（2015）抚中民终字第00794号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-08-24
案件名称
抚顺乐活房地产开发有限公司、抚顺市住房公积金管理中心与苏红房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书
法院
辽宁省抚顺市中级人民法院
所属地区
辽宁省抚顺市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
抚顺乐活房地产开发有限公司,抚顺市住房公积金管理中心,苏红
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）抚中民终字第00794号上诉人（原审被告）：抚顺乐活房地产开发有限公司，住所地：抚顺经济开发区高湾街高阳路高湾经济技术发展有限公司办公楼206房间。法定代表人：郁慕明，该公司董事长。委托代理人：高明，辽宁煤都律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：抚顺市住房公积金管理中心，住所地：抚顺市顺城区新华大街****号。法定代表人：王新阳，该中心主任。委托代理人：鲍杰，该中心法律顾问。被上诉人（原审原告）：苏红，女，汉族，1963年7月23日出生，住抚顺市顺城区。苏红与抚顺乐活房地产开发有限公司（以下简称乐活公司）、抚顺市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）因房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2014）抚中开民二初字第00137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月5日裁定发回抚顺市望花区人民法院重新审理。该院于2015年4月2日作出（2015）抚开民一初字第00018号民事判决，乐活公司与公积金中心不服该判决，于2015年5月14日向本院提起上诉。本院依法立案并组成合议庭，于2015年6月10日公开开庭审理了本案。上诉人乐活公司委托代理人高明、公积金中心委托代理人鲍杰，被上诉人苏红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年4月28日，苏红向一审法院诉称：苏红与乐活公司于2012年7月24日签订商品房买卖合同。合同第八条规定乐活公司应于2013年6月30日前将抚顺经济开发区扬帆路568庄园的37-204号1单元203室房屋交付给苏红使用。乐活公司未按期交房，并分别于2013年9月23日、2013年12月30日、2014年6月30日通知交房。苏红多次与乐活公司协商并书面通知要求退房，但乐活公司拒绝退房。根据合同第九条规定：逾期超过30日后，买受人有权解除合同，30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。现诉至法院要求：1、解除商品房买卖合同，退还实际购房款252621元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付该笔款项的利息；2、乐活公司退还按揭贷款利息73440.11元（以22万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2012年8月21日起至2014年6月20日止）和首付的银行同期贷款利息7274.84元（自2012年7月24日起至2013年6月30日止）；3、乐活公司退还开发商代办产权所预收的费用12300元、担保费1760元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付上述两项的利息；4、乐活公司赔偿违约金（总房款的0.5%）即1613.1元；5、乐活公司赔偿因延期交房产生的租房费用10200元；6、乐活公司赔偿苏红与装修公司签订装修合同违约金5404.1元及利息2162元；7、乐活公司承担违约责任（即要求银行贷款22万元利息17988.1元双倍返还）；8.解除与第三人签订的贷款合同；9、乐活公司承担本案诉讼费用。乐活公司辩称：乐活公司与苏红于2012年7月24日签订了商品房买卖合同。合同编号为：K2011386-052号。苏红购买乐活公司开发的坐落在抚顺经济开发区扬帆路568庄园的37-204号楼1单元203室房屋，建筑面积为74.56平方米。每平方米售价为4326.9984元，合计售房款为322621元，优惠价减收了70000元房款，实收房款应为252621元。2012年7月24日交付102621元购房款，余款220000元应于2012年8月23日前付清。这笔款是2012年8月20日进账，全部房款按期缴清。乐活公司为其出具了销售不动产统一发票等手续。同时，还收到为苏红代办产权证费用12300元（钱款已转入产权处，产权处为原告出具个人交付款项的收据，目前仍等待统一办理房屋产权证。如退房，此款应由产权处退还给苏红本人）。由于房地产市场的大气候影响，加之乐活公司确认水、电、气、道路等配套工程办理不畅，致使房屋交付拖延，没有按预期交付。2014年3月后，双方多次进行协商，乐活公司同意苏红要求退房的请求，也可返还购房款，只是不同意给付所谓的实际损失及合同无约定的利息。乐活公司依据合同约定在30日内退款确有困难。乐活公司是外商独资企业，多用美元进行结算，美元兑换人民币则需要一段时间，30日之内难以兑现退房款的承诺。故，请求苏红能允许乐活公司在90日之内将房款退还给苏红，但苏红不同意，却于2014年4月将乐活公司起诉。无奈，如苏红仍坚持诉讼请求可按合同中的第九条第一款（2）项中的约定内容执行。即乐活公司按合同约定承担应该给付的违约金。另外，乐活公司不应支付苏红因贷款支出的担保费1760元。乐活公司不认可苏红要求乐活公司支付购房款252621元，租房款违约金、利息及按揭贷款利息等请求。双方对于上述款项给付没有约定。加之，乐活公司已同意按合同购房款给付迟延交付商品房的房款0.5%的违约金。所以，乐活公司不应再给付上述款项。二审法院提出让一审法院将公积金管理中心列为当事人合并审理此案，显系法律和事实根据不足。公积金管理中心与乐活公司不存在法律上的利害关系，通知和释明权利应在一审阶段由一审法院行使。二审诉讼阶段，在双方当事人未提出追加当事人请求的情况下，二审法院没有通知苏红的担保权人参加诉讼的权利，二审法院这种貌似合法的释明权行为是一种违反法定程序的行为。法院应在合情合理合法的原则下处理此案。公积金中心辩称：苏红、乐活公司之间的纠纷第三人不参与意见，但苏红、乐活公司必须把剩余贷款还清才可以解除合同，否则不同意解除贷款合同。抚顺市望花区人民法院一审查明：苏红与乐活公司于2012年7月24日签订商品房买卖合同，约定苏红购买乐活公司开发的位于抚顺经济开发区扬帆路568庄园的37-204号1单元203室房屋，购房款为322621元，实收购房款252621元，实际首付款为32621元，贷款220000元。苏红向乐活公司交付全部房款及代办产权费用12300元。商品房合同第九条约定：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。乐活公司应在2013年6月30日前将房屋交付苏红，但至今未交付。另，2012年8月3日，苏红与第三人公积金中心签订《抚顺市个人住房公积金借款抵押担保合同》。合同约定，由第三人向苏红提供人民币贷款220000元，用于支付乐活公司开发建设的位于抚顺经济开发区扬帆路568庄园的37-204号1单元203室住宅的购房款，贷款期限自2012年8月21日起至2022年8月20日止，共计120个月，月利率按3.75‰计收利息。借款合同签订后，苏红已经还款至2015年1月20日。苏红因购房需办理贷款抵押担保花费担保费1760元，收款单位为抚顺市安厦住房置业担保有限公司。抚顺市望花区人民法院认为，苏红与乐活公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。苏红已按约支付房款，乐活公司应依合同约定在2013年6月30日前交付房屋。乐活公司至今未交付房屋的行为已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。对于苏红要求解除商品房买卖合同及乐活公司退还购房款252621元的请求，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。代办产权费用损失系因乐活公司过错导致，故对苏红要求乐活公司给付代办产权费用12300元的诉请，法院予以支持。苏红已经实际办理了贷款业务，且该项费用是向案外人抚顺市安厦住房置业担保有限公司支付的，故苏红关于担保费1760元由乐活公司退还的请求，法院不予支持。商品房买卖合同中关于违约金有明确的约定，应依合同约定计算违约金即1263.1元。苏红另主张的担保费利息、租房费利息、装修合同违约金及利息损失、乐活公司双倍返还贷款利息的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。苏红与第三人签订的贷款合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，形式要件齐全，属于有效合同，当事人均应按照合同约定履行义务，行使权利。苏红基于支付购房款与第三人签订贷款合同，乐活公司因向苏红出售房屋收取了上述贷款作为购房款。现因乐活公司提供的房屋不符合合同约定，苏红与乐活公司之间的合同应当解除。乐活公司应将购房首付款和贷款返还，该客观情况的变化导致苏红与第三人公积金中心签订的贷款合同目的无法实现，贷款合同继续存在将造成苏红在没有得到房屋的情况下却归还贷款和利息的不利后果，应允许苏红解除与公积金中心签订的贷款合同。苏红的该项诉请符合法律规定，法院予以支持。贷款合同解除后，尚未履行的贷款终止履行。乐活公司应当将苏红未偿还的贷款本金返还给公积金中心；已经偿还的贷款本金和利息归还给原告。第三人公积金中心在收到乐活公司返还的贷款本金后，应立即解除财产抵押手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第二十四条、第二十五条之规定，一审法院判决：一、解除苏红与乐活公司签订的商品房买卖合同；二、乐活公司返还苏红购房首付款32621元，并按中国人民银行同期存款利率给付自2012年7月25日起至判决确定给付之日止的利息；三、乐活公司给付苏红代办产权费12300元；四、乐活公司给付苏红违约金1263.1元；五、解除苏红与第三人公积金中心签订的《抚顺市个人住房公积金借款抵押担保合同》；六、乐活公司将苏红未归还贷款本金返还第三人公积金中心；七、乐活归还苏红已经偿还的贷款本金和利息；上述判决第二、三、四、六、七项限自本判决生效之日起十日内履行；八、驳回苏红的其他诉讼请求。案件受理费5591元，由苏红承担391元，乐活公司承担5200元。宣判后，乐活公司与公积金中心均不服一审判决，向本院提起上诉。乐活公司上诉请求撤销一审判决第二、三、六、七项，依法改判乐活公司不承担责任，按合同约定予以解除合同；一、二审案件受理费按比例承担。其主要上诉理由：1、苏红与公积金中心签订的借款抵押担保合同与乐活公司无法律关系，乐活公司不应对其贷款承担偿还责任。2、对苏红的实际损失为购房首付款利息认定有误，合同对首付款利息无约定，苏红是2014年2月9日向乐活公司提出解除合同，按合同第九条约定，逾期不超过30日，按0.5%支付利息；超过30日后即3月9日以后按银行同期存款利率计算利息。3、苏红交付给乐活公司的12300元产权费用，乐活公司已交付给房产部门，其中维修金8351元、抵押登记费80元、查档费10元、契税3226.21元、印花税5元，共计11672.21元，余627.79元在乐活公司。该费用应由苏红到产权部门办理退费，乐活公司不予退还。公积金中心上诉请求撤销一审判决第六、七项，依法改判由苏红偿还公积金贷款本金及利息。其主要理由：苏红与公积金中心签订的借款抵押担保合同，公积金中心已履行了借款义务，该借款实际支付给了乐活公司，但借款合同是公积金中心与苏红签订的，而且还有担保公司抚顺市安厦住房置业担保有限公司，公积金不同意由乐活公司偿还。被上诉人苏红表示服从一审判决，其辩称：公积金贷款是基于交付购房款，买房合同解除，贷款合同也应解除，乐活公司应退还全部的房款。因乐活公司违约不能按期交房，致使贷款合同目的落空，苏红的损失是乐活公司的违约导致，乐活公司应当承担公积金贷款本金及利息。另苏红还有实际损失，包括首付款的利息、贷款利息和产权代办费用，应由乐活公司承担。苏红于2014年2月9日向乐活公司书面通知退房，但6至12月份苏红多次找乐活都没能退房，因此于2014年3月提起诉讼。要求二审法院维持一审判决。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。二审另查明，诉讼期间对公积金贷款的还款苏红一直未间断。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二十四条的规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，故苏红请求解除与公积金中心签订的《抚顺市个人住房公积金借款抵押担保合同》的主张，本院予以支持。根据《解释》第二十五条规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故乐活公司应向苏红返还首付款并向公积金中心返还剩余贷款本金及利息，一审法院判决第六项只判决乐活公司向公积金中心返还贷款本金，但漏判贷款利息，本院予以纠正。乐活公司向苏红返还的首付款利息，并非是逾期交房违约金，而是占用资金的损失，一审判决并无不当，本院予以支持。关于公积金中心提出担保合同还有担保公司的问题，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条的规定：主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。而本案中苏红作为担保合同的债务人，在担保合同解除后，不再承担偿还责任，因此保证人也不再承担担保责任。故公积金中心的上诉理由不成立，本院不予支持。因苏红将代办产权费12300元交付给乐活公司，乐活公司并已收取了该款项，因此该费用应由乐活公司返还给苏红。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持抚顺市望花区人民法院（2015）抚开民一初字第00018号民事判决第一、二、三、四、五、七、八项；二、将抚顺市望花区人民法院（2015）抚开民一初字第00018号民事判决第六项变更为：抚顺乐活房地产开发有限公司将苏红未归给贷款本金及利息返还给第三人抚顺市住房公积金管理中心，于判决生效之日起十日内履行。二审案件受理费，抚顺市住房公积金管理中心预交300元，由抚顺市住房公积金管理中心承担；抚顺乐活房地产开发有限公司预交108元，由抚顺乐活房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 孟 丽审 判 员 杨 锐代理审判员 王向军二〇一五年八月十日书 记 员 赵 岚 更多数据：