（2015）房民（商）初字第01289号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2016-06-02
案件名称
北京昊鑫伟业房地产经纪有限公司与贺炳芬居间合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市房山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京昊鑫伟业房地产经纪有限公司,贺炳芬
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百二十四条，第四百二十六条第一款
全文
北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2015）房民（商）初字第01289号原告（反诉被告）北京昊鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区城关南大街35号。法定代表人陈攀杰，总经理。委托代理人马彬彬，女，1980年7月26日出生。被告贺炳芬（反诉原告），女，1955年5月14日出生。委托代理人孙伟，男，1954年1月16日出生。原告北京昊鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称昊鑫公司）与被告贺炳芬居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由代理审判员徐敏敏担任审判长，会同人民陪审员鲁自力、李丽组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告昊鑫公司的委托代理人马彬彬、被告贺炳芬及其委托代理人孙伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告昊鑫公司起诉称：2014年2月27日，贺炳芬、任×、昊鑫公司签订了北京市存量房屋买卖合同。贺炳芬将位于房山区××室以134万元的格出售价格出售给任×，合同约定居间服务费为26800元。合同签订后，贺炳芬拒绝履行合同，导致违约，根据房屋买卖合同第十二条（一）的约定，出卖方违约的，由出卖人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费用。现贺炳芬拒绝支付居间服务费，请求法院判令被告贺炳芬支付居间服务费29480元，本案诉讼费由被告承担。被告贺炳芬答辩并反诉称：不同意原告的诉讼请求。合同已经明确写明居间费是26800元，不知道原告要求的29480元从何而来。原告所说的我方违约与事实不符，原告没有为房屋买卖合同双方提供法律、法规、政策保障而导致合同无法履行。原告只是一般性的讲解就要求买卖双方提供签订合同所需的户口本、身份证等各种证件，我已经告诉原告我在北京有一套承租房，并且告知了原告那套房子我们只有居住权而没有所有权，原告的业务人员说没有问题，他们是专业的人员，让我们签订合同。我们委托中介机构就是要求中介机构为我们把关，原告没有尽到关键点的法律、法规、权益的审查，导致出现了无法预计的费用，责任在原告方。签订完合同后原告的业务人员称要出去旅游，让买卖双方自己去办理相关事宜，原告没有履行应尽的服务义务，这是原告方的不负责任的表现。根据《房地产经纪管理办法》第二十一条规定，房地产经纪公司应该提供书面材料，可是原告并没有给我们提供书面材料。我们多次主动和原告的业务人员、买方进行协商，原告没有去考虑他们服务的问题而是要求我们承担责任，不能因为合同签订成什么样就依照合同要求我们，否则我们的权益就没有办法维护，因为房屋买卖合同无法履行所造成的经济损失也不应该由我方负责。我提出反诉，要求原告赔偿我经济损失74000元。原告昊鑫公司针对被告贺炳芬的反诉答辩称：不同意被告的反诉请求。被告的损失是她跟房屋的买方之间产生的，这笔费用不应该由我方承担。经审理查明：坐落于房山区××号的房屋系贺炳芬向北京××公司购买的公有住房，贺炳芬于2002年4月26日取得房屋所有权证。2014年2月27日，贺炳芬作为甲方（卖方），案外人任×作为乙方（买方），昊鑫公司作为丙方（居间方），三方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定甲方将位于北京市房山区××号房屋以134万元的价格出售给乙方。关于居间方的居间服务费、贷款手续及过户服务费的承担，合同约定：居间方接受买、卖双方的委托完成以下工作：1、提供房屋交易的相关资料，促成买卖双方签订《北京市存量房屋买卖合同》并保管其中一份。出卖人、买受人、居间方三方签订《北京市存量房屋买卖合同》后直至该房屋所有权由出卖人转移至买受人且出卖人拿到全部房款、买受人取得该房屋的使用权即视为交易完毕，居间方完成相关的居间服务；2、代为保管买受人所付购房定金及相关费用，直至交易完毕；3、保管出卖人房屋产权证及原购房协议，作为办理过户之用；4、指定担保公司办理该房产的贷款及过户事宜；5、监督、协调买卖双方履行《北京市存量房屋买卖合同》约定的义务；6、协助买卖双方办理房屋交验事宜；等等。合同中还约定，若出卖人出售的为已购共有住房，出卖人的原产权单位需要补交费用的，该费用由买受人承担。当日三方签订《补充协议》，约定：1、总房款为壹佰叁拾肆万元整，为出卖人净得，过户时所需一切税费由买受人承担；2、出卖人承诺：此房是夫妻唯一住房，如出现个人所得税，由出卖人承担，并承诺土地出让金、差价款、超标款不超出贰万捌仟元，超出部分由出卖人承担；3、出卖人收到买受人的房款达到肆拾伍万元，可以为买受人腾房并交付房屋钥匙，买受人装修房屋；4、买受人承诺于2014年3月1日交付给出卖人壹拾万元整，充当房款。关于违约责任，合同约定：若出卖人未按照本合同第十一条约定的交房期限交房、延迟不配合买受人办理手续（含贷款、过户等手续）或其他违约行为导致交易不能进行的，逾期在15天之内的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天，买受人有权单方解除合同，出卖人应按总房价款的10%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付款项（不计利息）及违约金支付给买受人，期间产生的费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳总房价款2.2%的居间服务费。2014年2月27日，任×向贺炳芬支付购房定金30000元。2014年3月3日，任×向贺炳芬支付购房首付款100000元整。2014年3月中旬，买卖双方一同到××公司房产办补交土地出让金、差价款及超标款，经贺炳芬询问此房屋的超标款不止28000元，贺炳芬不同意交付多余的超标款，导致双方无法办理房屋过户手续。双方经多次协商未果，任×诉至本院，请求判令解除北京市存量房屋买卖合同，并要求贺炳芬返还任×定金、购房款，赔偿违约金。经本院调解并出具（2014）房民初字第××号民事调解书，双方均同意解除北京市存量房屋买卖合同，贺炳芬同意返还购房首付款100000元及定金30000元，愿意支付任×违约金70000元，并已经当庭履行完毕。上述事实，有当事人陈述、存量房屋买卖合同、民事调解书、单位出售公有住房房价计算表、房屋所有权证等在案为证，以上证据经本院审查核实，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。在居间合同关系中，居间方的核心义务是向原告提供订立合同的媒介服务并促成合同成立。经昊鑫公司的居间服务，贺炳芬与买方签订房屋买卖合同，且合同中明确了需要缴纳费用的项目，应视为昊鑫公司尽到了居间服务的义务。贺炳芬关于昊鑫公司没有尽到审查义务的答辩意见，本院不予采纳。贺炳芬称自己向昊鑫公司提到家庭名下还有公租房，并未向法庭提交证据，本院不予采信。本案中，因涉案房屋性质为公有住房，买卖双方办理过户手续需要交纳土地出让金、差价款及超标款，双方在签订合同时均明确地知晓上述情况，且贺炳芬在签订合同时主动承诺涉案房屋的土地出让金、差价款、超标款不超出28000元，超出部分由其自行承担，该承诺对其具有法律约束力。现因贺炳芬不承担超出28000元的部分的超标款，涉案房屋无法办理上市手续，导致双方之间的房屋买卖合同不能继续履行，属根本违约，贺炳芬应按照合同的约定对买方与居间方承担违约责任。关于贺炳芬与买方自行达成解除房屋买卖合同、返还定金及购房首付款、支付违约金的调解协议并已经实际履行，本院不持异议。但贺炳芬据此反诉要求昊鑫公司赔偿其经济损失，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告贺炳芬于本判决生效后七日内支付原告北京昊鑫伟业房地产经纪有限公司居间服务费人民币二万九千四百八十元。二、驳回反诉原告贺炳芬的反诉请求。本诉案件受理费五百三十八元，由被告贺炳芬负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费八百二十五元，由被告贺炳芬负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 徐敏敏人民陪审员 鲁自力人民陪审员 李 丽二〇一五年八月十日书 记 员 关 洁 关注公众号“”