（2015）宁民终字第3006号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-09-02
案件名称
上诉人许庆与被上诉人庄武文房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
许庆,庄武文
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书?（2015）宁民终字第3006号上诉人（一审被告）许庆，男，1972年3月20日生，汉族，汉族，无业。委托代理人熊发兵，江苏禾汇律师事务所律师。委托代理人万培轶，江苏禾汇律师事务所律师。被上诉人（一审原告）庄武文，男，1954年9月13日生，汉族，汉族。委托代理人洪楚钧，江苏锦创律师事务所律师。上诉人许庆因与被上诉人庄武文房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2014）栖迈民初字第724号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人许庆及其委托代理人熊发兵、被上诉人庄武文及其委托代理人洪楚钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庄武文一审诉称，许庆、庄武文于2011年9月10日签订租房协议，约定庄武文将位于南京市栖霞区长营村122-17号二层、三层房屋租给许庆使用，租赁期限为五年。后经庄武文同意，许庆将上述房屋转租给案外人，且三方签订补充协议，约定由案外人将应付给许庆的租金直接支付给庄武文。自2014年1月10日起，许庆与案外人解除了租赁合同关系，许庆一直拖欠房租至今。庄武文为维护自己的合法权益，故现向一审法院起诉，请求判令：1、解除双方签订的租赁协议；2、许庆支付所欠庄武文房租53332元，并返还承租房屋；3、许庆承担本案诉讼费。许庆一审辩称，不同意庄武文的诉讼请求，不同意解除租赁合同、返还房屋。许庆承租涉案房屋后，对涉案房屋进行了装修，因庄武文未能与拆迁部门达成拆迁协议，致使许庆的装修损失及停产停业损失无法得到确定，亦无法得到补偿，故涉案房屋应当维持现状，等拆迁协议签订后，再对租赁纠纷进行处理较为稳妥，更有利于保障许庆的利益。一审法院经审理查明，庄武文系肖金兰独子。因土地置换，肖金兰于2004年6月8日向相关部门申请，在南京栖霞区华电医院东侧、250平方米土地上进行建房，并获得批准。2007年7月3日，肖金兰领取涉案房屋土地使用权证。2011年1月26日，肖金兰因病死亡。2011年9月10日，庄武文与许庆签订租房协议，约定庄武文将位于本市栖霞区长营村122-17号整二层、整三层房屋出租给许庆作为经营KTV经营场所；租赁期限五年，自2011年9月10日至2016年9月9日；房屋租金自2011年9月10日至2014年9月9日为每年16万元，自2014年9月10日至2015年9月9日为每年17万元，自2015年9月10日至2016年9月9日为每年18万元；如遇国家政策拆迁或其他不可抗力，协议自动终止，双方无任何赔偿责任。2011年9月10日，庄武文与许庆及嵇静签订补充协议，约定许庆将租赁房屋经营的KTV承包给嵇静实际经营，涉案房屋租金由嵇静直接支付给庄武文。上述协议签订后，许庆支付庄武文涉案房屋房租直至2014年1月10日。2012年12月3日，南京市栖霞区征收管理办公室对涉案房屋所在地块进行征收。2014年4月1日，许庆与南京迈燕建设发展有限公司及南京市栖霞区房屋征收管理办公室签订借款协议书，协议书载明2012年底起，南京市迈皋桥街道长营村145号危旧房改造项目的征收工作启动，有关评估机构对新航线KTV内的装修装饰及附属设施进行了评估；房屋所有权人庄武文暂未能与征收单位达成补偿协议，为配合南京市迈皋桥街道长营村145号危旧房改造项目的征收工作，许庆将于近期搬离承租房屋；由于搬迁工作需要一定费用，许庆向南京迈燕建设发展有限公司借款30万元用于搬家及拆除自有设备。至今庄武文未与拆迁部门签订拆迁安置补偿协议。庄武文现以许庆未支付房租为由，请求解除租赁合同，要求许庆腾退涉案房屋，并支付2014年3月至2014年6月的房租。一审法院认为，肖金兰死亡后，庄武文作为继承人，就肖金兰名下的涉案房屋与许庆签订租赁协议，将涉案房屋租赁给许庆使用，许庆支付庄武文租金，租赁协议系双方真实意思表示，并未违反相关法律法规的强制性规定，合同合法有效。在租赁期限内，南京市栖霞区征收管理办公室对涉案房屋进行征收，征收公告发布后，许庆、庄武文签订的租赁合同已解除。依据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，许庆理应将涉案房屋返还给付庄武文。但许庆至今未将涉案房屋返还给许庆，庄武文现要求许庆支付2014年3月至2014年6月的房屋占有使用费，一审法院予以支持。对于2014年3月至2014年6月房屋占有使用费具体数额，考虑到征收公告发布的时间及许庆租赁涉案房屋的使用用途，再参照双方租赁合同关于租金的约定，一审法院酌定占有使用费具体数额为30000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条之规定，判决：一、解除庄武文与许庆于2011年9月10日签订的关于南京市栖霞区长营村122-17号整二层、整三层房屋的租赁协议。二、许庆于本判决发生法律效力之日起二十日内将南京市栖霞区长营村122-17号整二层、整三层房屋腾退给庄武文。三、许庆于本判决发生法律效力之日起十日内支付庄武文房屋占有使用费30000元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1134元（庄武文已预交），由许庆负担600元，庄武文负担534元。许庆负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付庄武文。许庆不服一审法院判决，向本院提起上诉称，1.由于南京市栖霞区征收管理办公室对涉案房屋所在地块进行征收，至2013年12月底前，拆迁部门对涉案房屋采取围挡措施，致使上诉人无法进行营业。2.上诉人占有诉争房屋，具有合法性，上诉人是为了能够明确自己的损失并且维护自己的权利，迫于无奈才一直占有房屋维持房屋现状。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院在查清案件事实的基础上公正判决。被上诉人答辩称，租赁合同未终止，是由于上诉人占用房屋而拒绝支付租赁费用而产生了纠纷。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，一审法院查明的事实基本正确。另查明，上诉人许庆在二审中陈述，涉案房屋被围挡的时间为2013年12月26日至2014年2月，之后取消围挡。被上诉人在本案中主张的为2014年3月9日至2014年6月9日期间的占用使用费。本院认为，上诉人许庆租赁涉案房屋后，在占有房屋期间，应当按照约定支付相应的费用。许庆上诉提出，因拆迁部门进行围挡，造成其不能正常经营，但被上诉人在本案中主张的使用费并非是围挡期间的，故上诉人这一主张不能成立。双方对解除合同均无异议，一审法院判决解除双方的租赁协议以及许庆返还涉案房屋并无不当，因许庆未将涉案房屋交还被上诉人，一审法院判决其给付占有使用费正确。上诉人的上诉请求和理由无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1134元，由上诉人许庆负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷源源审 判 员 孙 伟代理审判员 张卓慧二〇一五年八月十日书 记 员 罗程允 更多数据：搜索“”来源：