（2014）烟民一终字第1114号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-12-10
案件名称
烟台百丽置业有限公司与孙辉力房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙辉力,烟台百丽置业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第二条；《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》：第三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百一十九条，第一百七十五条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 裁 定 书（2014）烟民一终字第1114号上诉人（原审被告）：孙辉力。委托代理人：刘作荣，山东信力源律师事务所律师。委托代理人：王吉生，山东信力源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：烟台百丽置业有限公司，住所地：烟台市莱山区初家镇午台村南。法定代表人：杨世杭，该公司董事长。委托代理人：苗劲松，山东鑫士铭律师事务所律师。委托代理人：王可菊，山东鑫士铭律师事务所律师。上诉人孙辉力因与被上诉人烟台百丽置业有限公司（以下简称百丽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2012）芝民社一初字第220号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人及其委托代理人刘作荣、被上诉人的委托代理人王可菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。被上诉人百丽公司原审诉称：1993年11月，孙辉力调入百丽公司工作。1996年11月，百丽公司将其所有的位于烟台市芝罘区二马路20-5号房屋分配给孙辉力居住。2008年3月，双方解除劳动关系。之后，百丽公司曾多次通知孙辉力要求其按市场价购买该房屋，或归还涉案房屋，否则自2008年4月起向百丽公司支付租金。但孙辉力既不购买也不归还涉案房屋，也不向百丽公司支付房屋租金。请求法院判令孙辉力支付自2008年4月至2014年4月22日的房屋租金共计127888.11元。上诉人孙辉力原审辩称：1、本案不是房屋租赁，是房改房买卖，孙辉力不交房租的原因是因孙辉力与百丽公司之间房屋买卖关系的确立。孙辉力自1993年11月调入百丽公司，被聘以总经理职务。1996年百丽公司将涉案房屋分配给孙辉力居住至今。1998年百丽公司根据国家政策以及山东省、烟台市的房改文件要求进行房改工作。当时，百丽公司规定参加房改的住户，向公司缴足20000元的房改定金后，停止缴纳房租。孙辉力于1998年9月15日向百丽公司缴纳了20000元房改定金后，不再向百丽公司缴纳涉案房屋的租金。2000年4月，孙辉力因职务变动被离任审计。百丽公司曾答应等审计报告出来后再给孙辉力办理房改房相关手续。但至今百丽公司也不给孙辉力办理房改购房手续，侵害了孙辉力的合法利益，百丽公司应对孙辉力的损失予以赔偿，请求法院责令百丽公司为孙辉力办理房改购房手续。2、2008年3月与百丽公司解除劳动关系是烟台市莱山区人民法院生效判决所认定的，但百丽公司至今未为孙辉力办理解除劳动关系手续，孙辉力的档案、社会保险关系等均在百丽公司，且百丽公司至今仍欠孙辉力190000余元，故孙辉力仍是百丽公司职工，在百丽公司未履行法律责任的情况下，百丽公司主张孙辉力支付房屋租金于法无据。3、如果本案涉及到孙辉力与百丽公司对诉争房屋的买卖是否符合适用房改政策问题，不属于法院管辖范围。原审法院认为，（一）我国对房屋产权实行公示制度。根据房产档案显示，孙辉力已对芝罘区宁海路115号内5号房屋参加了房改，按照烟台市人民政府（烟政发（1995）99号）《关于印发烟台市深化城镇住房制度改革方案的通知》和《烟台市深化城镇住房制度改革方案》“职工按成本价或标准价购买公房，每个家庭只能享受一次优惠”的规定，孙辉力已参加过一次房改，故孙辉力关于涉案房产应参加房改、本案系房屋买卖的辩解，法院不予采纳。（二）百丽公司对涉案房屋拥有合法产权，享有对涉案房屋占有、使用、收益和处分的权利。在孙辉力不是百丽公司职工后，百丽公司有权按评估价值要求孙辉力支付房屋使用费。百丽公司主张自2008年4月起即向孙辉力主张支付房屋使用费，但对此未能举证，故应自百丽公司主张权利之日即起诉之日2011年12月22日起计付房屋使用费，计算至2014年4月22日为56318.87元。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，原审法院于2014年7月11日判决：一、限孙辉力于判决生效之日起10日内给付百丽公司房屋使用费56318.87元。二、驳回百丽公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2858元，财产保全费960元，由百丽公司负担1600元，由孙辉力负担2218元。评估费5000元，由百丽公司负担3000元，由孙辉力负担2000元。上诉人孙辉力不服，向本院提起上诉称：1、涉案房产已经参加了房改，不是房屋租赁，孙辉力与百丽公司之间是房屋买卖关系。孙辉力于1998年9月15日按百丽公司的要求向公司交足了房改购房定金20000元，自此双方已确立了房屋买卖关系。烟政发（1995）99号文规定的是每个家庭只能享受一次房改价格优惠，不是只能参加一次房改购房，原审判决认定孙辉力参加过一次房改，对于孙辉力的涉案房产应参加房改的辩解不予采信是错误的。孙辉力1996年12月前即搬离了原工作单位烟台宝石轴承厂的住房，该房屋系烟台宝石轴承厂以孙辉力名义办理房改分配给邢振涛居住和所有，之后邢振涛以孙辉力的名义转卖，孙辉力没有在烟台宝石轴承厂参加房改。2、孙辉力按百丽公司要求交足房改购房定金，按照百丽公司文件的规定不再交房租，双方房屋买卖关系成立。多年来，由于百丽公司原因没有办理房屋过户手续，应当由百丽公司承担法律后果。如果百丽公司单方解除房屋买卖关系，应当赔偿孙辉力1998年至今的房屋差价损失。双方房屋买卖关系未解除的情况下，百丽公司向孙辉力主张房租没有法律依据。3、双方于2008年3月解除劳动关系，是烟台市莱山区人民法院生效判决所认定的，但百丽公司至今未按判决书的内容为孙辉力办理解除劳动关系和档案转移手续，百丽公司应支付给孙辉力的工资差额、经济补偿金等款项被百丽公司申请财产保全，百丽公司没有履行法律责任的情况下，要求孙辉力支付房租，没有法律依据。原审判决认定事实、适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回百丽公司的诉讼请求。被上诉人百丽公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第二条规定：“中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民与法人之间的财产关系和人身关系。”《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”孙辉力作为百丽公司的总经理，由百丽公司分配其涉案房屋居住使用，孙辉力交纳房租，1998年孙辉力按照百丽公司关于住房制度改革的文件交纳房改购房定金后，根据百丽公司的文件未再继续交纳房租。百丽公司起诉孙辉力要求支付房屋租金，孙辉力则认为百丽公司应就涉案房屋按照政策完成房改，双方对涉案房产是否应适用房改政策及如何适用房改政策存在争议，故本案成因是百丽公司与孙辉力因房改产生的纠纷，不属于平等主体间的法律关系，不是人民法院民事案件的受案范围。原审进行实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十九条第（四）项及第一百七十五条之规定，裁定如下：一、撤销烟台市芝罘区人民法院（2012）芝民社一初字第220号民事判决。二、驳回烟台百丽置业有限公司的起诉。本裁定为终审裁定。审 判 长 王瑞芳审 判 员 栾海宁代理审判员 林 娜二〇一五年八月十日书 记 员 付微微 来源：百度“”