（2014）安开民初字第01143号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2016-04-28
案件名称
海安县金海国际花园业主委员会与景轶租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
海安县人民法院
所属地区
海安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
海安县金海国际花园业主委员会,景轶
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百一十三条，第二百二十六条
全文
江苏省海安县人民法院民 事 判 决 书（2014）安开民初字第01143号原告海安县金海国际花园业主委员会，住所地海安县海安镇中坝南路66号。负责人陈雨淦，该委员会主任。委托代理人张贤俊，该委员会副主任。委托代理人秦宝怀，该委员会副主任。被告景轶。委托代理人周广进。原告海安县金海国际花园业主委员会（以下简称金海业委会）与被告景轶租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员杨云霞独任审判，于2014年7月7日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2014年10月14日、2015年6月5日、2015年6月19日公开开庭进行了审理。第一次开庭时原告金海业委会的负责人陈雨淦，被告景轶及其委托代理人周广进到庭参加诉讼；第二次开庭时原告金海业委会的委托代理人张贤俊、秦宝怀，被告景轶的委托代理人周广进到庭参加诉讼；第三、四次开庭时原告金海业委会的负责人陈雨淦，被告景轶的委托代理人周广进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金海业委会诉称：2012年3月12日，原告经研究将会所交给被告管理使用，双方签订了《金海国际花园会所管理使用协议》一份，使用期限自2012年5月1日至2017年4月30日，每12个月为一个年度。每年度被告给付使用费2万元，并于每年5月1日前一次性交清。双方还约定了违约责任，任何一方违约，将承担5000元的违约责任，赔偿对方损失。在本协议未正式实施前，被告擅自于2012年4月20日与邻居张小燕签订协议，将会所中一间房屋转租给张小燕，之后又与张小燕发生纠纷，导致活动受阻。由于被告违反协议约定，原告多次找被告协商要求终止协议的履行，并将会所的财产交给原告，但未果。2014年1月20日，原告再次书面通知被告，要求终止协议的履行，而被告至今既不交钱也不交房，自2013年5月1日至今一年多未给付使用费，同时擅自转租他人，构成违约。请求法院判令终止金海国际花园会所管理使用协议，被告将从原告处租用的房屋及相关设备设施交还原告，并按2万元／年的标准给付从2013年5月1日起至实际返还之日止的房屋财产使用费以及承担违约责任5000元。被告景轶辩称：1.原告无权签订该协议。金海国际花园会所的产权为全体业主所有，原告无权出租，且会所内有厕所，与原告的办公室和相关公共配电间的水电没有单独列出。原、被告签订的协议不属于房屋租赁合同，我是会所的管理员，每年交2万元设备使用费给原告，原告对经营布局进行了规定，60岁以上的业主不收费也是原告的要求。2.由于2013年1月7日工商局查封了原告的麻将桌，所以该协议事实上已经无法履行，我同意终止该协议。而且根据协议约定，逾期60日不缴纳款项就终止合同，2013年5月1日之后我没有缴纳使用费，那么2013年7月1日协议就已经终止。会所收入是收取设备使用费，但由于相关设备被工商局查封，所以被查封之后不存在给付设备使用费。3.我与张小燕之间并非转租协议，而是补偿协议，免费提供一间房屋给张小燕作为产品活动室，后来张小燕报警和上访后设备被工商局查封前我就将该房屋收回了。4.设备被查封后，原告不能提供设备，是原告违约而并非我违约。原告在履行赔偿义务后（另案主张），我同意将相关财产移交给原告。经审理查明：2012年3月12日，金海业委会与景轶签订金海国际花园会所管理使用协议一份，确定由景轶管理、使用会所，双方约定：1.会所活动及公用场所分布图附后，景轶必须按照金海业委会指定用途管理及使用，不得另作他用，为方便管理、提升品味，景轶可自行改造棋牌室布局，改造方案必须符合房屋结构及相关职能部门要求，并征得金海业委会同意，改造及添置设备费用由景轶承担。2.金海业委会提供如台球桌、乒乓球桌、麻将桌、木椅、部分空调等基本设施，景轶接手管理前，金海业委会移交景轶使用，并附具体明细清单，景轶使用过程中，除正常折旧外，由景轶负责毁损修复，不能修复的，由景轶赔偿金海业委会同类同档设施设备。3、管理使用期限：5年，自2012年5月1日至2017年4月30日，自开始日期起连续12个月为一个年度；期满后景轶有权优先续管续用并另行签订协议。4.景轶在管理、使用前，必须按照相关职能部门规定自行办理相应合法手续；管理、使用过程中，发生纠纷，由景轶自行解决，需要金海业委会协助的，金海业委会可以协助。5.收费标准：棋牌室收费不得高于市场同类水平；乒乓球、台球、健身、阅览书报等对本小区内50岁以上业主免费，其余业主可适当收取少量水电费，但不得高于市场同类价格。6.费用上缴：自签订协议之日起发生的水电费由景轶按规定缴纳，因缴纳而发生争议由景轶承担相应责任；景轶每年度缴纳金海业委会财产使用费2万元，并于每年5月1日前一次性缴清。7.双方责任：金海业委会按材料设备清单明细及时将相应物品交付给景轶使用。景轶的责任有，按规定收费、缴纳使用费；不得转借转租他人等。违约责任：任何一方违约，将承担5000元违约责任，赔偿对方损失。8.协议中止或终止：……（2）发生以下情形，本协议终止：①协议期到期；②景轶逾期60日不缴纳使用费的；③景轶提出合理终止申请经金海业委会同意的；④金海业委会要求终止的其他情形。协议终止，如景轶继续管理、使用，视情况续签协议；如景轶退出管理、使用，交回金海业委会提供设施、设备，景轶投资设备可拆除带走的自行处理处置，或按新旧程度、可使用年限折旧，金海业委会协助处置。签订合同后，景轶即给付了金海业委会使用费2万元。金海业委会将会所的房屋及以下物资设备移交给景轶：茶杯（玻璃杯）30只、茶瓶10只、水壶（钢制）2只、纸篓（塑料）5只、空调（立式）2台、空调（挂式）1台、麻将桌（雀联牌）11张、办公椅（木）50只、办公桌（木）1张、乒乓球桌（含网拍球）1张、台球桌（全套）1张、四仙桌（旧）3张。后景轶对会所内的房屋进行了部分装潢，并添置了空调等部分动产。2012年4月20日，景轶与张小燕就金海国际会所经营期间干扰张小燕正常生活秩序签订协议一份：1.张小燕位于会所上层3号楼208室，每年的物业费在景轶经营期间由景轶支付。2.会所内门厅向西南面第二间（原警务室）不得作为棋牌室经营，由张小燕作为××产业活动室。……2012年10月25日，景轶向金海业委会及张小燕发出协调沟通函，要求金海业委会提供履行双方合同中景轶所需的法律文件与法律依据，承担因金海业委会责任引起的景轶经济损失；要求张小燕停止侵权违约行为，终止与张小燕之间的协议，张小燕交还占用的房屋，赔偿该房间的租金损失和该房间被占用给景轶带来的经营损失。2012年10月29日，景轶向海安县城南派出所反映情况：1.金海会所为公益性小区公众活动场所，不需要申领工商营业执照。2.金海会所在业主委员会的领导与监管下设立了桌球、棋牌等项目，具有公益性。3.关于金海会所扰民的问题，会所确定干扰谁就补偿谁，与张小燕签订了补偿协议，但张小燕丈夫一而再、再而三报警，严重干扰了会所的正常活动。金海业委会在该情况反映上盖章确认情况属实。2012年11月6日，金海业委会写给海安公安消防大队领导的信件，对2012年11月1日消防大队口头要求会所停止对业主开放、重新申领消防手续提出异议，认为2006年6月20日的建筑工程消防验收意见书中对本小区1-7幢住宅楼工程消防已验收合格。2012年12月5日，海安工商行政管理局对金海国际花园会所信访件给县信访局的答复意见，主要内容是缪祖明举报海安县金海国际花园小区会所涉嫌无照经营，信访局就此次信访事件作如下处理：一、请业主委员会陈主任再次回去做当事人双方工作，尽量化解矛盾。二、如果和解不成功，请业主委员会以书面通知的形式终止与被上访人签订的协议，收回该用房，并交还给物业部门。三、将张贴于上访人门上的紧急通知交被上访人主管单位，对其进行思想教育。2013年1月7日，海安县工商局（现为海安县市场监督管理局）查封了金海国际花园会所内的麻将桌，查封期限至2013年2月5日，查封到期后解除。2014年1月20日，金海业委会向景轶发了一份合同终止函，通知景轶结清欠款，终止协议。景轶于2014年1月22日收到终止函。2015年1月26日，海安县市场监督管理局对景轶相关信访事项进行了答复，主要内容为：1.金海国际会所为小区全体业主共有，没有取得房屋产权登记，房屋权属性质不符合办理工商登记注册手续对于经营场所的要求。2.金海国际会所有多间房屋，海安工商局于2013年1月7日对该会所内涉及棋牌服务的部分房间进行了查封，并于2013年2月5日到期后解除。3.2012年12月5日，我局报给海安县信访局《关于金海国际花园会所信访件的答复意见》中关于协调会处理意见的表述仅为复述，对景轶不具有约束力。另查明：金海国际花园会所未办理产权登记，其产权属金海国际花园小区全体业主。2010年7月，海安县城市管理局同意金海国际花园成立业主委员会。2010年10月28日，首届业主大会投票选举产生业主委员11人，候补委员1人，并通过金海国际花园《业主大会议事规则》、《管理规约》。《管理规约》第十二条：“……（一）利用物业共有部位、共用设施设备进行经营的，在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续。……”2010年11月19日，金海国际花园首届业主委员会召开第一次会议，选举产生了首届业主委员会主任陈雨淦及张贤俊、秦宝怀副主任。金海国际花园业主委员会于2010年11月20日经海安县海安镇中心街道新桥社区居民委员会同意备案，2010年12月2日经海安县城市管理局同意备案。2012年2月20日，金海国际花园9名业主委员参加了会议，对业主景轶要求拟管理会所征求意见，一致同意会所管理使用权给金海小区20幢308业主景轶承包，承包期5年。以上事实，有金海国际花园会所管理使用协议（附平面图）、金海国际花园会所物资设备清单、合同终止函、景轶与张小燕签订的协议、海工商信复（2012）15号关于金海国际花园会所信访件的答复意见、海安县市场监督管理局关于景轶相关信访事项的答复意见、协调沟通函、情况反映、证明材料、业主委员会委员情况表、海安县城市管理局关于同意成立金海国际花园业主委员会筹备组的批复、金海国际花园首届业主大会决议、金海国际花园业主大会议事规则、金海国际花园管理规约、金海国际花园首届业主委员会第一次会议决议，景轶提供的照片，本院调取的南通市海安工商行政管理局行政强制措施决定书、现场笔录、解除行政强制措施决定书及双方当事人陈述等在卷证实。审理中，金海业委会变更部分诉讼请求，仅要求景轶给付至合同解除之日止的租金，自愿放弃主张合同解除之后至实际交房之日止的占用费。本院认为：金海国际花园业主委员会依法成立，有权以自己的名义向法院起诉。原、被告之间签订的金海国际花园会所管理使用协议，系双方的真实意思表示。从该协议的内容看，金海业委会将房屋及相关的设备交给景轶使用，由景轶收益，景轶每年向金海业委会支付房屋设备使用费2万元，原、被告之间系租赁合同关系。景轶辩称原、被告之间非租赁关系而是管理与被管理的关系无事实依据，双方对会所的用途、收费标准的约定并不改变租赁关系的本质，故本院对景轶的这一辩称不予采信。根据金海国际花园管理规约及国务院《物业管理条例》的相关规定，利用物业共有部位、共用设施设备进行经营的，应征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，金海业委会将金海国际花园全体业主所有的会所租赁给景轶经营，属于应当由业主共同决定的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中金海业委会将会所租赁给景轶经营，既未征得相关业主同意，亦未召开业主大会，违反了法律规定和金海国际花园管理规约的程序，金海业委会出租会所系无权处分，但无权处分与合同效力并非必然出现相同的法律后果。金海业委会出租公共用房，是在该房屋上设定的一种义务，是一种负担行为，其效力并不受到是否有处分权的影响。相对于金海业委会和景轶而言，案涉租赁合同中的各项约定未违反法律规定，应为合法有效。双方签订金海国际花园会所管理使用协议后，均应按约全面履行自己的义务。金海业委会将会所的房屋以及相关的设备一并交给景轶，景轶亦缴纳了2万元使用费，但之后景轶未按约再缴纳使用费。2014年1月20日金海业委会通知景轶终止协议，景轶于2014年1月22日收到终止函，而景轶在庭审中认为2013年5月1日之后没有再缴纳使用费，协议于2013年7月1日就已经终止。根据双方协议约定，景轶应于每年5月1日前缴纳财产使用费2万元，逾期60日不缴纳使用费的，本协议终止。该约定属于《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款约定解除合同的情形，因景轶在2013年7月1日之前未缴纳使用费，根据协议约定，金海业委会可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，解除权人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，景轶于2014年1月22日收到终止函，此时合同即解除。从2013年5月1日起至2014年1月22日，景轶应按每年2万元的标准支付财产使用费，即租金14630元（267天×20000元÷365天，取整）。租赁合同解除后，景轶应将租赁房屋及相关设备返还给金海业委会。审理中，金海业委会自愿放弃主张合同解除之后至实际交房之日止的占用费，是其对自身权利的处分，本院予以准许。金海业委会认为景轶有两个违约行为，一是未按约支付租金，二是将租赁房屋转租给他人，据此要求景轶承担违约责任。本院认为，景轶未按协议约定的期限支付租金，其行为已构成违约。但景轶与楼上业主张小燕签订协议，是为了解决纠纷而将其中一间房屋交给张小燕使用，并非转租行为，不属于违约行为。因景轶存在未按约支付租金的违约行为，故金海业委会要求景轶给付违约金5000元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原、被告双方签订的金海国际花园会所管理使用协议已于2014年1月22日解除。二、被告景轶返还原告海安县金海国际花园业主委员会案涉会所房屋以及下列财产：茶杯（玻璃杯）30只、茶瓶10只、水壶（钢制）2只、纸篓（塑料）5只、空调（立式）2台、空调（挂式）1台、麻将桌（雀联牌）11张、办公椅（木）50只、办公桌（木）1张、乒乓球桌（含网拍球）1张、台球桌（全套）1张、四仙桌（旧）3张。三、被告景轶给付原告海安县金海国际花园业主委员会从2013年5月1日起至2014年1月22日的租金14630元。四、被告景轶向原告海安县金海国际花园业主委员会支付违约金5000元。上述二至四项，被告景轶均于本判决发生法律效力后10日内履行。如被告景轶未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务的，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1120元，由被告景轶负担（已由原告海安县金海国际花园业主委员会代垫，被告景轶在履行上述判决义务时一并给付原告海安县金海国际花园业主委员会）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1120元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。审 判 长 刘春华代理审判员 杨云霞人民陪审员 钱德凤二〇一五年八月十日见习书记员 吉顺林附适用法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条（第二款）当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条（第一款）当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 关注公众号“”