（2015）北新民初字第4183号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-10-13
案件名称
原告沈阳蓝绮物业管理有限公司与被告董亮物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市沈北新区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈阳蓝绮物业管理有限公司,董亮
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十二条
全文
沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2015）北新民初字第4183号原告沈阳蓝绮物业管理有限公司，住址地沈阳市沈河区富民街5巷10号612。组织机构代码：69195780-4。法定代理人苏强，系该公司总经理。委托代理人朴海燕，系该公司工作人员。被告董亮，男，汉族，住址沈阳市沈北新区。原告沈阳蓝绮物业管理有限公司与被告董亮物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月14日立案受理，依法由审判员赵亮适用小额诉讼程序独任审判，于2015年8月5日公开开庭进行了审理。原告沈阳蓝绮物业管理有限公司的委托代理人朴海燕、被告董亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，要求被告给付拖欠的物业费1920元及滞纳金。被告辩称：原告起诉状中内容与事实不符，具有欺诈性；原告主体不合法，没有与业主、业委会签订过任何合同，根据沈阳市关于加强物业管理的实施意见，特别规定了招投标制度，未经公开招投标签订的物业合同不受法律保护，业主有权拒交物业费；原告作为物业公司根本没有提供过服务，室内维护和园区维护原告根本没有做到，业主进行报修，原告根本没有给维修。经审理查明，2009年7月，辽宁万嬴房地产开发有限公司开发的位于沈阳市沈北新区蒲河路177号的“香蓝蒲河”小区工程进入收尾阶段，万嬴开发公司临时聘请沈阳正丰建设物业发展有限公司对小区进行前期物业管理。后因正丰物业自动退出，经招投标，沈阳吉佳物业管理有限公司中标为“香蓝蒲河”小区提供前期物业服务，中标物业服务费标准为住宅每月每平方米0.80元。2009年11月28日，万嬴开发公司与吉佳物业公司签订《香蓝蒲河小区前期委托物业管理合同》，约定由吉佳物业公司为“香蓝蒲河”小区提供前期物业服务，物业费按建筑面积计算，其中多层住宅0.8元/平方米/月、商业网点、车库、仓库均为0.4元/平方米/月，餐饮服务业用房为0.5元/平方米/月，业主在办理入住手续时一次性交纳一年的物业费，以后每年年底前交纳下一年物业费，逾期交费按日加收3‰滞纳金，合同期限自2009年6月1日起至成立业主委员会、签订物业服务合同前有效，合同对物业的承接验收、服务内容及质量标准等进行了明确约定。本案被告董亮系该小区13号楼352室业主，房屋建筑面积100.05平方米，办理入住当日被告与吉佳物业签订了“香蓝蒲河住宅小区前期物业服务管理协议书”、“业主临时公约”，并签署了业主承诺书，入住后自2013年2月19日起拖欠物业费至今未交，故原告诉至本院。另查，2012年10月25日，经沈阳市沈河区工商行政管理局核准，沈阳吉佳物业管理有限公司更名为本案原告即沈阳蓝绮物业管理有限公司。“香蓝蒲河小区”于2013年选举产生了业主委员会，于2014年1月招投标选聘物业企业，沈阳军超物业管理有限公司中标，但军超物业未及时实际接管小区。2015年3月5日，由沈北新区房产局、沈北新区辉山街道、丽水湾社区及原告公司相关人员召开了“香蓝蒲河”小区物业工作协调会，就原告服务到期后的撤出、由业主委员会选聘新的物业公司等事宜进行了沟通协调。2015年4月22日，该小区业委会通知原告于两日内撤出小区；2015年4月27日，原告与军超物业就收取拖欠物业费达成书面协议；2015年4月30日，原告与业委会签订协议一份，对业主资料进行了交接，沈北新区辉山街道丽水湾社区进行现场监督并在协议上加盖公章。再查，原告曾就业主拖欠物业费多次到本院起诉，根据小区业主多次提供的照片及本院在送达时实地走访查看，原告提供的物业服务与前期物业合同约定的服务质量标准存在较大差距，小区业主满意度不高。上述事实,有当事人陈述、中标通知书、万嬴公司出具的情况说明、公司变更登记核准通知书、香蓝蒲河小区前期委托物业管理合同、前期物业服务管理协议书、入住通知书、物业工作协调会议记录、协议书等证据已经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，本案原告经招投标与房屋开发建设单位签订的前期物业服务合同合法有效，对全体小区业主具有法律约束力。本案原告依据合同约定为“香蓝蒲河”小区提供了相应的物业服务，被告董亮作为该小区业主负有向原告交纳物业服务费的义务；关于物业费的交纳标准，原告作为物业服务企业不得以业主拖欠物业费为由而自行降低服务标准，按照提供服务质量与收取费用相一致的原则，应降低物业费收费标准，本院酌定按0.4元/月/平方米收取为宜；对于拖欠物业费起始时间按双方一致认可的2013年2月19日确定，因原告实际已于2014年末撤出小区，2015年上半年办理的交接事宜，故对于欠费的终止时间统一确定为2014年12月31日；经计算，被告应向原告交纳拖欠物业费905元。关于原告主张的滞纳金，因导致业主拖欠物业费的主要原因系原告服务不到位，故对其该项主张本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告董亮于本判决发生法律效力后三日内给付原告沈阳蓝绮物业管理有限公司物业费905元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告董亮负担。本判决为终审判决。审判员 赵 亮二〇一五年八月十日书记员 王赫男本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”