（2015）泸民终字第274号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-12-19
案件名称
曾剑、李艳与泸州英利公司房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书
法院
四川省泸州市中级人民法院
所属地区
四川省泸州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曾剑,李艳,泸州英利资产管理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泸民终字第274号上诉人（原审原告）曾剑，男，汉族，1976年8月21日生，住四川省泸州市。委托代理人王跃清，四川酒城律师事务所律师。委托代理人王华，四川酒城律师事务所律师。上诉人（原审原告）李艳，女，汉族，1981年7月20日生，住址同上。委托代理人王跃清，四川酒城律师事务所律师。委托代理人王华，四川酒城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）泸州英利资产管理有限公司，住所地：四川省泸州市纳溪区云溪东路二段1号1幢附1号、附2号。委托代理人沈刚，四川理光律师事务所律师。委托代理人肖篪，四川理光律师事务所律师。上诉人曾剑、李艳因与泸州英利资产管理有限公司（以下简称泸州英利公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省泸州市纳溪区人民法院（2014）纳溪民初字第953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月17日立案受理后，依法组成合议庭于2015年6月26日公开开庭进行了审理。上诉人曾剑及曾剑、李艳共同的委托代理人王跃清、王华，被上诉人泸州英利公司的委托代理人沈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定，泸州英利公司系从事房地产经营及房地产营销策划的有限责任公司。2012年4月29日，罗忠友、张丽勤将所有位于泸州市纳溪区云溪东路二段1号1幢附1号、附2号建筑面积2062.10平方米（约定以过户时实际产权面积为准）的商业用房，以4000.00元／平方米的单价出售给泸州英利公司，双方签订《二手房买卖合同》。泸州英利公司购买上述商业用房后，将其分割为一百多产权单位后取名“香江装饰城”，并通过在泸州晚报刊登广告、泸州英利公司营销人员直接散发宣传广告等形式对外进行销售。2012年4月30日，泸州英利公司与泸州创冠市场管理有限公司（以下称泸州创冠公司）签订《合作协议》，约定泸州英利公司将上述“香江装饰城”的商业物业分零出售给买方，因泸州英利公司已向商铺的买方提前支付了二年的租金，泸州创冠公司同意采用利润分成的方式进行合作，并接受商铺买方二年经营管理委托，委托期限暂定从2013年10月1日起至2015年9月30日止（具体时间以乙方与买方签订的委托经营管理合同为准），双方还在《合作协议》中对利润分成、商铺物业管理费的收取等事项进行了约定。2012年5月3日，曾剑与泸州英利公司签订《存量房买卖合同》，曾剑购买泸州英利公司位于泸州市纳溪区云溪东路二段1号1幢附1号、附2号编号44#的商铺，曾剑与泸州英利公司双方确认买卖双方均清楚该房屋的产权及面积，确认该房屋是以现状出售。其中，该《存量房买卖合同》第三条房屋成交价格条款约定：“甲、乙双方商定该套房屋的清水房成交价为￥21900.00元（大写人民币贰万壹仟玖佰元整）；该套房屋的精装修及设备设施费用为￥52871.00元（大写人民币伍万贰仟捌佰柒拾壹元整）”，该合同还对房款交付、逾期付款及逾期交房违约责任、产权过户办理、税费支付、房屋交付等事项进行了约定。合同签订后，曾剑向泸州英利公司一次性交清了房价款及装修费用共计78800.00元。同日，曾剑与泸州创冠公司签订《商铺委托租赁管理合同》，合同约定曾剑所购买的“香江.装饰城”44号商铺委托泸州创冠公司进行租赁管理，双方约定：一、委托租赁管理期限从2013年10月1日起至2015年9月30日止，期满前60日内双方以书面补充协议确定延续的内容和期限；二、该商铺总房款为￥90086.00元，该商铺两年委托租赁租金15315.00元，该租金在该商铺出售方与曾剑签订《存量房买卖合同》时一次性支付给了曾剑，泸州创冠公司不再支付。双方还对委托租赁管理期间的其他事项进行了约定。2013年12月19日，曾剑、李艳与泸州英利公司就所买卖的商铺办理产权过户手续时，向税务机构自行申报的房屋销售单价为2560.00元／平方米，房屋面积7.45平方米，购房总价款为19072.00元，双方按此房屋交易价格向税务机关缴纳了相应的房屋交易税费，并办理了相应的产权过户手续，将上述商铺过户到了曾剑、李艳名下。其后，曾剑、李艳及“香江装饰城”的其他商铺购买人因与泸州英利公司就商铺的招商及租金等问题发生争议，曾剑、李艳遂诉至原审法院。原审法院另查明，该案在审理过程中，泸州市纳溪区地方税务局稽查局依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定对泸州英利公司在销售上述“香江装饰城”商铺过程中涉嫌逃避缴纳税款问题进行税务检查。泸州英利公司的法定代表人姚东在接受税务机关的询问时承认公司在2013年以每平方米4000.00元的价格购买了云溪东路1号楼1幢附1号、2号，面积共1368.26平方米的房产，购房价为547.30万元。其后，泸州英利公司又将该房产分割出售给包括曾剑、李艳在内的100多个购房户，其商铺销售总价为清水房价加装修及设施费，并按商铺总价的17%向购买商铺户返还了二年租金（从商铺总价中予以扣减），最终，泸州英利公司在上述商铺办理产权过户时按2560.00元每平方米的单价向税务机关申报纳税。经税务机关核查，泸州英利公司销售给包含曾剑、李艳在内的位于云溪东路1号楼1幢附1号、2号的商铺共163户，共收取房款7613003.00元（含装修及设施费）。经税务机关进行税务检查，英利公司销售的上述商铺补缴企业所得税、土地增值税等税款共计802644.84元。原判认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项明确规定“以合法形式掩盖非法目的”而订立的合同依法应当确认为无效。该案中，曾剑与泸州英利公司在签订《存量房买卖合同》时双方对合同所涉及的商铺的装饰装修及设备设施的现状均是明知的，之所以约定泸州英利公司出售给曾剑、李艳的商铺的销售价由清水房价和装修及设备设施费两部分组成，其目的是为了在办理产权过户手续时少交税款，在办理产权过户时双方也仅按清水房价款缴纳税款，而双方约定的设备设施费没有依法申报纳税。诉讼中，经税务机关进行税务检查，泸州英利公司销售给包含曾剑、李艳在内的163个购房户共收取房款7613003.00元（含装修及设施费），为此，泸州英利公司补缴企业所得税、土地增值税等税款共计802644.84元。因此，曾剑与泸州英利公司签订《存量房买卖合同》第三条中约定的“该套房屋的精装修及设备设施费用为￥52871.00元（大写人民币伍万贰仟捌佰柒拾壹元整）”属于“以合法形式掩盖非法目的”而订立的合同条款，依法应当确认该合同条款无效，该合同条款被确认无效后自始没有法律约束力，合同的其他部分依然有效。据此，曾剑、李艳要求泸州英利公司返还商铺装修价差款49146.00元的诉讼请求无事实依据和法律依据，原审法院不予支持。另外，曾剑、李艳还起诉要求泸州英利公司赔偿其商铺价值贬损和期待利益损失6570.00元。原审法院认为，曾剑、李艳购买泸州英利公司的商铺后，因市场原因致使该商铺价值增值或贬值及相应的期待利益均应由曾剑、李艳自行享有和承受，曾剑、李艳起诉要求泸州英利公司赔偿其商铺价值贬损和期待利益损失6570.00元的诉讼请求无事实依据和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项﹑第五十六条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回曾剑、李艳的诉讼请求。该案案件受理费1193.00元，由曾剑、李艳负担。宣判后，上诉人曾剑、李艳不服该判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。上诉人曾剑、李艳主要的上诉理由为：一、原审判决认定“原告曾剑、李艳与被告泸州英利公司在签订《存量房买卖合同》时双方对合同所涉及的商铺的装饰装修及设备设施的现状均是明知的，之所以约定被告出售给原告的商铺的销售价由清水房价和装修及设备设施两部分组成，其目的是为了在办理产权过户登记时少交税款，在办理产权过户时双方也仅按清水房价款缴纳税款，而双方约定的设备设施没有依法申报纳税”采信证据不当，认定事实错误。2012年5月，上诉人与被上诉人签订《存量房买卖合同》，合同明确约定双方买卖的房屋位于泸州市纳溪区云溪东路二段1幢附1号、附2号44#，该商铺清水房成交价格为21900.00元，该商铺的精装修及设备设施费用为52871.00元。根据上述合同内容，上诉人购买被上诉人房屋支付的价款由两部分构成，一是购房款，是上诉人购买房屋支付的对价，二是根据房屋状况和统一招商的需要，需由被上诉人统一装修和安装设备设施而应由上诉人额外分摊支付被上诉人的精装修及设备设施费，上诉人向被上诉人购买的房屋应当是精装修房屋，上诉人支付的购房款和精装修及设备设施费也应当是两种不同性质的费用，精装修及设备设施费不是购房款，购房款也不是精装修和设备设施费，两者不能混为一谈。《商铺委托租赁管理合同》中将购房款和装修及设备设施费写成购房款，显然是笼统的写法，需要强调的是，《商铺委托租赁管理合同》毕竟不是双方签订的《存量房买卖合同》，也不是上诉人与被上诉人签订的，对上诉人与被上诉人买卖房屋的行为没有法律约束力，《认购协议书》关于购房款的约定也是如此，不然不是对合同条款的细化，且《认购协议书》签订在前，《存量房买卖合同》签订在在后，当《商铺委托租赁管理合同》、《认购协议书》的内容与《存量房买卖合同》的内容不一致时，当以《存量房屋买卖合同》的内容为准。虽然合同约定房屋为现状交付，但根据合同精装修及设备设施条款的约定，结合合同签订时间和合同约定交房时间的约定，合同中约定的房屋现状应当是指交付房屋时已装修完毕的精装修现状，而不是合同签订时的清水房现状。原审人民法院认定双方合同约定的房屋现状交付即为合同签订时的清水房现状交付，进而认定装修及设备设施费是购房款的组成部分，双方之所以约定装修及设备设施费，目的是为了在办理产权过户手续时少交税款，显属认定事实错误，况且本案在一审审理包括在原审人民法院移送税务机关调查处理过程中，这一主张也仅仅是被上诉人的一面之词，并无相关证据证明，被上诉人之所以提出这样的主张，是在权衡得失的基础上，考虑到按购房款申报纳税比对上诉人承担违约责任少花费用，其目的是为了逃避上诉人对其违约责任的追究。尽管被上诉人就装修及设备设施费已按购房款申报纳税，但主张装修及设备设施费也是购房款只能是被上诉人单方面的自认，且损害了上诉人的合法权益，因此被上诉人补交税款的证据不能成为原审人民法院驳回上诉人要求被上诉人返还装修费用理由。对于上诉人支付的精装修及设备设施费到底是不是购房款双方本就存有争议，这也是本案的争执焦点，原审法院对此应当先行做出裁判，如果认定是购房款，被上诉人才有可能涉嫌偷漏税，据此再向税务机关移送案件或者提出司法建议，由税务机关进行查处，如果认定是装修及设备设施费，那么就应当判令被上诉人返还上诉人价差款。然而原审法院却是先将案件移送税务机关查处，待被上诉人单方面自认为购房款并主动申报纳税后，将被上诉人补交税款的凭据作为认定购房款的证据，程序不合法，致使判决显示公正。综上，按照等价有偿原则，上诉人购买房屋时既然额外支付了精装修及设备设施等费用，那么被上诉人交付给上诉人的房屋就应当是精装修，并且安装有相关的设备设施。不管是精装修及设备设施费用也好，还是购房款也罢，按照合同约定，被上诉人交给上诉人的房屋应当是精装修房屋，这是毋庸置疑的。然而被上诉人交付给上诉人的房屋，根本没有装修，也没安装相应的设备设施，被上诉人的行为，已构成违约。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定，“标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第111条的规定要求减少价款的，人民法院予以支持。当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价，人民法院予以支持。价款已经支付，买受人主张返还减价后多出部分价款的，人民法院应予以支持”，依此规定，上诉人起诉要求被上诉人返还装修及设备设施价差款，完全有充分的事实依据和法律依据，对上诉人要求被上诉人返还装修及设备设施价差额款的诉讼请求，人民法院应当依法予以支持，一审法院认定上诉人与被上诉人签订的精装修费是以合法形式掩盖非法目的的条款而判决驳回上诉人请求明显理由牵强且认定错误，二审人民法院应当撤销原判，依法改判。二、关于上诉人的期待利益损失和价值贬损，原审法院审理后认为，“原告购买被告泸州英利公司的商铺后，因市场原因致使该商铺价值增值或贬值及相应的期待利益均应由原告自行享有和承受，原告起诉要求被告泸州英利公司赔偿其商铺价值贬损和期待利益损失的诉讼请求无事实依据和法律依据”，认定事实不清，适用法律错误。本案在一审审理中，上诉人向法庭出示的证据，足以能够证明被上诉人在促销商铺过程中，采用散发资料、登报等方式虚假广告，宣传纳溪最大装饰城落户该区域场所，由政府主导，专业公司统一招商和管理，投资回报率高，升值潜力巨大等，诱使上诉人购买其名为商铺实为摊位，宣传价值与现实价值差距甚大的房屋。如果早知道形不成市场，谁会去投资购买被上诉人的房屋，市场本身没有形成，却宣传已经形成，这完全是对上诉人的欺诈，没有市场，能说对于房屋的价值没有影响，贬值是不可避免，升值是更不可能，然而这一切皆是被上诉人欺诈所致。《中华人民共和国广告法》第38条规定：违反本法规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品的合法权益受到损害，由广告主依法承担民事责任；《中华人民共和国消费者权益保护法》第45条规定：消费者因经营者利用虚假广告或者其他虚假宣传方式提供商品或者服务，其合法权益受到损害的，可以向经营者要求赔偿；《中华人民共和国合同法》第111条规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任，依照本法第61条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。依照上诉有关法律规定，被上诉人对此当然应当承担赔偿责任。原审法院将升值贬值的结果简单概括归于上诉人自行享有和承受，认定事实不清，适用法律不当。综上所述，原判认定事实不清，采信证据不当，适用法律错误，所作判决不客观、不公正，请求撤销原判，依法改判。被上诉人泸州英利公司辩称：一审法院经审理查明，上诉人与答辩人之间签订的《存量房买卖合同》中所共同合意约定的销售价由清水房价和装修及设备设施费两部分组成，并不是双方的真实意思表示，而其目的是为了一个非法的目的即逃避税收监管，少交税。上诉人对房屋的现状及按现状交付的事实是明知的，对此约定要达到的目的也是明知的。对此种行为，在一审诉讼中，税务机关进行了税务检查，被上诉人补交了相关税款80余万元，接受了相关行政职能部门的处罚。按照合同法的规定，以合法形式掩盖非法目的而订立的合同条款无效，一审法院据此确认该合同条款无效，于法有据。该条款的无效，并不影响其他合同条款的效力，合同无效条款被法院确认无效后则自始没有法律约束力，则应该回归事实的真实状态，因此，分拆开的两部分价款总和金额起其实质就是购房价款，也是双方合意的真实意思表示，故不存在返还装修价差款的问题。一审法院对此事实的认定及适用法律都是正确的，理应得到二审法院的支持。对于上诉人在一审中提出的赔偿商铺价值贬损和期待利益损失的主张无任何事实依据和法律依据。上诉人购买的商铺已经过户完成，上诉人已取得该房屋的完整产权，被上诉人已经履行完了合同规定的相关义务，商铺价值的升值或贬损完全是市场经济的正常作用，产权人应该自行享有和承受，市场经济活动中的商业风险是客观存在的，被上诉人为了市场的形成，做出了大量的工作和努力，一审中已经完全向法庭进行了举证及陈述，并不存在上诉人所述的欺诈行为，也不存在上诉人所述的可期待利益损失。一审法院驳回上诉人的诉讼请求是正确的，请求二审法院维持一审法院判决。经审理查明，2013年3月，泸州英利公司与案外人胡祖春签订《存量房买卖合同》四份，约定泸州英利公司将其位于泸州市纳溪区云溪东路二段1号1幢附1号、附2号编号89#、90#、91#、92#的商铺出售与胡祖春，清水房成交价格分别为24393.00元、21731.00元、23062.00元、23062.00元。以上法律事实，有当事人陈述、《存量房买卖合同》等证据材料在案佐证。本院经审理查明的其他法律事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、泸州英利公司是否应当返还曾剑、李艳诉争房屋装修差价；二、泸州英利公司是否应当承担诉争房屋价值贬损责任。针对上述争议焦点，结合本案查明的法律事实，本院作以下评述：一、关于泸州英利公司是否应当返还曾剑、李艳诉争房屋装修差价的问题。从曾剑与泸州英利公司签订的《存量房买卖合同》来看，诉争房屋是现状出售，曾剑、李艳在确定购买诉争房屋前应知晓诉争房屋坐落位置、面积、装修及设备设施配备等情况，且双方约定的诉争房屋清水房交易价格为21900.00元，精装修及设备设施费用为52871.00元，该交易价格的约定有悖于正常的商品房房屋交易价格确定方式，结合双方办理过户手续时仅按清水房价格缴纳税款及泸州英利公司被税务机关查处并补缴相应税款的法律事实，该52871.00元名为精装修及设备设施费用，实为诉争房屋交易价款。双方关于诉争房屋的精装修及设备设施费用为52871.00元的约定系以合法形式掩盖非法目的，逃避缴纳税款，该约定无效。本案审理过程中，曾剑、李艳向本院提交的泸州英利公司与案外人胡祖春签订《存量房买卖合同》中，虽仅约定清水房成交价格，但泸州英利公司与曾剑、李艳间的交易行为和泸州英利公司与胡祖春间的交易行为系相对独立的两个交易行为，且交易价格的确定系当事人分别协商的结果，并受市场行情等因素的影响，故泸州英利公司与胡祖春确定的交易价格与本案无直接关联。鉴于该52871.00元实为诉争房屋交易价款，且双方合同已履行完毕，故曾剑、李艳要求泸州英利公司返还诉争房屋装修差价的上诉主张，本院不予支持。二、关于泸州英利公司是否应当承担诉争房屋价值贬损责任的问题。诉争房屋交易完成后，曾剑、李艳享有该房屋物权，也应承担和享有诉争房屋因市场行情、经营氛围等因素导致房屋价值贬损或者增加的法律后果。此外，根据本案现有证据材料亦不能确定双方当事人就泸州英利公司负有诉争房屋保值增值义务形成合意，故曾剑、李艳要求泸州英利公司承担诉争房屋价值贬损责任的上诉主张，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1193.00元，由上诉人曾剑、李艳承担。本判决为终审判决。审判长 范升山审判员 王志红审判员 李 霞二〇一五年八月十日书记员 张熠枫