（2015）岩民终字第756号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-08-31
案件名称
杨金芳与傅水明租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省龙岩市中级人民法院
所属地区
福建省龙岩市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）岩民终字第756号上诉人（原审原告）杨金芳，男，汉族，住福建省连城县。被上诉人（原审被告）傅水明，男，汉族，住福建省连城县。上诉人杨金芳因与被上诉人傅水明租赁合同纠纷一案，不服福建省连城县人民法院（2014）连民初字第1328号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨金芳及被上诉人傅水明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明，连城县朋口德尾坑采石场因经营需要，因占用原告之父杨德桂耕地，于1995年农历12月14日由当时经营者傅礼兴与杨德桂签订协议，约定由傅礼兴每年补助杨德桂稻谷550斤，并于每年农历9月节前交清，如傅礼兴石场完成后应负责清理成为耕地；于2003年5月30日由当时经营者傅发信、钱雅丽与杨德桂签订协议，约定杨德桂将其位于朋口镇沈坑林场坝头得尾农田1.23亩的土地转让给石场使用，转让费9500元，转让时间为五至九年；2005年间，石场经营者被告傅水明与原告达成口头协议，再次承租原告两块分别为0.6亩和0.383亩农田，被告为此支付租金4200元及700元；2010年9月15日，石场因扩路需要，对原告在范围内使用的沙滩地达成了补偿协议，由被告补偿原告开垦费1200元、移苗费720元、木桩500元，合计2420元。2013年12月27日，为明确被告占用原告土地面积及双方权利、义务，在国土部门勘测后再次签订协议，对2003年租赁，协议时已到期的土地及其他未签订协议被占用土地合计1.346亩按每年800斤稻谷计算租赁费用；确定1995年协议所涉土地面积为1.874亩、2010年协议所涉土地面积为4.950亩；确定未解决争议问题：1、1995年协议租金能否变更；2、2005年口头协议的租赁期限；3、2010年协议所涉补偿费用性质。同时协议约定租赁期为五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止。原审判决另查明，石场及被告支付租金情况：1995年签订的协议所涉租金按550斤稻谷／年缴纳至2012年；2003年签订并于2013年重新确定的协议所涉租金按1076.8斤稻谷／年缴纳至2013年；2005年签订的协议所涉租金在签订时一次性支付后未再支付；2010年签订的协议所涉土地在支付补偿费用后未支付其他费用。原审判决又查明，连城县朋口林果场系集体企业，未办理土地使用权证或所有权证。2014年10月9日，原告诉至法院，要求1．被告在合同期依法履行每年1月1日支付原告本年农田9.153亩租金稻谷7322.4斤整义务。2．被告立即向原告支付农田拖欠租金稻谷33885.2斤，按每百斤147元市价计人民币49811元整。原审判决认为，本案双方争议的焦点为：1、关于1995年协议租金能否变更的问题。原告认为因被告拖欠租金已构成违约，应予解除后重新确定，故要求按当前标准予以变更；被告认为该协议所涉租金已按原协议缴纳到2012年，后因原告拒收，故未再缴纳，应当按原协议履行。原审法院认为，被告陈述符合客观事实，其所提供的由被告出具的预收条虽未明确指出该款系缴纳2011年及2012年该协议所涉租金，但结合支付的金额及被告的意思表示，本院确认该笔付款为被告支付上述租金的凭条，故原告主张变更该协议所涉租金的请求不予支持。综上，原审法院认定该协议所涉未支付租金为2013年及2014年二年计稻谷1100斤。2、关于2005年口头协议的租赁期限问题。原告主张为五至七年；被告主张为永久租赁。原审法院认为，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，且租赁期限不得超过二十年。而农村土地承包经营权亦有期限，故被告认为系永久租赁的意见不予采纳。双方当事人于2013年重新签订的协议确认了被告需继续租用该土地，应予重新确定租金，参照该协议中对2003年签订协议所涉到期土地的租金，法院对原告主张该土地租金为800斤稻谷／亩年予以支持，即0.983亩×800斤稻谷／亩年＝786.4斤／年稻谷。该租金应以重新签订协议时起计算，即自2013年起算，至2014年为1572.8斤稻谷。3、关于2010年协议所涉补偿费用性质问题。原告认为其拥有该土地使用权，被告对该地块应支付租金；被告认为，该地块系沙滩地，其已对原告进行了补偿，不应再支付租金。原审法院认为，连城县朋口林果场系企业法人，未办理土地使用权证或所有权证，而原告认为其系林果场集体组织成员，其所开垦的土地依法取得土地承包经营权的意见显然不能成立。故原告主张被告应向其支付使用该土地租金的请求不予支持。综上，承租人应当按照约定的期限支付租金。原告要求被告支付所拖欠的租金的请求应予支持。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，原告要求被告在合同期内依法履行每年1月1日支付原告本年农田租金的请求予以支持。截止2014年，被告已拖欠的租金为稻谷2672.8斤，被告每年应支付的租金为稻谷550斤＋1076.8斤＋786.4斤＝2413.2斤。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、被告傅水明应在本判决生效之日起十日内支付原告杨金芳拖欠的至2014年租金稻谷2672.8斤；二、被告在合同期内即自2015年起至2018年止每年1月1日支付原告当年租金2413.5斤；三、驳回原告其他诉讼请求。一审案件受理费1045元，由原告杨金芳负担200元；被告傅水明负担845元。宣判后，原审原告杨金芳不服，向本院提起上诉。上诉人杨金芳上诉称，1、解放前至解放初，上诉人户籍属连城县朋口镇王城村农户，文革期间朋口镇人民公社创办知青场，上诉人户籍迁移知青场，当时上诉人和邻居农民耕种的土地以朋口河为界划归知青场集体经济组织所有。文革过后，知青场改名连城县朋口林果场。上诉人户籍至今仍然属于林果场农户。2013年12月27日签订的《临时用地农田租赁合同》中4.950亩土地是由上诉人祖父母一直耕种，近年改由上诉人耕种的土地。原判没有查清该农田土地所有权为朋口林果场集体经济组织所有。2、原判认定土地使用权不清。被上诉人于2011年3月7日签订的《协议书》是有意制造权属纠纷。国土部门已经勘测丈量确定被上诉人占用上诉人花圃农田土地4.950亩，双方还补签订了《临时用地农田租赁合同》，经发包方盖章确认。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第五条的规定，上诉人拥有该4.950亩农田家庭承包经营权，有权使用。3、原判调查连城县朋口镇林果场未办理土地使用权证或所有权证，但不能证明林果场没有土地所有权和使用权。原审法院以未办理证件为由剥夺农民的土地使用权，违反了农村土地承包法第六十二条的规定。上诉人曾申请原审法院调取《朋口镇集体土地所有权证》和《王城村集体土地所有权证》，但法院没有调取，该两本证可以证明讼争4.950亩农田所有权属林果场所有。4、原审法院开庭审理程序不合法。民事诉讼法规定法院在审理合同纠纷案件是必须对双方当事人进行调解，原审法院没有进行调解就送达判决书。5、原判适用法律不当。1995年的协议双方对租赁期限没有约定，依合同法第二百三十二条应视为不定期租赁，当事人可以随时解除。但原审法院援引合同法第八条判决继续履行以550金稻谷的租金租赁1.874亩农田，显然适用法律不当。6、原判核算拖欠租金时遗漏了2014年度1.346亩土地应支付的拖欠租金1076.8斤。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，并改判：1、被上诉人在合同期依法履行每年1月1日支付上诉人本年农田9.153亩租金稻谷7322.4斤折合人民币义务；2、被上诉人立即向上诉人支付农田拖欠租金稻谷33885.2斤，按每百斤147元市价计人民币49811元整；3、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。被上诉人傅水明答辩称，一审法院开庭时询问双方是否需要调解，因双方没有调解意向，所以没有组织调解。答辩人同意上诉人主张原审遗漏计算租金的上诉理由，但上诉人的其余上诉理由不能成立。请求二审法院补充计算遗漏部分的租金，其余判决部分予以维持。经审理查明，双方当事人对原审判决查明认定的事实均无异议，本院予以确认。本院另查明，双方当事人在二审庭审中均同意一审认定的2005年协议所涉及的0.983亩土地按照800斤稻谷／年计算租金，本院予以确认。上诉人主张原审遗漏计算的租金所涉及的土地是2003年签订的协议中涉及的1.23亩土地，该1.23亩土地在2013年确定为1.346亩（增加了未签订协议被占用的0.116亩土地），原审确定该土地由被上诉人按1076.8斤稻谷／年（1.346亩×800斤稻谷／年）支付租金至2013年，但遗漏计算被上诉人拖欠的2014年应支付的1076.8斤稻谷，被上诉人对此予以认可，同意本院将遗漏部分补给上诉人，本院经审查，原审判决确遗漏计算，对此予以确认。二审诉讼中，上诉人杨金芳向本院提交农村信用社支取凭证一份，证明租赁合同纠纷中涉及的4.95亩土地是上诉人家庭承包的农田，上诉人享有土地使用权。经质证，被上诉人对证据的真实性没有异议，但主张证据只能证明上诉人支取的金额，不能证明款项是4.95亩农田的补贴款；该4.95亩土地是沙滩地，不是农田，是属于王城村的集体土地；当时因为上诉人在该4.95亩土地的一小块土地上种植了作物，所以被上诉人才一次性支付上诉人补偿款，补偿其开垦费、移苗费、木桩。本院认为，上诉人提交的证据仅能证明其从该账户上支取了450元，不能证明其对4.95亩土地享有使用权，对上诉人的前述证明主张，本院不予采信。被上诉人傅水明未向本院提交新的证据。本院认为，经双方当事人确认，本案的争议焦点为：1、原审判决1995年协议所涉土地租金按照550斤／亩计算是否正确；2、上诉人要求被上诉人支付2010年协议所涉土地租金有无事实和法律依据。关于争议焦点1，本院认为，2013年12月27日上诉人与被上诉人再次签订协议，明确被上诉人还需继续租赁包含1995年协议所涉土地在内的土地，租赁期限为五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止。即1995年杨德桂与傅礼兴签订的协议虽未约定租赁期限，但2013年12月27日的协议上诉人与被上诉人已重新约定了租赁期限，上诉人有关1995年协议为不定期租赁，其可以随时解除租赁合同的主张，本院不予采信。被上诉人应当按照1995年协议约定的550斤稻谷／年向上诉人支付租金。上诉人虽在一审中主张被上诉人拖欠1995年协议所涉租金构成违约，要求解除该协议并重新确定租金，但其未提供证据予以证实，原审法院认定被上诉人尚未支付的2013年、2014年租金仍然按照1995年协议约定的550斤／年计算为1100斤，并无不当。关于争议焦点2，本院认为，双方当事人于2010年9月15日签订的协议书并不能确定上诉人是否享有该土地的承包经营权，而且协议约定被上诉人补偿上诉人的是开垦费、移苗费、木桩合计2420元。双方当事人于2013年12月27日签订的临时用地农田租赁合同虽加盖了连城县朋口林果场的印章，亦不能证实上诉人已享有4.95亩土地的合法承包经营权。上诉人申请本院调取《王城村集体土地所有权证》《朋口村集体土地所有权证》及《林果场集体土地所有权证》或朋口镇林果场土地权属相关材料，但原审法院已经到连城县国土资源局调查取证，无法查询到朋口林果场的土地使用权（所有权）信息，且朋口村与王城村的集体土地所有权证并不能证明上诉人已经合法取得了2010年协议约定的4.95亩土地的承包经营权，本院对上诉人的申请不予准许。被上诉人主张2010年协议中的4.95亩土地是王城村的集体土地（沙滩地），并非上诉人家庭承包的农田，被上诉人已与王城村就2010年协议中的土地另外签订协议书。本院认为，根据《中华人民共和国土地承包管理法》第十六条“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。”的规定，若上诉人与王城村之间存在土地使用权争议，应当由人民政府处理，本院不宜作出认定。连城县朋口林果场属集体企业法人，未办理土地使用权或所有权证。上诉人主张其为林果场为集体经济组织成员，已经取得2010年协议涉及的4.950亩土地承包经营权，依据不足，应承担举证不能的法律后果。原审不予支持上诉人要求被上诉人支付使用该土地租金的诉讼请求正确。综上，截止2014年，被上诉人拖欠的租金为稻谷1100斤＋1076.8斤＋1572.8斤=3749.6斤。被上诉人每年应支付的租金为稻谷550斤＋1076.8斤＋786.4斤=2413.2斤。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但计算有误，本院予以变更。上诉人的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持福建省连城县人民法院（2014）连民初字第1328号民事判决第三项。二、撤销福建省连城县人民法院（2014）连民初字第1328号民事判决第一、二项。三、被上诉人傅水明应于本判决生效之日起十日内支付拖欠上诉人杨金芳截至2014年的租金稻谷3749.6斤。四、被上诉人傅水明应在合同期内即2015年起至2018年止每年1月1日支付上诉人杨金芳当年度的租金稻谷2413.2斤。二审案件受理费987元，由上诉人杨金芳负担954元，被上诉人傅水明负担33元。一审案件受理费按原审法院判决计收。被上诉人傅水明负担的二审案件受理费，应在收到本判决书之日起七日内向本院缴纳。本判决为终审判决。审判长吕敏代理审判员涂智琼代理审判员刘亚莉二〇一五年八月十日书记员廖毓斌（代）附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 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