（2015）海南一中执异字第18号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-12-31
案件名称
案外人王英梅与申请执行人海南兆南小额贷款股份有限公司与被执行人海南宏荣投资发展有限公司、周进雄、操福荣、周修琦、朱海林、陈雯执行异议一案执行裁定书
法院
海南省第一中级人民法院
所属地区
海南省
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
王英梅,海南兆南小额贷款股份有限公司,海南宏荣投资发展有限公司,周进雄,操福荣,周修琦,朱海林,陈雯
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条
全文
{C}海南省第一中级人民法院执 行 裁 定 书(2015)海南一中执异字第18号异议人（案外人）：王英梅。申请执行人：海南兆南小额贷款股份有限公司。被执行人：海南宏荣投资发展有限公司。被执行人：周进雄。被执行人：操福荣。被执行人：周修琦。被执行人：朱海林。被执行人：陈雯。本院在执行申请执行人海南兆南小额贷款股份有限公司（以下简称兆南公司）申请执行被执行人海南宏荣投资发展有限公司（以下简称宏荣公司）、周进雄、操福荣、周修琦、朱海林、陈雯借款合同纠纷案中，于2015年3月17日作出（2015）海南一中执字第5－3号执行裁定及（2015）海南一中执字第5－4号、5－5号协助执行通知，查封被执行人宏荣公司开发建设的预售备案登记于申请执行人兆南公司名下房屋。异议人王英梅提出异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。异议人王英梅申请称：异议人于2012年12月24日向被执行人宏荣公司购买位于儋州市那大镇建设路4号“共和花园”B－1001房（以下简称B-1001房）。双方签订《商品房买卖合同》后，异议人支付了首付购房款76606元，并由宏荣公司负责到房管部门备案登记。宏荣公司未到房产部门办理过户登记手续，异议人对此无任何过错。现该房屋虽未交付并办理登记手续，但实际权利人是异议人。故请求解除对B－1001房的查封。申请执行人兆南公司辨称：异议人提交的《商品房买卖合同》约定，异议人所购商品房总价款为366606元，首付款为76606元，剩余290000元由异议人申请银行按揭贷款支付。现异议人仅提交证据证明其支付首付款76606元，未证明剩余款项已办理银行按揭贷款支付。因异议人支付的购房款项未超过合同约定总价款的50%且未提供证据证明其所购商品房系用于居住而名下无其他用于居住的房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，异议人申请不符合排除执行情形，不应获得支持，应予驳回。本院查明：兆南公司诉宏荣公司、周进雄、操福荣、周修琦、朱海林及陈雯借款合同纠纷一案，本院于2014年9月22日作出的（2014）海南一中民初字第39号民事判决，该判决涉及本案部分判令：宏荣公司应于判决发生法律效力之日起十日内向兆南公司偿还本金人民币14369250元及相应利息（利息计算方法：按月利率20‰自2012年6月26日计算至判决确定的履行之日止，扣减被执行人宏荣公司已付利息人民币1933500元，即为尚欠利息数额）。该判决中还认定，兆南公司于2012年6月20日与宏荣公司签订《借款及担保合同》，约定宏荣公司向兆南公司贷款1500万元，担保方式为被执行人宏荣公司将其名下位于海南省儋州市那大镇建设路4号“共和花园”项目的9986.7平方米房产备案至兆南公司名下。宏荣公司于2012年6月26日将其开发建设的海南省儋州市那大镇建设路4号“共和国花园”1号、2号、5号楼中87套、面积9986.7平方米房产（含本案房屋）预售并备案登记于兆南公司名下。2013年1月23日，异议人王英梅与宏荣公司签订《商品房买卖合同》，约定：王英梅购买宏荣公司开发建设的B－1001房，建筑面积94.59平方米，价款366606元；王英梅须于签订合同时交付房款首期76606元，剩余房款29000元由王英梅申请按揭贷款。签约后王英梅向宏荣公司支付购房款76606元，宏荣公司于2013年4月2日向王英梅开具了该款项的销售不动产统一发票，余款未付。目前，本案房屋尚未办理不动产物权登记，亦未交付。本院于2015年3月17日作出（2015）海南一中执字第5－3号执行裁定及（2015）海南一中执字第5－4号、5－5号协助执行通知，查封被执行人宏荣公司开发建设的预售备案登记于申请执行人兆南公司名下房屋（包括本案B－1001房）。异议人王英梅以B－1001房为其实际所有为由，提出异议。以上事实有本院（2014）海南一中民初字第39号民事判决书及本案执行相关法律文书、2011－07－07《建筑工程施工许可证》、2011－05－01《建设工程规划临时许可证》、儋建房售字第（16）号《商品房预售许可证》、《儋州市商品房买卖合同备案登记申请表》、《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》等证据为凭，足资认定。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，须经依法登记，方发生法律效力。王英梅与宏荣公司之间虽就本案房屋（即B-1001房）签有商品房买卖合同，但未作不动产物权登记，且该房屋目前预售备案登记于兆南公司名下，故王英梅主张其为本案房屋实际所有权人于法无据，本院不予支持。本案房屋属宏荣公司合法开发建设并预售之房屋，在本案执行中，自然人作为买受人对登记于被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议之情形，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定进行审查。依该规定，买受人须同时具备在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住之房屋及已支付超过合同总价款百分之五十款项之情形，方可排除执行。本案中，王英梅与宏荣公司虽签有《商品房买卖合同》，但王英梅支付的购房款76606元未超过合同约定总价款366606元的50%，且本案房屋尚未交付给王英梅占有居住使用。故本案并不同时具有上述司法解释规定可排除执行之情形。综上，王英梅所提异议理由不能成立，本院不予支持。异议人王英梅可依法另行提起执行异议之诉寻求救济。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回异议人王英梅的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议诉讼。审 判 长 王海刚审 判 员 胡曙光审 判 员 何 旭二〇一五年八月十日法官助理 ＸＸ明书 记 员 张 鹂附：本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用民事诉讼法>的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。审核：王海刚撰稿：王海刚校对：张鹂印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年8月10日印制（共印12份） 来源：百度搜索“”