（2015）松民一终字683号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-12-14
案件名称
邹剑锋与张春艳租赁合同纠纷民事二审判决书
法院
吉林省松原市中级人民法院
所属地区
吉林省松原市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邹剑锋,张春艳
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）松民一终字683号上诉人（原审被告）：邹剑锋，现住长岭县长岭镇市。委托代理人：苏荆晗，吉林君浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张春艳，住松原市。上诉人邹剑锋因租赁合同纠纷一案，不服吉林省长岭县人民法院（2015）长民初字第914号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邹剑锋及委托代理人苏荆晗，被上诉人张春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告张春艳诉称，2012年4月10日，我将供销工业品贸一楼房屋出租给被告，每年租金15万元。约定合同有效期为三年，2015年4月10日到期，每年被告提前一个月上交一年租金。合同期满后，租金随行就市的情况下，被告要求再续七年合同，现我和被告就租金数额未能达成协议，没有续签合同，故诉讼来院要求被告腾出房子。超期部分按以前的租金补交房租。原审被告邹剑锋辩称，原告所述案件事实属实，三年租金不变合同已到期，续租的七年已开始，当时双��约定租金随行就市。我询问了附近租户，他们的最高租金是18万，我按照最高价格支付给原告租金，2015年3月9日下午，我将18万租金通过农村信用社打到原告的银行卡上，我认为我已经按照最高租金价，支付给原告租金，我合同中与对方约定三年期限到期后，我要求再续租七年。租金随行就市，同等条件下乙方有优先承租权。所以说我认为合同没有到期，不同意解除合同。原审查明，2012年4月10日，原告将供销工业品贸一楼房屋出租给被告，每年租金15万元。合同有效期为三年，2015年4月10日到期，每年被告提前一个月上交一年租金。同时合同约定合同期满后，租金随行就市的情况下，被告要求再续七年合同，现原告和被告就租金数额未能达成协议，没有续签合同，原告诉讼来院要求被告腾出房子，超期部分按以前的租金补交房租。经庭审询问，被告自认为��房屋一年最高租金18万元，在未征得原告同意情况下，将18万元房租支付给原告，认为房屋租赁合同已经续签，不同意返还原告房屋。原审认为，原、被告三年房屋租赁合同期已满，关于合同期满再续租7年，因双方就每年租金数额未能达成协议，租赁合同并没有成功续签，被告继续占有使用原告的房屋没有法律依据，超期使用亦应给付租金。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，判决：一、被告于本判决生效后15日内将原告的房屋返还原告；二、被告自2015年4月10日起，每月支付原告房屋租金12500元。上诉人邹剑锋上诉称，本案系租赁合同纠纷，一审法院违法变更案由，与被上诉人诉请不符，原审确定的案由错误。双方签订的租赁合同合法有效，对续租7年没有争议，仅是对租金数额约定不明晰，但“随行就市”的约定可以通过房产评估及相关部门出具的房屋指导价格予以确认。一审判决认定租赁合同没有成功续签错误。上诉人已经按照合同约定支付下一年的租金18万元，应视为被上诉人对租金数额的认可。一审适用法律错误，上诉人作为承租人系合法占有、使用房屋，在双方没有依法解除合同，被上诉人没有提出诉请的前提下，一审法院无权代替被上诉人行使返还原物请求。请求撤销原审判决，发回原审法院重审或者驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人答辩认为，三年的合同已经期满，再续租7年，应当是双方达成共识才能成立。被上诉人给上诉人邹剑锋打过电话，告知其房屋涨价了，问她是否继续租赁，邹剑锋一直没有正面回答。按照合同约定同等条件下邹剑锋优先，但现在有人给我高价格要租房子，我没有同意按照原来的价格租给邹��锋，在我不知道的情况下，邹剑锋将18万元打到我银行卡里，我发现卡里多钱了才问的邹剑锋。原来的租赁合同到2015年4月已经期满，原审判决正确，应予维持。经本院审理查明，2012年4月10日，张春艳与邹剑锋签订房屋租赁合同。张春艳将供销工业品贸一楼117.6平方米房屋出租给邹剑锋，合同约定：房屋每年租金15万元，押金1万元。合同有效期为三年，合同期内房租不变，2012年4月10日至2015年4月10日。邹剑锋每年提前一个月上交一年租金，逾期张春艳有权终止合同。合同期满后，邹剑锋要求再续签7年合同，每年房租随行就市，即同等房租邹剑锋优先租用。2015年3月邹剑锋自认为该房屋现一年最高租金18万元，在未征得张春艳同意情况下，打到张春艳账户18万元，直至二审庭审邹剑锋仍继续使用租赁房屋。张春艳以邹剑锋未按照市场价格交纳租金为由诉至法院，要求解除双方租赁合同，返还房屋，超期部分按以前的租金补交房租。被上诉人二审中提供其与邹剑锋的电话录音一份，内容为张春艳告知邹剑锋租赁合同第三年还有三个月期满，是否续租，如果续租，房屋租金为26万元，邹剑锋称续租，但没有明确答复租金价格。提供姚亚军出庭作证，证实：“我的房子在长岭县长岭镇东北片一号二段综合楼一楼（出示房屋所有权证），出租给翁春申（出示租赁合同，租赁合同内容为：出租人为姚亚军，承租人翁春申，房屋租金20万元，面积91.5平方米，租期三年，租赁期间为2014年11月20日至2017年11月20日）。我的房子与张春艳的房子隔壁，我的房子出租后开金店了”。翁春申书面证实材料一份，证实：“我翁春申租周六福珠宝（房主张春艳、姚亚军），房屋每间是91.5平方米，房租为每间20万元”。吕瑞出庭作证，证实：“我是开���额贷款公司的，想在乾安、长岭设立分点，我想26万元租张春艳的房子，已经与张春艳签订了房屋租赁合同，但是房子迟迟倒不出来，我没法搬”。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系自愿达成，不违反法律强制性、效力性规定，合法有效。本案原审原告在诉状中请求为解除房屋租赁合同，但在庭审中增加诉讼请求，要求邹剑锋腾出房子，超期部分按以前的租金补交房租，不存在原审法院违法变更案由的情形。本案是因租赁合同的履行产生的争议，张春艳亦请求解除租赁合同，返还房屋及超期部分按照原租金标准给付租金是合同解除后必然要解决的问题，案由应确定为租赁合同较为适当。按照双方合同的约定，“合同期满后，邹剑锋要求再续签7年合同，每年房租随行就市，即同等房租邹剑锋优先租用”。三年届满前三个月，张春艳与邹剑锋通电话，告知其租金数额调整为26万元，邹剑锋未明确答复，双方就续租未达成一致意见。2015年3月，邹剑锋自认为该房屋的租金市场价格为18万元，直接向张春艳账户打款18万元。张春艳对18万元租金数额不予认可，二审中提供了与出租给邹剑锋房屋隔壁的房屋所有权人姚亚军出庭作证，证实其91.5平方米房屋出租价格为20万元，房屋承租人翁春申亦出具书面证实材料，证实其开金店租用姚亚军和张春艳各一间房屋，面积均为91.5平方米，租金每间20万元。邹剑锋对翁春申的证实没有异议，确认翁确系在其隔壁开店。吕瑞出庭作证亦证实其想租用本案争议的房屋，愿意以26万元的价格承租。参照与张春艳房屋隔壁两个房屋的价格，邹剑锋给出的房屋租金18万元低于市场行情，吕瑞又愿意以26万元的价格租用，邹剑锋二审庭审中明确表示租金价格高于18万元就不租了。张春���明确表示，房屋租金26万元，少了就不租了。双方就续租不能达成一致意见，双方原签订的租赁合同因不具备继续履行的条件，应予解除。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费100元由上诉人邹剑锋负担。本判决为终审判决。审判长 庞 丽审判员 于 涛审判员 姚德满二〇一五年八月十日书记员 张 蕊 来源：