（2015）红中民三终字第314号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2016-01-14
案件名称
彭建廷与杨丽萍、杨沙租赁合同纠纷案民事二审判决书
法院
云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
彭建廷,杨丽萍,杨沙
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）红中民三终字第314号上诉人（原审被告）彭建廷，男，1969年11月26日生，汉族，住蒙自市。被上诉人（原审原告）杨丽萍，女，1963年8月15日生，汉族，住个旧市。被上诉人（原审原告）杨沙，女，1985年4月10日生，汉族，住个旧市。委托代理人马振华，云南众序律师事务所律师。委托代理人王鑫垠，云南众序律师事务所律师。上诉人彭建廷因与被上诉人杨丽萍、杨沙租赁合同纠纷一案，不服蒙自市人民法院（2015）蒙民初字第226号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：二原告系母女关系，原告杨丽萍系登记的原蒙自华萍商行的经营者，原告杨沙（又名杨莎）系该商行的实际经营者，蒙自华萍商行已于2010年5月21日注销。2008年9月25日，原告杨沙作为乙方（承租方）以蒙自华萍商行（杨莎）之名与被告作为甲方（出租方）签订《租地协议》，约定：乙方租用甲方位于蒙自莲花塘市场（老昆河路旁）土地400平方米，每年租金为l2000元，全部租金分三次付清，其中第三次付款时间为2013年10月1日前，付清剩下五年的租金，金额为60000元；使用期限为2008年11月1日至2018年11月1日，所租土地为毛地，乙方需自己建盖及维修房屋，若遇国家开发征用，建筑赔偿款按国家标准赔付给乙方。2008年10月7日，原告杨沙作为乙方（承租方）以蒙自华萍商行（杨沙）之名与被告作为甲方（出租方）又签订《补充协议》，约定：乙方另外向甲方租用原来基础旁的56平方米，租金每年2350元×10年=23500元，乙方一次性付清给甲方；以上456平方米合同终止后，所有建筑归文澜镇起龙二社所有，如十年内遇国家开发，建筑补偿款归乙方所有；使用期限为2008年11月1日至2018年ll月1日。合同签订后，被告按约付清400平方米土地的第一、二次租金，于2008年10月5日一次性付清56平方米土地的l0年租金23500元。2013年2月8日，因被告急需用钱，提出少收10000元，由原告于当日付清400平方米土地的剩余租金50000元，被告出具《收据》交原告，并注明：若在此期间遇到开发，将按年退还余下租金或超半年的租金。双方诉争的土地位于蒙自莲花塘市场（老昆河路旁），系秦某某向蒙自起龙二社承租鱼塘回填后形成。之后，秦某某又转租给被告，被告将其中的456平方米空地出租给原告使用，原、被告双方各自均在承租的土地上建盖房屋。2014年，因责古路建设需要，蒙自市人民政府征用了上述土地，原告接被告通知于2014年l2月4目前停止使用房屋，现该房屋已全部被拆迁。2014年10月30日，蒙自市文澜镇起龙二社与蒙自市国土资源局签订《房屋拆迁补偿协议书》，同意补偿起龙二社房屋拆迁补偿款1281463元。2014年ll月26日，起龙二社决定给付秦某某补偿款600000元。2014年11月28日，秦某某领取补偿款600000元后，扣除属其回填土方部分补偿款l20000元，于同日支付给被告480000元。2014年11月29日，被告给付原告房屋拆迁补偿款80000元。审理中，原被告均认可原告提交的蒙自市贲古路建设项目房屋面积测绘情况公示上起龙二社（杨某某）名下的2#、4#房屋系原告建盖，面积共计436.24m2，3#、5#至13#房屋系被告建盖，面积共计l064.47m2。原审法院审理认为，依法成立的合同受法律的保护。本案原、被告签订《租地协议》、《补充协议》，系双方的真实意思表示，其内容未违反法律禁止性规定合法有效，对原、被告双方均具有约束力。一、关于被告主体是否适格的问题。根据合同相对性原则，原告依据双方签订的《租地协议》、《补充协议》要求被告退还未履行完的合同期间的土地租金及合同约定的房屋拆迁补偿款于法有据，被告主体适格。二、关于租金退还的问题。因蒙自市修建贲古路，双方诉争的土地已被政府征用，双方签订的合同已不能再继续履行，故原被告签订的《租地协议》、《补充协议》应予解除。合同解除后，原告已付但尚未履行合同期间的租金，被告应予退还。因原告于2014年11月29日接被告通知在2014年12月4日前就停止使用房屋，故原告主张的退还的租金期限应酌情按2014年l2月1日至2018年11月1日共计3年11个月予以支持。关于租金标准：虽然《租地协议》约定的租金为每年12000元，但2013年2月8日，被告提出少收l0000元，提前收取了原告所付的50000元，对双方的行为应视为双方对第三阶段租金的调整，即将《租地协议》后五年的租金调整为每年10000元。《补充协议》约定的租金标准为每年2350元，被告也已实际按此标准收取，故被告退还也应按此标准计算。综上，被告应退还原告的租金金额为：3年×（10000元＋2350元）＋（10000元＋2350元）÷12×11=48370.83元。三、关于房屋拆迁补偿款的问题。双方在合同中约定租期遇征用所获建筑赔偿款归原告所有，故原告所建房屋获得的拆迁补偿款依法应归原告享有。因本次拆迁补偿款的兑付，政府并未严格按照房屋的面积、装修等直接兑付到户，而是将全部房屋补偿款拨付给蒙自起龙二社，起龙二社又决定给付秦某某含回填土方在内的总的补偿款为600000元；秦某某领款后又扣除其认为属于其所有的l20000元之后支付给被告480000元。故原告主张按被告所得的全部房屋拆迁补偿款480000元及原被告各自的建筑面积计算双方各自应得的补偿款较为合理，予以认可，计算方式为：480000元÷（436.24m2＋1064.47m2）×436.24m2=139530.76元，扣除被告已经实际支付给原告的80000元，被告还应支付给原告房屋拆迁补偿款59530.76元。被告不同意给付原告房屋拆迁补偿款的辩解，无充分证据证实，不能成立。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条之规定，判决：一、解除原告杨丽萍、杨沙与被告彭建廷签订的《租地协议》、《补充协议》。二、由被告彭建廷于判决生效之日起十日内一次性返还原告杨丽萍、杨沙土地租金48370.83元，给付房屋拆迁补偿款59530.76元，共计人民币l07901.59元。案件受理费3506元，减半收取计1753元，由原告杨丽萍、杨沙负担520元、被告彭建廷负担1233元。原审判决宣判后，上诉人彭建廷不服原判，向本院提起上诉，其上诉事实和理由如下：一审判决由被告向原告支付房屋拆迁补偿款59530.76元没有事实依据，属认定案件事实不清。（1）从一审中原告提交的证据来看，无法证实房屋被征用后，其所建盖的2#、4#房屋所获得的拆迁补偿款被被告所领取。根据谁主张、谁举证的证据规则，杨丽萍、杨沙无法提供证据证实其主张，应承担败诉的风险。据此原判没有依据。（2）从一审法院依职权调取的证据及一审法院认定的事实来看，属于杨丽萍、杨沙、彭建廷和魏某某所有的房屋拆迁补偿款1281463元被起龙二社领取，起龙二社截留681463元。秦某某领取600000元房屋拆迁补偿款，仅支付给彭建廷480000元，秦某某截留了l20000元。可见本案就房屋拆迁补偿款部分遗漏了被告，被告不是完全适格被告。被告所建房屋对应补偿款都未领够，一审以被告所获得的全部房屋拆迁补偿款480000元为基数，按原、被告各自的建筑面积计算双方各自应得的补偿款，没有事实依据，属认定案件事实不清。综上，原审判决没有事实依据，属认定案件事实不清的判决，上诉请求：依法撤销蒙自市人民法院（2015）蒙民初字第226号民事判决中的第二项判决，改判驳回被上诉人的第二项诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人杨丽萍、杨沙答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的陈述与实际不相符合，法院调取的证据都可以证明这个钱已经被其领取，根据合同的相对性，追偿补偿款，一审法院判决也有不合理的地方，为了有调解的空间，我们作出让步，才没有上诉，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。二审中，上诉人彭建廷、被上诉人杨丽萍、杨沙均未提交新证据。经本院征询双方当事人对原审判决认定事实的意见，上诉人彭建廷、被上诉人杨丽萍、杨沙均表示无异议。经审查，本院确认原审判决对相关证据的采信合法、有效，可与原审开庭审理笔录相印证，作为认定本案事实的依据。据此，本院对案件事实确认与原审法院查明事实一致。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：上诉人彭建廷作为原审被告主体是否适格，本案是否遗漏被告；上诉人彭建廷应否返还相应的租金及拆迁补偿款给两被上诉人。本院认为，依法成立的合同受法律的保护。本案中，彭建廷与杨丽萍、杨沙签订《租地协议》、《补充协议》，系双方的真实意思表示，其内容未违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。因政府征用土地，双方签订的合同已不能继续履行，应予解除。因双方在合同中约定租期内遇征用所获建筑赔偿款归杨丽萍、杨沙所有，故杨丽萍、杨沙所建房屋获得的拆迁补偿款依法应归其享有。另彭建廷于2013年2月8日书面出具的《收据》中注明：“若在此期间遇到开发，将按年退还余下租金或超半年的租金。”故杨丽萍、杨沙依据双方签订的合同要求彭建廷履行合同义务于法有据，符合双方的约定。彭建廷作为本案适格被告，其应按合同约定退还杨丽萍、杨沙合同尚未履行期间的土地租金及杨丽萍、杨沙所建2#、4#房屋应得的拆迁补偿款。本案中，当地政府将全部房屋补偿款拨付给蒙自起龙二社，起龙二社将补偿款给付秦某某后，秦某某又支付给彭建廷补偿款480000元。因本案系租赁合同纠纷，上诉人彭建廷主张起龙二社、秦某某领取、截留部份房屋拆迁补偿款，本案就房屋拆迁补偿款部分遗漏了被告。原审中，被上诉人杨丽萍、杨沙只主张按彭建廷所得的房屋拆迁补偿款480000元及各自的建筑面积计算双方各自应得的补偿款，并未违反法律规定，本院应予许可，故本案原审并未遗漏被告。二审中，彭建廷对原判决计算的应退还租金金额无异议，本院予以确认。故彭建廷主张其所得房屋拆迁补偿款不包含杨丽萍、杨沙所建的2#、4#房屋在内，不同意给付杨丽萍、杨沙房屋拆迁补偿款的辩解，与其已给付杨丽萍、杨沙房屋拆迁补偿款80000元的客观事实不符。故上诉人彭建廷的上诉理由不成立，对其请求本院不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2458元，由上诉人彭建廷承担。本判决为终审判决。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后二年内向原审人民法院申请执行。审 判 长 魏 伟审 判 员 陆 斌代理审判员 李 劲二〇一五年八月十日书 记 员 马妮纳 微信公众号“”