煜暄依法适用简易程序，于2015年8月4日公开开庭进行了审理。原告好日子公司、好日子青白江分公司的委托代理人曾志均、钟林，被告俸轩的委托代理人王晋川、韦静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告好日子公司及好日子青白江分公司诉称，被告俸轩于2008年2月5日接收其购买的幸福家园三期3栋134号房屋。按照原告分别与被告及业主委员会的《物业服务合同》规定，原告一直对被告居住的幸福家园三期小区提供物业服务。被告拖欠2013年2月至2015年5月期间物业管理费，经原告多次催告仍未缴纳。依据《合同法》的相关规定，被告还应支付2885元违约金。为维护自身合法权益，现诉至本院，请求判令：1.被告立即支付2013年2月至2015年5月物业费2618元、垃圾清运费224元、水费1301元、2013年2月至2015年5月期间拖欠物业费的滞纳金2885元，共计7028元；2、本案诉讼费由被告承担。被告俸轩辩称，被告没有收到过原告书面催缴通知，对原告起诉之日起两年前的部分即2013年2月至2013年5月相关的物业费因超过诉讼时效，请求驳回此部分诉讼请求；2013年6月至2014年11月3日之间的物业费，原被告之间没有合法的物业服务合同关系，原告主张收取物业费没有合同依据；2014年12月至2015年5月的物业费，因为没有达到物业服务员合同中承诺的要件，所以原告不应该收取此部分物业费；根据物业管理纠纷解释第六条的规定，因为被告没有收到原告的书面催缴，所以原告的诉请不应该得到支持。经审理查明：2006年11月28日，好日子公司与成都市好日子幸福家园房地产开发有限公司签订了《物业管理服务合同》，合同约定乙方（好日子公司）“根据法律法规及本合同的约定，制定物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动”，并约定“委托管理期限为叁年，自2007年6月1日起至2010年5月31日止”。2007年3月22日，好日子公司与被告俸轩签订《物业管理服务合同》，合同约定由好日子公司于2008年1月起至2011年12月31日期间在幸福家园三期小区为被告提供物业服务，且合同第二十条第二款约定物业管理服务费用为：“住宅按建筑面积每月每平方米0.9元……”。2009年9月17日，好日子公司与成都市好日子幸福家园房地产开发有限公司签订了《物业管理服务合同》，合同约定由原告好日子青白江分公司于2009年9月18日起至2012年9月17日期间内为幸福家园三期小区提供物业服务，合同第六条约定：“本物业管理区域物业服务收费选择以下第1中方式：1、包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：……高层住宅：1.2元／月.平方米……”；2013年8月5日幸福家园三期小区第一届业主委员会成立，并与原告好日子青白江分公司于2014年11月3日签订了《幸福家园三期物业服务合同》，合同期限为2014年11月3日至2019年11月3日，合同第二十四条第2款约定：“本物业公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积：……高层每月每平方米1.1元……物业公司在2015年3月1日前完成承诺要件，即可执行以上收费标准”。另查明，被告俸轩系幸福家园三期3栋23层134号房屋业主，于2008年2月5日接收该房屋，房屋面积为101.47平方米。被告俸轩未缴纳2013年2月至2015年5月期间物业费、2013年2月至2015年5月垃圾费及2013年2月至2015年5月水费，原告好日子公司于2013年3月至2015年7月期间向被告出具了若干份缴费通知单。再查明，经工商部门核准，成都市好日子物业管理有限公司名称变更为成都市好日子物业服务有限公司。原告成都市好日子物业服务有限公司青白江分公司于2009年5月25日成立。还查明，原告好日子公司及好日子青白江分公司于2008年1月至2015年5月期间在幸福家园三期小区提供了物业服务，在2013年2月至2015年2月期间适用0.9元／月.平方米的标准收取物业管理费。庭审中，被告俸轩同意缴纳2013年2月至2015年5月垃圾费224元及2013年2月至2015年5月水费1301元。上述事实有当事人的营业执照、身份证、物业服务合同、房屋交接单、业主档案、缴费通知书、水电用量及费用台账等证据在案予以佐证。本院认为，好日子公司与被告签订的《物业服务合同》，好日子公司与成都市好日子幸福家园房地产开发有限公司签订的两份《物业服务合同》，幸福家园三期第一届业主委员会与好日子青白江分公司日签订的《幸福家园三期物业服务合同》，四份合同均系双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，均属合法有效，应当受到法律保护。而好日子公司与成都市好日子幸福家园房地产开发有限公司于2009年9月17日签订《物业服务合同》时，幸福家园三期小区尚未成立业主委员会，该份合同实质上属前期物业服务合同，对小区业主均具有约束力。原告好日子青白江分公司主张被告欠付物业费期间为2013年2月至2015年5月，其中1.“2013年2月至2014年10月”期间原被告双方虽未形成书面物业服务合同，但好日子公司及好日子青白江分公司在小区提供了物业服务，被告俸轩接受了物业服务，视为双方已经形成了物业服务合同关系，物业费标准虽无明确约定，但因原告好日子公司及好日子青白江分公司于2008年1月起即在被告小区提供物业服务，且物业费一直按照0.9元／月.平方米标准收取，原告主张按照相同标准即0.9元／月.平方米计算2013年2月至2014年10月期间物业费，不违反法律规定，本院予以支持；2.“2014年11月至2015年5月”期间属幸福家园三期小区业主委员会与原告好日子青白江分公司日签订的《幸福家园三期物业服务合同》约定的物业服务期间，被告应按照合同约定缴纳物业费，原告主张按照2014年11月至2015年2月按照0.9元／月.平方米标准，2015年3月至2015年5月按照1.1元／月.平方米标准物业费，因原告无证据证明其已完全履行合同约定的承诺要件，本院依据0.9元／月.平方米标准予以计算。关于原告起诉的2013年2月至2015年5月垃圾清运费224元，2013年2月至2015年5月水费1301元，被告同意支付，不违反法律规定，本院予以准许。关于原告起诉被告支付2013年2月至2015年5月未交物业费的滞纳金，因原告好日子青白江分公司在幸福家园三期小区提供物业服务期间，与被告及其他小区业主沟通不畅，对被告提出的物业管理服务质量问题没有及时整改，从而导致被告对原告提供的物业服务极其不满，并拖欠物业费，原告的物业管理服务质量及态度均存在问题，因此原告主张被告支付2013年2月至2015年5月拖欠物业费的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。如原告好日子物业公司不履行或不完全履行物业服务合同约定的义务给被告造成损失的，被告可依据《物业管理条例》第十一条第四款，第三十六条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定向原告主张自己的合法权利。据此，根据《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国合同法》第三十六、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告俸轩向原告成都市好日子物业服务有限公司、成都市好日子物业服务有限公司青白江分公司支付物业服务费2557.04元、垃圾清运费224元及水费1301元，以上共计4082.04元。二、驳回原告成都市好日子物业服务有限公司、成都市好日子物业服务有限公司青白江分公司的其他诉讼请求；以上给付义务，于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告俸轩负担。（该款已由原告全额垫付，被告在本判决生效之日起15日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 向煜暄二〇一五年八月十日书 记 员 龙小凤 来自