（2015）中一法坦民一初字第386号

裁判日期: 2015-08-10

公开日期: 2015-11-17

案件名称

吴树明与谭敢峰、谭裕华、黄林根建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书

法院

中山市第一人民法院

所属地区

中山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省中山市第一人民法院民事判决书（2015）中一法坦民一初字第386号原告：吴树明，男，1970年5月10日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托代理人：徐丽华，广东诚讯达律师事务所律师。被告：谭敢峰，男，1954年8月1日出生，香港特别行政区居民，现住香港。委托代理人：康华光、吴嘉欣，均系广东道慧律师事务所律师。被告：谭裕华，男，1954年2月1日出生，住广东省中山市。被告：黄林根，男，1968年5月5日出生，住广东省中山市。原告吴树明诉被告谭敢峰、谭裕华、黄林根建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法由审判员陈睿独任审判，于2015年8月4日公开开庭进行了审理。原告吴树明及其委托代理人徐丽华，被告谭敢峰委托代理人吴嘉欣到庭参加了诉讼。被告谭裕华、黄林根经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴树明诉称：2013年1月30日，原告与被告谭敢峰签订出让国有土地合同一份，约定被告谭敢峰将其位于中山市坦洲镇枝埔第一安置区，编号（27）号、面积320平方米的土地（未办理国有土地证）转让给原告使用。双方约定转让价为118万元，转让款分两笔支付，签订合同当天支付80万元，余款38万元于过户手续办理完成当天付清。同时约定被告谭敢峰自合同签订起两年内（2013年1月30日至2015年1月30日）办理土地过户至原告名下。被告谭裕华、黄林根作为担保人在合同上签字。合同签订后，原告依约于当天支付了首期款80万元，被告谭敢峰将该土地及土地相关资料交付原告，原告进场施工。由于该地交付时为一片泥地，未通水电，原告为此投入过百万元用于安装水电，搭建了两层房屋、铁架工棚、铺设了地面、搭设了养龟池、安装了空气能等设施。之后原告一直在此居住并经营养龟，所养石金钱龟投入价值700多万元。原告认为，合同签订后，签订合同的双方均应按约履行。原告履行了付款义务，被告谭敢峰应当按照合同约定在2015年1月30日前将该地的土地使用权过户至原告名下，经原告多次催促办证事宜，三被告均不予理睬。被告谭敢峰看到土地因原告投入巨资而升值，就想毁约，于2015年4月起诉要求解除出让国有土地合同，明显是一种违约行为。故原告请求判令：1.确认原告与三被告签订的出让国有土地合同有效并继续履行；2确认中山市坦洲镇枝埔第一安置区，编号（27号）、面积320平方米的土地使用权归原告所有，被告谭敢峰履行合同之办证义务，协助原告办理土地使用权证至原告名下的全部手续，被告谭裕华、黄林根对此承担连带担保责任；3.被告承担本案全部诉讼费用。原告吴树明就其主张的事实及诉讼请求向本院提交的主要证据有：1.出让国有土地合同；2.土地交接书；3.收条；4.通知；5.证明；6.转帐凭证；7.收据；8.借据；9.照片；10.起诉状；11.应诉通知书；12.户籍证明。被告谭敢峰辩称：原告吴树明与被告谭敢峰签订的出让国有土地合同，约定转让的土地并没有办理产权证书。根据相关法规定，未依法登记领取权属证书的土地所有权，不得转让，因此双方所签订的合同应当为无效合同。无效合同的效力自始无效，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告谭敢峰就其辩解理由未向本院提交证据。被告谭裕华、黄林根经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见及证据。经审理查明：2011年4月20日，中山市坦洲镇人民政府规划建设办公室出具收条一份：因广珠西线三期高速公路（坦洲段）建设，占用了谭敢峰的住宅用地和房屋，现收到贵户土地使用证，证号中府集建（总）字第3257＊＊号，面积290平方米，房屋所有权证号49213＊＊，面积258.95平方米。2011年8月4日，中山市坦洲镇人民政府（甲方）与谭敢峰（乙方）签订土地交接书［交地枝埔第一安置区（27）号地块］一份，根据双方2011年8月4日签订的换地协议书，现甲方将该地块正式交付乙方使用，经双方实地验收，签订以下交接证明：地块位于枝埔第一安置区，编号（27）号，面积为320平方米。2013年1月30日，谭敢峰（甲方）与吴树明（乙方）签订出让国有土地合同一份，约定甲方因家庭急需要一笔现金周转，现将中山市坦洲镇枝埔村，该地来源因国家建设需要征用搬迁补偿到工业园边一块国有土地320平方米住宅用地，现出让给乙方，按当地政府办理建筑永久性住房使用；甲方保证乙方向甲方购买土地属国有土地为住宅用途，甲方必须保证土地合法过户给乙方使用；因搬迁安置用地手续未到位，甲方承诺签合同收款日起两年内办理完成过户该合法国有（土地使用）证给乙方使用（2013年1月30日至2015年1月30日内过户）；谭裕华、黄林根作为担保人签名；双方还约了其他权利义务。因涉案地块未办理土地使用权过户手续，吴树明于2015年5月26日诉至本院，主张前述实体权利。本院认为：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者由批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”吴树明与谭敢峰签订了出让国有土地合同，但截止起诉之时，涉案地块尚未取得土地使用权证书，也未经有批准权的人民政府同意。谭敢峰辩称该合同违反法律的强制性规定，为无效合同，其辩解理由成立，本院予以采纳。故吴树明请求确认出让国有土地合同有效并要求继续履行，本院不予支持。无效的合同自始无效，因此吴树明请求确认涉案土地使用权归原告所有、要求谭敢峰协助办理土地使用权证变更登记手续、谭裕华、黄林根承担连带责任等，本院均予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决如下：驳回原告吴树明的诉讼请求。案件受理费15420元，减半收取为7710元（原告已预交），由原告吴树明负担。如不服本判决，原告吴树明与被告谭裕华、黄林根可在判决书送达之日起十五日内，被告谭敢峰可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员　陈　睿二〇一五年八月十日书记员　滕云龙来源：百度搜索“”