（2015）东二法朗民一初字第195号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2016-03-16
案件名称
魏伟新与陈奇租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第二人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
魏伟新,陈奇
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）东二法朗民一初字第195号原告：魏伟新，男，汉族，1974年12月2日出生，住广东省东莞市。委托代理人：何颖春，广东至泰律师事务所律师。委托代理人：姜明波，广东至泰律师事务所实习律师。被告：陈奇，男，汉族，1971年1月12日出生，住浙江省桐乡市。原告魏伟新诉被告陈奇租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理后，依法由审判长郑伟乐、人民陪审员叶银章、人民陪审员叶创忠组成合议庭，于2015年7月16日公开开庭进行了审理。原告魏伟新其委托代理人何颖春到庭参加诉讼，被告陈奇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告魏伟新诉称：2012年底，魏伟新将位于东莞市大朗镇蔡边村深华路33、35、37、39号联建房出租给陈奇使用，2012年2月16日补签合同，约定租期三年，自2012年12月17日起至2015年12月16日止，每月租金为23，000元，于当月3日前汇入出租房的账户。如迟延支付，应按每日万分之四的利率支付违约金至全部租金付清之日止。陈奇签订合同后以巩某某的名义在租赁物上开办东莞市大朗成奇毛织厂。2014年12月起陈奇停止支付租金，并拖欠供电公司电费21，684.73元未付，该笔电费魏伟新已代为垫付。现陈奇已失联，为维护自身合法权益，魏伟新遂诉至本院，请求判令：1.解除魏伟新与陈奇签订的租赁合同；2.陈奇支付2014年12月起至判决解除租赁合同之日止的租金及利息（至起诉之日止欠租金额为46，000元，利息按按每日万分之四从起诉之日起计算至付清之日止）；3.陈奇支付魏伟新代垫的电费21，684.73元；4.本案诉讼费由陈奇负担。本案诉讼过程中，魏伟新变更上述第一、二项诉讼请求为：1.确认魏伟新与陈奇签订的租赁合同无效；2.陈奇支付2014年12月至搬离之日止的占有使用费（至起诉之日止欠费金额为46，000元，利息按每日万分之四从起诉之日起计算至付清之日止）。被告陈奇没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据或提出任何质证意见。经审理查明：2012年12月16日，魏伟新与陈奇签订一份租赁合同，约定魏伟新将位于东莞市大朗镇蔡边村深华路33、35、37、39号房屋一幢出租给陈奇使用，每月租金23，000元，租金应于每月3日前支付，逾期支付应按每日万分之四的利率支付违约金，租赁期限三年，从2012年12月17日起至2015年12月16日止，租金自2013年2月1日起计收，陈奇应于合同签订之日支付押金46，000元及一个月租金23，000元，合同还约定的双方其他权利义务。魏伟新主张陈奇签订合同后以巩某某的名义在租赁物上开办东莞市大朗成奇毛织厂，后交纳租金至2014年11月。魏伟新提供3张客户抄表结算清单及1张综合业务凭证，显示交纳案涉租赁物2014年11月至2015年1月的电费21，684.73元，魏伟新主张该电费为陈奇使用，其代为垫付。庭审中，魏伟新明确诉讼请求第二项中实际搬离之日为2015年7月5日，每月占有使用费的标准为原租赁合同约定的23，000元，诉讼请求第三项的电费期间为2014年12月至2015年1月24日。上述事实，有魏伟新提供的租赁合同、工商查询结果、客户抄表结算清单、综合业务凭证以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案系租赁合同纠纷。陈奇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证、抗辩的权利。关于合同效力。魏伟新作为厂房出租人，未能提供证据证明案涉厂房已取得建设工程规划许可证或已经主管部门批准建设，故魏伟新与陈奇所签订的案涉租赁合同为无效合同，魏伟新诉请确认该合同无效，符合法律规定，本院予以支持。关于占有使用费。租赁合同无效，可参照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费。陈奇已交纳占有使用费至2014年11月，魏伟新诉请陈奇支付2014年12月至搬离之日2015年7月5日期间的占有使用费，符合法律规定，本院予以支持，金额为：23，000元／月×7＋23，000元／月×5／31＝164，709.68元。因合同无效，魏伟新主张占有使用费的利息，缺乏法律依据，本院不予支持。关于电费。魏伟新主张代陈奇垫付电费21，684.73元，有客户抄表结算清单、综合业务凭证予以佐证，本院予以认定，该款项陈奇应予返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告魏伟新与被告陈奇之间签订的《租赁合同》无效。二、限被告陈奇于本判决发生法律效力之日起三日内支付占有使用费164，709.68元给原告魏伟新。三、限被告陈奇于本判决发生法律效力之日起三日内返还电费21，684.73元给原告魏伟新。四、驳回原告魏伟新的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1，492元，已由原告魏伟新预交，由被告陈奇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 郑伟乐人民陪审员 叶银章人民陪审员 叶创忠二〇一五年八月十日书 记 员 黄艳勋钟淑婷-4- 关注微信公众号“”