（2015）琼中民初字第370号

裁判日期: 2015-08-10

公开日期: 2016-01-12

案件名称

王宽禹与海南琼中中豪威尔置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

琼中黎族苗族自治县人民法院

所属地区

琼中黎族苗族自治县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王宽禹,海南琼中中豪威尔置业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百一十四条第一款，第八条第一款，第六十条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款

全文

海南省琼中黎族苗族自治县人民法院民事判决书（2015）琼中民初字第370号原告王宽禹。委托代理人张卫国。被告海南琼中中豪威尔置业有限公司。法定代表人张务民。委托代理人陈昶龙。原告王宽禹诉被告海南琼中中豪威尔置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月29日受理后，依法由审判员陈国燕适用简易程序于2015年7月29日公开开庭进行了审理。原告王宽禹及其委托代理人张卫国、被告海南琼中中豪威尔置业有限公司的委托代理人陈昶龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王宽禹诉称，2011年6月，原告王宽禹在江苏南京认购被告海南琼中中豪威尔置业有限公司开发的海南琼中营根镇什候岭商品房一套，按约定，原告王宽禹向被告海南琼中中豪威尔置业有限公司支付了首付款。2011年12月1日，原、被告双方签订商品房预售合同（下称合同），约定由原告王宽禹购买被告海南琼中中豪威尔置业有限公司开发的，位于琼中县营根镇什候岭中豪威尔·氧立方一期森林公馆项目中的H-10幢103号，建筑面积90.68平方米的商品房，交房日期为2013年4月30日之前。协议生效后，原告王宽禹如约向被告海南琼中中豪威尔置业有限公司支付了剩余的购房款，该房的总房款643537元全部付清。但被告海南琼中中豪威尔置业有限公司收到原告王宽禹全部购房款后，并未按照合同约定履行交房义务，时至今日，原告王宽禹的入住权利无法得到实现。合同第十四条约定：“逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自买受人退房通知送达之日起3日内退还买受人全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。”原告王宽禹在2013年10月15日向被告海南琼中中豪威尔置业有限公司主张要求退还购房款及支付利息及违约金，但被告置之不理。2015年5月原告委托南京律师向被告海南琼中中豪威尔置业有限公司邮寄退房通知因无法送达被退回，原告王宽禹在起诉前因找不到被告，无奈特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告海南琼中中豪威尔置业有限公司签订的商品房预售合同。2、被告海南琼中中豪威尔置业有限公司返还原告购房款643537元，被告向原告支付违约金6435.37元。3、被告海南琼中中豪威尔置业有限公司支付所收购房款产生的银行同期贷款利息（利息自2011年6月22日起暂计算至起诉之日），延续到直至付清所有款项止。4、被告海南琼中中豪威尔置业有限公司承担本案诉讼费用。被告海南琼中中豪威尔置业有限公司辩称，首先，原、被告之间并不同时存在原告所主张的利息和违约金的约定。原告王宽禹所主张的违约金和利息属于重复计算，依法不应该得到支持。双方在合同第十四条中明确约定，海南琼中中豪威尔置业有限公司逾期交房，应向原告王宽禹支付全部已付款1%的违约金，并没有关于利息的约定。二、即便因海南琼中中豪威尔置业有限公司逾期交房需要支付给原告王宽禹银行利息，该利息的起算点也应该从原告王宽禹退房通知送达给被告海南琼中中豪威尔置业有限公司之日起计算。迄今为止，海南琼中中豪威尔置业有限公司尚未收到原告王宽禹的退房通知，原告王宽禹也没有任何证据证明曾经向海南琼中中豪威尔置业有限公司送达过退房通知，因此原告王宽禹有关于利息的请求没有事实和法律依据。为支持其诉讼请求，原告王宽禹向本院提交了下列证据材料：1、海南省商品房预售合同，拟证明原告为购买被告海南琼中中豪威尔置业有限公司房屋，双方签订预售合同，合同对交房期限及逾期交房责任等进行了约定，依合同约定原告有权退房。2、琼中县商品房预售合同登记备案申请表，拟证明原告购买房屋后向房屋主管部门申请进行了备案。3、收据，拟证明原告已向被告海南琼中中豪威尔置业有限公司付清购房款人民币643537元。4、延期交房通知和致氧立方森林公馆业主的一封信，拟证明被告海南琼中中豪威尔置业有限公司逾期交房的事实。5、2013年10月15日南京至海口的往返机票和订票单，拟证明原告从南京到海口与被告海南琼中中豪威尔置业有限公司进行协商，要求被告海南琼中中豪威尔置业有限公司退换购房款，被告海南琼中中豪威尔置业有限公司置之不理，至今没有交付房屋并不予退款的事实。被告海南琼中中豪威尔置业有限公司未向本院提交任何证据材料。被告海南琼中中豪威尔置业有限公司对原告王宽禹提交的证据一海南省商品房预售合同、证据二琼中县商品房预售合同登记备案申请表、证据三购房款收据没有异议；对证据四的延期交房通知的真实性、合法性无异议，关联性有异议，被告海南琼中中豪威尔置业有限公司没有按期交房并非主观故意；对证据五机票和订票单的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该证据不能证明为了协商退款的问题。本院认证：以上证据经庭审举证、质证、认证。根据证据认定规则，本院认为，原告王宽禹提交的证据一、证据二、证据三内容真实，形式合法，与本案有关联性，被告海南琼中中豪威尔置业有限公司均无异议，对本案案件事实具有证明效力，本院予以采信。被告海南琼中中豪威尔置业有限公司对原告王宽禹提交的证据四的延期交房通知的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，根据原告王宽禹提交的证据三被告海南琼中中豪威尔置业有限公司向原告王宽禹出具的购房款收据证实原告王宽禹已依约付清全部购房款643537元，但被告海南琼中中豪威尔置业有限公司至今仍未向原告王宽禹交房，原告王宽禹提交的证据四延期交房通知是被告海南琼中中豪威尔置业有限公司出具的，盖有被告海南琼中中豪威尔置业有限公司的公章，对本案案件事实具有证明效力，本院予以采信。对原告王宽禹提交的证据四致氧立方森林公馆业主的一封信，以及证据五机票和订票单，因证据缺乏关联性，不能作为本案认定事实的根据，故本院不予采信。通过对上述有效证据的认定及原、被告在庭审中的一致陈述，本院确认下列事实为本案事实：2011年6月，原告王宽禹按约定向被告海南琼中中豪威尔置业有限公司认购了被告海南琼中中豪威尔置业有限公司开发的位于海南琼中营根镇什候岭商品房一套，并于2011年6月22日支付了购房首付款340000元，2011年9月5日继续支付了购房款203537元。2011年12月1日原告王宽禹与被告海南琼中中豪威尔置业有限公司签订商品房预售合同约定，原告王宽禹购买被告海南琼中中豪威尔置业有限公司开发的位于琼中县营根镇什候岭中豪威尔·氧立方一期森林公馆项目中的H-10幢103号房屋，建筑面积90.68平方米，房屋总价款643537元。合同第十二条约定，被告海南琼中中豪威尔置业有限公司于2013年4月30日前向原告王宽禹交付房屋。合同第十四条约定除不可抗力外，出卖人未按约定期限向买受人交房的，“逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自买受人退房通知送达之日起3日内退还买受人全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。”协议生效后，原告王宽禹于2012年2月1日如约向被告海南琼中中豪威尔置业有限公司付清剩余全部购房款100000元。但被告海南琼中中豪威尔置业有限公司收到原告王宽禹给付的全部购房款后，至今未向原告王宽禹交付涉案房屋，致原告王宽禹诉至本院提出前述请求。经本院委托中国农业银行股份有限公司琼中支行对原告王宽禹诉请的购房款643537元，按银行同期货款利率计算，自2013年4月30日起计算至2015年6月29日止，应付利息为85164元。本院认为，原告王宽禹与被告海南琼中中豪威尔置业有限公司签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务，否则应当按约承担违约责任。在原告王宽禹与被告签订的商品房预售合同中明确约定被告海南琼中中豪威尔置业有限公司于2013年4月30日前向原告王宽禹交付房屋，被告逾期未交房的行为已构成逾期根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”以及合同第十四条的约定，除不可抗力外，出卖人未按约定期限向买受人交房的，“逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自买受人退房通知送达之日起3日内退还买受人全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。”故原告王宽禹要求被告海南琼中中豪威尔置业有限公司解除原、被告签订的商品房预售合同的诉讼请求，符合合同的约定及法律规定，本院予以支持。合同约定被告逾期超过90日后，买受人有权退房。本案合同条款对违约金的计算及支付有明确约定，应按本案合同条款计算。原告王宽禹要求被告海南琼中中豪威尔置业有限公司返还原告王宽禹购房款643537元的诉讼请求，理由正当，符合法律规定以及合同约定，本院予以支持。合同约定被告海南琼中中豪威尔置业有限公司于2013年4月30日前向原告王宽禹交付房屋，被告海南琼中中豪威尔置业有限公司逾期未交房，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，原、被告双方对违约金也有明确约定，根据合同的约定，被告海南琼中中豪威尔置业有限公司违约应按照合同的约定以原告全部已付购房款的1%向原告王宽禹支付违约金。故原告王宽禹请求被告海南琼中中豪威尔置业有限公司向其支付违约金6435.37元，于法有据，符合法律规定和合同双方的约定，本院予以支持。关于原告王宽禹要求被告海南琼中中豪威尔置业有限公司支付所收购房款产生的银行同期贷款利息（利息自2011年6月22日起暂计算至起诉之日），延续到直至付清所有款项止的诉讼请求，原告王宽禹为履行其与被告海南琼中中豪威尔置业有限公司签订商品房预售合同，而向被告海南琼中中豪威尔置业有限公司支付的购房款所产生的利息属于原告王宽禹在本案中的合理损失。合同约定被告海南琼中中豪威尔置业有限公司于2013年4月30日前向原告王宽禹交付房屋，被告海南琼中中豪威尔置业有限公司逾期未交房的行为其实是变相地占用了原告王宽禹的资金，这种损失对原告王宽禹来说实际是资金被占用的利息损失，应当由被告海南琼中中豪威尔置业有限公司赔偿利息损失。原告王宽禹诉求购房给付购房款利息，本院确定自2013年4月30日始至2015年6月29日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率予以计算。因对原告王宽禹诉请被告海南琼中中豪威尔置业有限公司支付所收购房款产生的银行同期贷款利息85164元与被告海南琼中中豪威尔置业有限公司向原告支付的违约金6435.37元两项相加之和未超过银行同类贷款利率的四倍，故对原告王宽禹诉请被告海南琼中中豪威尔置业有限公司支付所收购房款产生的银行同期贷款利85164元的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理建筑工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、解除原告王宽禹与被告海南琼中中豪威尔置业有限公司签订的海南省商品房预售合同。二、被告海南琼中中豪威尔置业有限公司返还原告王宽禹购房款643537元，并自2013年4月30日起至2015年6月29日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息85164元。三、被告海南琼中中豪威尔置业有限公司支付原告王宽禹购房款643537元的违约金6435.37元。以上三项于本判决生效后五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11901元（原告已预缴），由被告海南琼中中豪威尔置业有限公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审　判　长　　陈国燕审　判　员　　王　林人民陪审员　　陈怀春二〇一五年八月十日书　记　员　　王凌霞附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。百度搜索“”