（2015）北民初字第768号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2016-05-27
案件名称
安阳市华宇物业服务有限责任公司与邢瑾、芦守风、悦卫民物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
安阳市北关区人民法院
所属地区
安阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安阳市华宇物业服务有限责任公司,邢瑾,芦守风,悦卫民
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款，第六十七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第七条，第九条第一款
全文
河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2015）北民初字第768号原告安阳市华宇物业服务有限责任公司，住所地安阳市开发区弦歌大道北侧安钢御景园。法定代表人蔡广卫，该公司负责人。委托代理人周静，河南衡中律师事务所律师。被告邢瑾，女，1984年，汉族，住安阳市北关区一马路。委托代理人李卓，河南正义彰律师事务所律师。被告芦守风，女，1950年，汉族，住郑州市金水区翠花路7号华林都市家园。被告悦卫民，男，1950年，汉族，住郑州市金水区农业路东。原告安阳市华宇物业服务有限责任公司（以下简称华宇物业公司）诉被告邢瑾、芦守风、悦卫民物业服务合同纠纷一案，华宇物业公司于2015年7月22日向本院提起诉讼，本院于2015年7月26日立案受理，依法由审判员李敏适用简易程序于2015年7月30日公开开庭进行了审理。原告华宇物业公司的委托代理人周静，被告邢瑾及其委托代理人李卓，被告芦守风、悦卫民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华宇物业公司诉称，原告与红旗商厦业主委员会签订有《红旗商厦小区物业服务合同》，合同约定原告于2014年1月14日起至2017年1月13日止负责红旗商厦小区的物业管理和物业费的收取。在合同第三章、第五条约定居民房出租商用每平米2.40元／月收取物业费。芦守风、悦卫民系该小区3单元1001号业主，该房屋面积161.39平米。二人将该房屋出租给邢瑾，邢瑾开设瑾show舞蹈班，经营舞蹈教学。在原告提供物业服务期间，三被告尚欠自2014年1月14日至2014年9月30日止的物业费用3318.17元。根据物业服务规定，邢瑾作为承租人应当支付物业费，芦守风、悦卫民是业主，应承担连带责任。原告多次向三被告催要，但是三被告均未缴纳。为此，诉请法院判令：1、三被告承担连带责任，支付拖欠物业费用3318.17元；2、本案诉讼费用由三被告承担。被告邢瑾辩称，原、被告之间没有书面物业服务协议。2014年1月1日至2014年3月31日的物业费其已经交纳了。原告因物业费与其产生纠纷，将其物品扣押，催收行为不恰当，应当承担相应责任。原告所述律师函告其在庭审才见到，原告并未尽到及时告知义务。因为原告提供的服务有瑕疵，扣除其交纳过的三个月物业费，剩下的物业费应该折价50%。被告芦守风、悦卫民辩称：1.2014年4月6日其与邢瑾的租赁合同当中第6条明确规定由邢瑾支付物业费，且根据民间惯例也应向承租人收取物业费，故物业公司应向邢瑾收取物业费，不应当向其主张物业费。2.物业公司让邢瑾拖欠9个月的物业费而不采取任何措施，存在一定过错。3.其未见到律师函，物业公司也未向其催要，2014年10月物业公司李主任要求其配合找邢瑾讨要物业费，其才与物业公司一起多次寻找邢瑾。经审理查明，被告芦守风、悦卫民系安阳市红旗路红旗商住大厦3单元1001号业主，该房建筑面积161.39平方米。2014年、2015年芦守风与被告邢瑾签订房屋租赁合同，双方约定：邢瑾将房屋用于舞蹈培训，并交纳物业管理费用。2014年3月9日原告华宇物业公司与安阳市红旗商务大厦业主委员会签订红旗商厦小区物业服务合同，合同约定：华宇物业公司负责红旗商厦小区的物业管理和收取物业费，期限为三年，即自2014年1月14日起至2017年1月13日止。合同还约定：居民房出租商用按每平米2.40元／月收取物业费。2014年1月14日至2014年9月30日，邢瑾共拖欠物业费3318.17元。2014年10月5日华宇物业公司委托河南衡中律师事务所向芦守风、邢瑾发出律师函催要物业费。另查明，原告华宇物业公司与安阳市红旗商务大厦业主委员会签订红旗商厦小区物业服务合同之前，该大厦由河南龙宇物业服务有限责任公司提供物业服务，被告邢瑾向河南龙宇物业服务有限责任公司交纳2013年4月1日至2014年3月31日期间的物业费4648元。上述事实，有原告华宇物业公司提交的红旗商厦小区物业服务合同一份、律师函两份，被告邢瑾提交的2013年3月29日物业费收据一份、物业手册，被告芦守风、悦卫民提交的房屋租赁合同一份及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，安阳市红旗商务大厦业主委员会与原告华宇物业公司签订的红旗商厦小区物业服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，对华宇物业公司及红旗商务大厦业主均具有拘束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。华宇物业公司依约提供物业管理服务，被告邢瑾应依约及时交纳物业费，其未交纳物业费，应承担给付物业公司所欠物业费的违约责任，被告芦守风、悦卫民作为业主，应承担连带交纳责任。关于邢瑾抗辩称应扣除其曾向河南龙宇物业服务有限责任公司交纳的物业费的主张，根据法律规定，邢瑾可请求河南龙宇物业服务有限责任公司退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费，而不能从应向原告交纳的物业费中扣除，故该主张没有法律依据，本院不予支持。关于邢瑾抗辩称原告未合格履行其物业服务义务的主张，因邢瑾未提交有效证据证明原告未履行物业服务管理义务，该抗辩不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、第六十七条、《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条、第七条、第九条的规定，判决如下：一、被告邢瑾于本判决生效十日内支付原告安阳市华宇物业服务有限责任公司物业费3318.17元；二、被告芦守风、悦卫民对上述债务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告邢瑾、芦守风、悦卫民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员 李 敏二〇一五年八月十日书记员 王海月 关注微信公众号“”