（2015）横民一初字第960号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-10-19
案件名称
覃喜与程忠礼房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
横县人民法院
所属地区
横县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
覃喜,程忠礼,钟智
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十二条，第四十四条第一款，第四十五条第一款，第一百一十四条第一款，第六十条第一款，第一百五十九条，第一百六十一条
全文
广西壮族自治区横县人民法院民 事 判 决 书（2015）横民一初字第960号原告覃喜。委托代理人谢立毅，广西辉博律师事务所律师。被告程忠礼。第三人钟智。原告覃喜与被告程忠礼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月25日受理后，原告覃喜向本院申请财产保全，本院依法已采取保全措施。因钟智与本案有法律上的利害关系，经原告覃喜申请，本院依法准许其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭于2015年5月8日公开开庭审理了本案。原告覃喜及其委托代理人谢立毅、被告程忠礼及第三人钟智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告覃喜诉称，2013年10月15日，其与被告程忠礼签订《房屋转让协议书》，并于2013年11月28日签订《房屋转让补充协议书》，双方协议原告将原购买的广西横县西津路一幢楼房转让给被告，总价为22万元，签订协议后即付首付定金叁万元。其余欠款被告应在土地证转户即时付完。合同签订后，原告于2014年4月25日将土地证转户给被告，于2015年1月6日办理好了准建证及房产证。但目前被告仅支付原告35800元首付款，尚欠184200元购房款及相应利息55260元未付，已完全违约。原告多次催收被告付款未果，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款的规定，向人民法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告给付原告所欠购房地款184200元；2、被告支付原告逾期付款的违约金55260元（庭审中原告表示按合同法的违约金不超过合同标的184200元的30%计算）；3、被告支付原告逾期欠款利息，至2015年4月25日止共计55260元（庭审中原告表示起始日期及计算方式具体以补充协议约定为准）；4、本案诉讼费及其相应费用由被告承担。被告程忠礼承认2013年10月15日其与原告签订的《房屋转让协议书》合法有效，对原告提出的184200元诉讼请求无异议，表示愿意支付该笔款项，但辩称：1、2013年11月28日其与原告签订的《房屋转让补充协议书》附条件才生效，该条件为房产证转到其名下；2、房屋现为租赁状态，租期自2013年8月至2016年8月，房租每月300元，其已支付9400元给原告，原告没有损失；3、2013年10月，其与原告签订《房屋转让协议书》并付给原告3万元定金后，双方口头约定余下部分待办理房产证后才向银行贷款结清。2014年5月，办理得土地证后，原告要求签订补充协议，并承诺一个月内办好房产证，但一直未办理，直到2015年1月才办得房产证，后其找原告商量办理房贷事宜，并明确告知原告贷得款项即结清房款，原告要求由其办理贷款，但至今原告仍表示贷款尚在办理中，还扣下土地证。因此，是原告没有提供相关证件导致其无法办理贷款，从而无法结清房款，被告没有违约，不应该支付违约金55260元与利息55260元。第三人钟智述称，2013年10月15日原告与被告签订的《房屋转让协议书》合法有效，本案是房屋买卖合同纠纷，房屋买卖是原告与被告之间的事情，其他不发表意见。根据各方诉辩意见及庭审陈述，本案争议焦点为：一、本案《房屋转让补充协议书》是否附条件才生效？二、双方在履行合同过程中是否违约？原告覃喜诉请违约金55260元与利息55260元是否合法有据？针对上述争议焦点，原告覃喜在举证期内提供了以下证据：1、《房屋转让协议》、《房屋转让补充协议书》复印件各1份，证明双方发生的房屋买卖事实，2份合同合法有效；2、《土地证》、《房产证》复印件1份，证明该土地证、房产证已转给被告；3、原、被告身份证复印件各1份，证明原、被告身份。对于以上证据，被告程忠礼的质证意见为：2013年11月28日双方签订的《房屋转让补充协议书》附条件才生效，条件为原告协助办理房产证给被告协议才成立，房产证完全转到被告名下协议才有效。对其他证据无异议。第三人钟智对原告覃喜提交的证据无异议。本院对原告覃喜提供的证据的认定：原告提供的上述证据形式合法，内容真实可信，与原告主张的事实及诉请具有关联性，故本院对其证明力予以确认。被告认为2013年11月28日双方签订的《房屋转让补充协议书》附条件才生效，因无反驳证据，本院不予采纳。被告程忠礼对其辩解没有证据提供。第三人钟智没有证据提供。综合上述确定了证明力的证据及庭审陈述，本院认定本案法律事实如下：2010年1月16日，第三人钟智（甲方）与原告覃喜签订《土地房屋使用权转让协议》，双方约定：甲方将原购买于陈万莲的位于横县横州镇西津路蒙垌村段内的住宅地皮［土地证号为横国用（19**）字第××号，面积为63.64平方米］及地面建筑物两层楼房所有权一并转让给乙方。合同签订后，原告已付清购房款，钟智将房屋交付给原告，但未办理房屋过户登记手续。2013年8月17日，原告覃喜与被告程忠礼签订《房屋租赁合同》，双方约定：原告覃喜将横县横州镇西津路一栋二层半楼房租给被告程忠礼，租期为2013年8月31日至2016年8月31日。2013年10月15日，原告覃喜（甲方）与被告程忠礼（乙方）签订《房屋转让协议书》，双方约定：甲方将位于横县横州镇西津路的一栋房屋（地号：附06-3101，房屋土地使用权面积为63.64平方米）转让给乙方，土地转让价为人民币22万元，乙方分二期支付：第一期定金3万元；第二期付清余款19万元，在乙方签订国有土地使用权出让协议，取得土地的国有土地使用证及有关过户手续当天签字过户后即时支付，如未按约定付清款项，定金3万元归甲方所有，甲方收回房屋所有权；该宗地所有转让过户费用由乙方承担，甲方帮助乙方办理转户手续。2013年11月28日，原告覃喜（甲方）与被告程忠礼（乙方）签订《房屋转让补充协议书》，双方约定：乙方应在办理好土地证过户后两个月内付完所有购房款，如有困难未付完，应在办理好土地证转户后一个月内按每月2.5%利息计付所有购房款利息，如乙方超过六个月未付利息，以及超过两年未交还所有购房款，甲方有权收回房屋所有权或拍卖该楼房，拍卖所得归甲方所有，乙方所付定金及房款不再退还；乙方办好土地证转户后如未付完购房款及利息，乙方须将土地证及房屋所有证件交给甲方抵押或保管。第三人钟智对原、被告之间的房屋买卖无异议。被告程忠礼于2013年11月23日以给付房租名义向原告覃喜支付5800元，于2013年11月25日向原告覃喜支付购房定金30000元，原告将该35800元作为被告的第一期购房首付款。余款184200元被告程忠礼尚未支付。2014年4月25日，被告程忠礼取得案涉土地使用权证书［证号：横国用（2014）第××号，地号：××］。2015年1月12日，被告程忠礼取得案涉房屋所有权证书（证号：横房权证字第××号）。被告取得土地使用权证书后，计划通过银行抵押贷款方式付清购房款给原告，在办理贷款过程中双方协商不下，原告诉至法院提出如上诉请。被告程忠礼在庭审中提出反诉，于2015年5月13日提出撤回反诉的申请。本院认为，一、关于本案《房屋转让补充协议书》是否附条件才生效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”、第四十四第一款“依法成立的合同，自成立时生效”以及第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效”的规定，2013年11月28日原、被告签订的《房屋转让补充协议书》里并没有约定房产证转到被告程忠礼名下该协议书才生效，因此，本案《房屋转让补充协议书》自双方签字时合同即成立并生效。二、关于双方在履行合同过程中是否违约的问题。本案《房屋转让协议书》、《房屋转让补充协议书》是原、被告的真实意思表示，没有违反法律、法规的规定，合法有效，双方应按协议履行。根据两份协议的约定，原告覃喜的义务为交付房屋及协助被告办理转户有关手续，被告程忠礼的义务为应在办理好土地证过户后两个月内付完所有房款。合同签订时被告已实际居住在该房屋，自合同签订时原告即交付房屋给被告，至2015年1月12日，被告已取得该房屋的土地所有权证及房屋所有权证，因此原告已履行其合同义务。被告辩称其付给覃喜3万元定金后双方口头约定余下购房款待向银行贷款后才结清。本院认为，双方已在2013年11月28日的补充协议书中约定了被告的付款期限是办理好土地证过户后两个月内。被告于2014年4月25日办理好土地使用权过户登记，故被告应于2014年6月25日前付完所有房款。被告并没有提供口头约定的相关证据，原告在庭上表示其只是同意协助被告办理银行贷款，但被告仍需在2014年6月25日前付完购房款。双方在2013年10月25日《房屋转让协议书》第四条中约定：“本协议未尽事宜，须经双方协商解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。”根据该条约定，若协议未尽事宜需补充的，应签订补充协议。被告提出的口头约定没有相关证据证明，且原告不认可，因此履行期限仍应以补充协议的约定为准。被告在履行期限届满后没有履行，违反了合同约定，应当承担违约责任。三、关于原告覃喜诉请违约金55260元与利息55260元是否合法有据的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”违约金的确定应当按照当事人意思自治原则。双方在合同中没有约定违约金，因此该项诉讼请求本院不予支持。关于利息的问题。原、被告在《房屋转让补充协议书》中约定被告应在土地证转户后一个月内按每月2.5%利率计算购房款利息，被告程忠礼于2014年4月25日办理土地证转户手续，利息即从2014年4月25日起算。但双方约定按月利率2.5%计息，超过了中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，超过部分本院不予支持。关于反诉的问题。本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，被告撤回反诉的申请出于自愿，没有损害国家、集体或者他人的合法权益，应予准许。综上，被告程忠礼在履行合同过程中违约，应按合同约定的价款并按国家限制贷款利率范围内的利率支付逾期利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条的规定，判决如下：一、被告程忠礼向原告覃喜支付购房款184200元；二、被告程忠礼向原告覃喜支付逾期利息41091元（利息计算方式详见附件）；三、驳回原告覃喜的其他诉讼请求。案件受理费5721元，由原告负担1348元，被告负担4373元；诉讼保全费1870元，由原告负担441元，被告负担1429元。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院；开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行；账号：20×××28）。逾期不交纳也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 李雪波代理审判员 朱小燕代理审判员 方 湘二〇一五年八月十日书 记 员 谢 添附利息计算方法：计息日期公式：利息=天数×本金×年利率÷365天×4起日期止日期天数（天）本金（元）6个月以内利率（%）1年按365天（天）利息×4利息（元）2014-4-252015-2-283101842005.60%365435043.422015-3-12015-4-25561842005.35%36546047.82总计：41091.24附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十九条受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 来源：