（2015）岳中民一终字第420号

裁判日期: 2015-08-10

公开日期: 2015-09-14

案件名称

汤佳、岳阳国际大厦有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省岳阳市中级人民法院

所属地区

湖南省岳阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

汤佳,岳阳国际大厦有限责任公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第三百三十四条

全文

湖南省岳阳市中级人民法院民事判决书(2015)岳中民一终字第420号上诉人汤佳（原审被告、反诉原告）。委托代理人杜明智，湖南嘉华律师事务所律师。委托代理人王毅力，湖南嘉华律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）岳阳国际大厦有限责任公司，住所地岳阳市岳阳楼区南湖大道111号。法定代表人杨伦培，该公司经理。委托代理人刘海波，湖南云盟律师事务所律师。委托代理人宋宪辉，该公司职员。上诉人汤佳因房屋租赁合同纠��一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2014)楼民一初字第554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月8日受理后，依法组成由审判员邵莉茜担任审判长、审判员王欣辉、代理审判员胡哲参加的合议庭，于2015年7月15日公开开庭进行了审理，书记员孔灿文担任记录。上诉人汤佳及其委托代理人杜明智、王毅力，被上诉人岳阳国际大厦有限责任公司(以下简称国大公司)的委托代理人刘海波、宋宪辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明,国大公司与汤佳于2010年11月8日签订了《房产租赁合同》，该合同约定，国大公司将国大南综合楼六号门面租赁给汤佳经营服装。第二条约定“租赁期为两年，自2010年11月8日至2012年12月31日，合同期满，汤佳有优先租赁权”。第四条约定“国大公司按照房屋建筑和水电现状交付给汤佳，所有装修改造完善均由汤佳负责，汤佳��造装修设计方案必须经市消防支队及其他有关部门书面批复并交由国大公司书面同意后方可进行施工，以保证与大厦协调配套，符合原建筑结构要求，确保安全。其装修设计图和水电施工图必须交与国大公司一份。装修改造完工后，须经有关部门验收合格，发给有关证件后方能开业，未经批准或未经验收合格，国大公司有权不供水电、不准开业或解除合同收回出租场地，一切责任由汤佳自负。汤佳投资建设的不动产，即土建、装修、水、电等设施，汤佳中途中止合同或者租赁期满后归国大公司无偿所有，动产由汤佳自行处理。”该租赁物月租金6260元，物管费6260元，合计12520元。汤佳向国大公司交纳定金1万元。期满后双方未续签合同，汤佳也一直在占用。2013年7月1日上午，国大公司在岳阳市岳阳楼公证处的公证下，在汤佳所租赁的门面前张贴了《岳阳国际大厦有限公司关于解除房产租赁合同的通知》，通知载明：一、双方租赁关系自本通知送达之日起解除；二、请于2013年7月30日前将租赁房屋内的所有物品搬离，并将房屋交还给国大公司，逾期办理的物品，视为废弃物；三、请于2013年7月1日至7月30日到国大公司四楼物业部结清租金、水电、定金等费用，并将钥匙等物品交还国大公司；四、2013年7月30日后如仍未交还租赁房屋，国大公司保留采取相关措施收回租赁房屋的权利。该通知采用“张贴解除合同通知且公证送达行为”的方式送达后，汤佳并没有搬出所租赁场地。2013年8月13日，国大公司再次通知包括汤佳在内的承租人，告知双方之间的租赁合同已经解除，从2013年7月份开始进入腾退期，在腾退期间国大公司不收取租金和物管费，并告知了结清水电费应当注意的事项。在该次通知之后，汤佳仍继续使用该门面，汤佳在2013年6月份后再未向国大公司交纳租金、物管费，因汤佳拒不腾退国大公司所有的场地，故国大公司诉至法院。另查明，汤佳租赁的门面经鉴定，其装饰装修、经营设备部分鉴定价值为263433.17元。原审经本院审判委员会讨论认为，国大公司与汤佳签订的《房产租赁协议》合法有效，双方均应按照协议的约定履行各自的义务，在租赁关系中，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金。出租人的义务是保证承租人不因第三人的原因影响租赁物的使用、收益。承租人的主要义务是除支付租金外，还应在租赁关系终止后，将租赁物返还给出租人。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，在合同到期后，汤佳继续支付租金，国大公司未提出异议并且收取了该费用，故租赁期满后该租赁合同变更为不定期租赁，国大公司有权随时终止合同。国大公司于2013年7月1日向汤佳送达了《岳阳国际大厦有限责任公司关于解除的通知》，告知双方的租赁关系自通知送达之日起解除，并给予汤佳一个月即2013年7月这个月的时间腾退房屋，且腾退期间不收租金和物管费。该解除通知已经给予了汤佳一个月的履行期，国大公司的行为符合合同的约定和法律的规定，汤佳理应在规定的腾退期间腾退门面，但汤佳一直拒绝腾退门面，已经违反了合同法的规定。就汤佳提出的国大公司的法定代表人口头承诺三五年不变从而导致原租赁合同的期限已经变更的承诺，因其没有向法院提供有效证据予以证实，应当承担举证不能的法律后果。故对国大公司请求汤佳腾退租赁物的诉讼请求法院予以支持。自2013年7��1日之后，汤佳一直未腾退并占有租赁物，应按照占有前的月租金、物管费标准12520元向国大公司支付占用费，故法院对国大公司的第二、三项诉讼请求亦予以支持。就汤佳提出国大公司已经向汤佳发通知，承诺腾退期不收取租金的问题，法院认为，国大公司告知腾退期为2013年7月这一个月的时间，腾退期间不收租金、物业管理费，但国大并未通知未腾退的门面之后不再交纳租金和物业管理费，如果汤佳在国大公司指定的期限内腾退所租赁房屋，则在指定的腾退期内不收租金、物管费等费用；但如果不能在指定期间内搬出，则仍需交纳房屋的场地占用费等。对于汤佳提出国大公司未提供三星级宾馆配套构成违约的抗辩意见，双方的合同并未有该约定，国大公司就该问题不构成违约。关于汤佳的反诉，对于国大公司单方面解除合同行为的效力问题，前文已经分析认定；双方签订的合同的第二条、第四条并不违反法律的强制性规定，系《合同法》规定的可以自由约定的范畴，双方签订的《租赁合同》亦不符合《合同法》规定的格式合同的要件，不属于格式合同，故法院对汤佳反诉要求确认《租赁合同》的第二条、第四条无效的反诉请求不予支持。就汤佳在反诉中主张国大公司应当赔偿其损失的诉讼请求，该损失包括汤佳装修产生的费用及因汤佳主张国大公司违约而给其造成的损失，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”，就该问题双方并无要求补偿汤佳的特别约定，而汤佳主张国大公司违约给其造成的损失部分，经查国大公司无违约行为��故对汤佳请求国大公司赔偿其损失69万元的反诉请求，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决：一、汤佳腾退国际大厦南综合楼六号门面并交付给岳阳国际大厦有限责任公司，岳阳国际大厦有限责任公司将定金10000元返还给汤佳。二、汤佳自2013年7月1日起按照12520元/月的标准向岳阳国际大厦有限责任公司支付场地占用费直至租赁场地实际交还之日止；上述义务限汤佳在本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回汤佳的反诉请求。��案案件受理费5000元，反诉受理费5350元，合计10350元，由汤佳负担。上诉人汤佳不服，向本院提起上诉称，1、本案租赁物没有合法的规划、建设、消防验收合格证明以及房产登记手续，原审法院认定合同有效错误。上诉人已经向原审法院提起了要求撤销被上诉人房产证的行政诉讼，申请本案中止审理。2、被上诉人的法定代表人郑嘉强，曾于2012年10月30日召开承租户大会，会上公开承诺与承租户的租赁关系保持三、五年不变，该行为应当认定被上诉人对租赁合同进行延期所作出的意思表示，被上诉人现提前解除合同系违约行为，原审以不定期租赁合同关系判决解除合同错误。3、原审法院认定被上诉人采用张贴解除合同通知并进行公证的合同解除方式有效，系事实认定错误，其完全有条件将解除合同的通知送达至上诉人本人手中，其未尽到合理的告知义务。4、被上��人没有提供物业管理服务，没有收取物业管理费资格，原审法院判决参照租金和物业管理费总和的标准支付场地占用费系事实认定错误。5、上诉人承租的门面已经部分转租给了任四军，应追加其为共同被告参加诉讼。6、被上诉人违法提前解除合同，应双倍返还定金，并赔偿上诉人转让费38万元，以及装修等其他损失共计69万元。综上，上诉人认为原审法院认定事实错误，请求二审法院依法予以改判。被上诉人岳阳国际大厦有限责任公司答辩称，1、出租物有房产证，房产证上也载明有建设工程许可执照，并有规划许可证即岳规字2000039号，双方的租赁合同有效。2、被上诉人的原法定代表人从未作出过租赁关系保持三、五年不变的承诺，双方租赁合同期满后变更为不定期租赁，被上诉人有权随时解除合同。3、被上诉人不仅采用公告送达的方式通知解除双方的租赁合同且进行了公证，此外还向上诉人送达了一份《通知》，通知中已明确2013年6月28日我方已通知各租赁户终止租赁合同，解除合同方式合理合法。4、租赁合同已经解除，但上诉人仍占用场地，因而，答辩人需交纳场地占用使用费，而物管费注明了包含房产折旧，实质上是租金。上诉人原承租的面积为383平方米的黄金地段门面不可能每月租金仅为6260元，而且被上诉人仍提供了物业管理服务，如卫生、水电供应以及代收水、电费等。5、双方的租赁合同第14条规定：乙方经甲方书面同意才可转租。国大公司从未接到过该门面已部分转租给任四军的任何通知，因而该转租不实，法院无需追加他人作为本案的共同被告。6、租赁合同已履行完毕，被上诉人没有退还双倍定金以及赔偿上诉人损失的义务。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。二审期间，上��人汤佳向本院提交了下列证据：证据1、《给中信集团领导的信》、国大公司会议记录，郑嘉强董事长召开租赁户大会情况说明各一份，证明租赁合同租赁期限尚未届满，被上诉人无权解除租赁合同。证据2、本院依据上诉人的申请向岳阳市房地产档案馆调取了被上诉人岳阳国际大厦的相关房屋所有权基本信息与建设工程规划许可证信息及原审法院（2015）楼行初字第62号受理案件通知书、湖南省非税收入一般缴款书。证明被上诉人出租给上诉人的房屋所有权基本信息表上的面积与建设工程许可证上核准的面积不一致，且相差悬殊。该房屋未按建设工程规划许可的规定进行建设，产权不合法。原审法院已经受理了上诉人提起的要求撤销被上诉人房产证的行政诉讼。行政诉讼的结果直接影响到双方签订的租赁合同的效力，本案应中止诉讼。证据3、照片三张，证明被��诉人在解除合同前，在经营户门前写了“拆”字，严重影响了经营应当承担违约责任并赔偿损失。另证明被上诉人解除合同系为了商业拆迁。证据4、企业法人营业执照、企业注册登记资料若干，证明被上诉人的股东为民营企业，且被上诉人的营业范围不包括物业管理服务。证据5、岳阳市建设工程规划公示牌、规划红线图、长江信息报各一份，证明租赁房屋已进行改造立项，并进行了公示，并证明被上诉人违约解除合同损害上诉人的权益。被上诉人国大公司的质证意见为：对证据1中的《给中信集团领导的信》及情况说明的真实性、合法性、关联性有异议，系复印件，不能达到证明目的。对会议纪要的真实性无异议，但对关联性有异议，郑董事长也未作出承诺。对证据2的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。对证据3,不能证明系被上诉人写的字，对真实性、合法性、关联性均有异议。对证据4无异议。对证据5,与本案没有关联性。被上诉人国大公司向本院提交了如下证据：证据1、所有权基本信息及建设工程规划许可证，证明承租的标的物拥有完备的建设工程规划许可证及房产证，租赁合同有效。证据2、被上诉人于2013年6月28日发出的《通知》，证明上诉人持有该《通知》，说明上诉人已经收到了被上诉人要求解除合同及要求上诉人在一个月内腾房的《通知》。上诉人汤佳的质证意见为：对证据1的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议。对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，认为国大公司仅将《通知》张贴在墙壁上，并未送达给上诉人，公证解除合同违法。根据当事人上述举证、质证意见，本院对双方当事人提交的证据的认证意见如下：对上诉人汤佳提交的证据1《给中信集团领导的信》，系被上��人职工反映相关情况的信件，与本案无关。对于会议记录与情况说明，并不能证明双方租赁合同期限尚未届满，对该证据本院不予采信。证据2可以证明上诉人承租的该房屋未按建设工程规划许可的规定进行建设,故对该证据本院予以采信。证据3不能证明被上诉人的行为影响了上诉人的经营并造成了损失，至于被上诉人要求解除合同的目的与本案也无关，故本院对该证据不予采信。证据4被上诉人无异议，本院予以采信。证据5不能证明损害了上诉人权益，本院不予采信。对被上诉人国大公司提交的证据1，因上诉人汤佳对真实性无异议，该证据能证明本案中的相关事实，故本院予以采信。证据2，上诉人汤佳虽提出了异议，但因该证据系汤佳在一审中提供，说明汤佳知晓了通知解除合同一事，故对该证据予以采信。经审理查明，上诉人所承租房屋未按建设工程规划许��的规定进行建设。二审查明的其余事实与原审法院查明的一致。本院认为，对于本案的争议焦点,分析阐述如下:一、关于本案双方所签订的租赁合同是否有效的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案上诉人所承租的门面房屋系未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故双方订立的租赁合同无效。原审法院在未查明本案租赁物是否按照建设工程规划许可证建设的情形下认定合同有效系认定事实不清，本院予以纠正。上诉人主张租赁合同无效的上诉理由成立。二、关于租赁合同无效后本案如何处理的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具��应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院原则上应予支持。依据该条规定，双方签订租赁合同虽然无效，但承租人使用租赁物，应参照合同约定向出租人支付房屋占有使用费，故上诉人应参照合同约定的租金标准向被上诉人支付房屋占有使用费。本案承租人一直使用租赁物，支付相关费用，其经营并没有因出租房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设受到影响，故没有因合同无效遭受损失，出租人要求收回租赁物的请求应予支持。上诉人继续占有租赁物没有法律依据，原审法院判决交付占用场地正确。出租人可以参照合同约定向承租人主张房屋占有使用费，2013年6月之后上诉人一直占有使用租赁物，故应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。国大公司虽通知承租人在腾退期间不收租金、物业管理费，但因承租人并未在国大公司指定的期间腾退房屋，故汤佳认为其不应承担腾退期间租金和物业管理费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。上诉人没有证据证明合同未到期，因合同无效，故其主张国大公司无权解除合同的理由亦不能成立，国大公司采取张贴解除合同通知并进行公证的方式是否合法有效对本案的处理没有实际意义，本院不予审理。三、关于国大公司是否有违约行为及应否赔偿汤佳损失的问题。因本案租赁合同无效，任何一方当事人均可随时终止履行，且租赁期间，国大公司并未因合同无效影响了汤佳对租赁物的使用、收益。汤佳请求国大公司赔偿其经济损失的反诉请求，包括了双倍返还定金、装修产生的费用、转让费38万元和其他经营损失。装修费用系经营期间而产生的经营成本，本案虽合同无效，但汤佳已经租用经营届满，汤佳没有证据证明因合同无效导致其经营未届满而产生装修损失，故汤佳要求国大公司赔偿装修损失没有法律依据，本院不予支持。转让费系汤佳对其权益的自行处置，转让的过程亦未达成由国大公司对该费用负有义务的任何约定，现国大在双方的合同到期后依法解除合同，汤佳要求国大公司承担转让费的理由不能成立。同理，上诉人主张的其他经营损失部分以及双倍返还定金请求理由亦不成立，本院对汤佳要求国大公司赔偿69万元及双倍返还定金的反诉请求不予支持。四、物业管理费应否支付的问题。国大公司与汤佳签订了的《房产租赁协议》，明确约定了汤佳应交纳物业管理费，物业管理费包含了物业管理、房产折旧等费用，此系双方当事人的真实意思表示，且协议签订后汤佳一直按协议在履行，并无证据证明其提出过异议，故其提出其不应承担物业管理费的上诉理由亦不成立，本院不予采纳。五、是否中止诉讼的问题。汤佳虽提出要求中止审理的申请，因本案不以行政诉讼案的审理结果作为审理依据，故本院无需中止审理。六、是否追加被告的问题。关于追加共同被告的申请，因上诉人汤佳没有提交证据证明其转租事实，且本身汤佳亦未全部或部分退出承租关系，故对其提出追加被告的申请不予支持。综上，原审判决认定事实、适用法律虽有瑕疵，但判决结果并无不当，本院予以维持。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10350元，由上诉人汤佳负担。本判决为终审判决。审　判　长　　邵莉茜审　判　员　　王欣辉代理审判员　　胡　哲二〇一五年八月十日书　记　员　　孔灿文附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出��决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。