(2015)二中民终字第07814号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-08-26
案件名称
陈宝玉等与竹海莲房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈宝玉,岳高子,竹海莲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法(2013年)》:第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2015)二中民终字第07814号上诉人(原审被告)陈宝玉,男,1959年9月15日出生。上诉人(原审被告)岳高子,女,1991年1月5日出生。上诉人兼岳高子委托代理人(原审被告)高树霞,女,1966年8月5日出生。被上诉人(原审原告)竹海莲,女,1942年10月20日出生。委托代理人王雯靖,男,1973年9月3日出生。上诉人陈宝玉、高树霞、岳高子因房屋租赁合同纠纷一案,不服北京市西城区人民法院(2015)西民初字第9043号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。2015年3月,竹海莲起诉至原审法院称:2008年11月13日,我与陈宝玉口头约定陈宝玉租赁我位于北京市×××号之主卧和小院部分,使用面积约为21平方米,用途为住宅。租赁期限为2008年11月13日开始,月租金为1900元,陈宝玉负责房屋中小维修之费用,支付方式为半年付,双方均按照约定履行。2014年4月,我通知陈宝玉,要求解除合同,但陈宝玉以各种理由推脱搪塞,拒绝搬走。现房屋内居住着高树霞及岳高子,两人拒不腾房。现诉至法院,请求判令:1、解除我与陈宝玉的房屋租赁关系;2、高树霞、岳高子立即腾空北京市西城区手帕口南街40号1号楼1门3号主卧加小院的房屋;3、陈宝玉支付我2014年5月14日起直到房屋腾空之日止的租金(按照月租金1900元计算);4、本案诉讼费用由对方承担。陈宝玉辩称:2008年11月13日,我与竹海莲代理人王雯靖签订的租赁协议,约定竹海莲将北京市×××3号一居室加小院房屋出租给我使用,月租金2000元,至2013年3月份改为1900元,双方签订了一年的租赁合同,后未再续签书面合同,竹海莲口头承诺由我一直使用。我租房子用于出售桶装水,2012年夏天小院的房屋漏水了,我自行修了两次,第一次没有通知竹海莲,第二次通知了竹海莲。2014年3、4月份,竹海莲告知我要卖房让我搬家,我没有同意,现在小院已没有房屋了,2014年10月份城管将小院房屋拆除,只剩下围墙。现主卧没有人使用,我只是放置了一些东西。同意解除合同,但竹海莲须将装修小院房屋费用3.6万元支付给我,否则,不同意解除租赁合同。租金交至2014年5月14日,之后租金没有交,因为竹海莲承诺我找房期间的租金可以不交。主卧在城管拆除小院房屋后便不具备居住条件,因为主卧没有窗户,竹海莲断水,因此无法居住。不同意支付租金,因为房屋我无法居住。高树霞、岳高子辩称,不同意竹海莲的诉讼请求,因为我与竹海莲没有任何租赁关系。高树霞与岳高子系母女关系,因为高树霞和陈宝玉是朋友,陈宝玉租赁涉案房屋后,高树霞、岳高子在房屋内居住,直至2014年9月份城管拆完小院房屋后,又因为没有水无法居住,高树霞、岳高子从涉案房屋处搬走。现在房屋内已经没有高树霞、岳高子的物品了。原审法院经审理认为:当事人对租赁期限没有约定或约定不明确的,视为不定期租赁,当事人可以随时解除合同。本案中,竹海莲与陈宝玉合同到期后,未续签书面租赁合同,应视为不定期租赁合同,现竹海莲要求解除其与陈宝玉的房屋租赁合同,理由正当,法院予以支持。原审庭审中,高树霞、岳高子陈述已不在涉案房屋处居住,也无物品存放在涉案房屋处,竹海莲亦未举证证明高树霞、岳高子居住在涉案房屋内,因此,其要求高树霞、岳高子腾退涉案房屋的请求,缺乏依据,法院不予支持。关于竹海莲要求支付房租一节,陈宝玉虽表示竹海莲承诺其换房期间可不支付租金、竹海莲断水导致房屋无法居住,但竹海莲对此不予认可,且陈宝玉未举证予以证明,法院对其抗辩观点,不予采信。但法院注意到,小院房屋系竹海莲自行建造,未取得建房许可证,其要求陈宝玉支付小院房屋租金,缺乏依据,法院不予支持。原审庭审中,竹海莲及陈宝玉对主卧的租金标准均不申请评估,因此,法院酌定月租金为1500元。据此,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十二条之规定,原审法院于2015年6月8日作出判决:一、解除竹海莲与陈宝玉关于北京市×××号房屋的租赁关系。二、自本判决生效后七日内,陈宝玉支付竹海莲二〇一四年五月十四日至实际腾退房屋之日止的租金(每月按照一千五百元计算)。三、驳回竹海莲的其他诉讼请求。如果陈宝玉未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后,陈宝玉、高树霞、岳高子不服,持原审答辩意见上诉至本院,请求二审法院撤销原判,改判驳回竹海莲的诉讼请求。竹海莲同意原判。经审理查明:2008年11月13日,竹海莲与陈宝玉订立租赁合同,约定陈宝玉承租竹海莲位于北京市×××号之主卧和小院房屋,月租金1900元,期限一年。合同到期后,双方未续签租赁合同,陈宝玉一直使用涉案房屋。2014年4月,竹海莲通知陈宝玉解除租赁合同,双方因装修补偿未达成一致,陈宝玉未从涉案房屋内搬出。因小院房屋系竹海莲自行建造,未取得建房许可证,2014年9月5日,城管部门将小院房屋的顶部拆除,现只剩围墙。2015年3月10日,竹海莲诉陈宝玉物权保护纠纷中,高树霞向法院陈述“虽然原告断水了,但我还在北京市×××3号内住,因为居住条件差,我女儿在同学家居住,没有在这里居住;现在房屋内只有孩子的电脑桌,女儿其他的物品都已经拿走了,我女儿是2014年10月搬走的,但偶尔也回来跟我住,不是彻底搬走,两边来回住”。原审庭审中,高树霞、岳高子称2015年3月10日开庭后,已不在涉案房屋处居住,也没有物品存放在涉案房屋内。陈宝玉认可涉案房屋现已无人居住,只是陈宝玉存放了一些物品。另查,陈宝玉租金支付至2014年5月13日,2014年5月14日之后的租金未支付。陈宝玉称因竹海莲承诺换房期间租金可以不支付,且竹海莲切断供水,导致房屋无法使用。竹海莲对此均不予认可。二审审理中,双方均认可涉案房屋已于2015年6月17日由竹海莲实际控制。陈宝玉、高树霞、岳高子提供收据四张、装修合同一份,欲证明其居住涉案房屋期间曾进行装修、支出相应费用。上述事实,有房屋产权证、开庭笔录及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为:当事人对租赁期限没有约定或约定不明确的,视为不定期租赁,当事人可以随时解除合同。本案中,竹海莲与陈宝玉合同到期后,未续签书面租赁合同,陈宝玉亦认可双方并未明确约定租赁期限,故竹海莲要求解除其与陈宝玉的房屋租赁合同,原审法院予以支持,是正确的。关于涉案房屋租金一节,陈宝玉虽表示竹海莲承诺其换房期间可不支付租金、竹海莲断水等情节导致房屋无法居住,但竹海莲否认存在此情节,且陈宝玉并未提供合法充足有效的证据证明其述称,故对陈宝玉所称,本院不予采信。另,涉案房屋中,小院房屋系竹海莲自行建造,未取得建房许可证;主卧的租金标准,原审庭审中竹海莲及陈宝玉均不申请评估。根据本案实际情况,原审法院酌定涉案房屋月租金为1500元,并无不当。关于陈宝玉、高树霞、岳高子称其在居住涉案房屋期间曾进行装修,并支出相应费用的问题,其可另行解决。综上,陈宝玉、高树霞、岳高子的上诉请求缺乏充分依据,本院不予支持,原审判决并无不当,应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,本院判决如下:驳回上诉,维持原判。一审案件受理费138元,由竹海莲负担50元(已交纳),由陈宝玉负担88元(于本判决生效后7日内交至原审法院);二审案件受理费276元,由陈宝玉、高树霞、岳高子负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长 王宗魁代理审判员 王 云代理审判员 李 桃二〇一五年八月十日书 记 员 康 飞 百度搜索“”