（2015）资民二初字第280号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-11-05
案件名称
廖小平诉雷乔惠、唐廷财房屋买卖合同纠纷民事一审判决书
法院
资兴市人民法院
所属地区
资兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十六条第一款，第一百三十五条；《中华人民共和国担保法》：第十六条，第十九条，第二十六条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书（2015）资民二初字第280号原告廖小平，男，湖南省资兴市人，农民，住湖南省资兴市。委托代理人张丙杰，湖南沤源律师事务所律师。特别授权。被告雷乔惠，女，湖南省资兴市人，农民，住湖南省资兴市。委托代理人王长春，湖南又一村律师事务所律师。委托代理人李纪成，男，住湖南省资兴市，系被告雷乔惠之舅。被告唐廷财，男，湖南省资兴市人，农民，住湖南省资兴市。委托代理人张孝和，男，住湖南省郴州市，系被告唐廷财之舅。委托代理人唐志进，男，住湖南省资兴市，系被告唐廷财之子。原告廖小平与被告雷乔惠、唐廷财房屋买卖合同纠纷一案，原告廖小平于2015年5月4日向本院起诉，本院当日立案受理后，依法由代理审判员何学鹏担任审判长，与人民陪审员黄国益、欧阳乐组成合议庭于2015年6月16日公开开庭进行了审理。书记员李巍担任法庭记录。原告廖小平及其委托代理人张丙杰，被告雷乔惠及其委托代理人王长春、李纪成，被告唐廷财及其委托代理人唐志进、张孝和均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖小平诉称：2006年因资兴发生洪灾，原告在兴宁镇新汽车站内靠老粮站方向兴建了一栋六层的灾民集资安置住房安置因洪灾造成的全倒房户。被告雷乔惠的丈夫黄跃驰购买了其中的一套，即第5层第6号房，合同约定房屋面积为105.56平方米，办证时实测面积为104.88平方米，房屋价格为510元每平方米，应付房款为53489元，黄跃驰实际交纳房款15000元，尚欠房款38498元。2010年，黄跃驰因车祸死亡。原告兴建的住房在2007年1月份完工，确保了灾民在2007年春节之前住进新房，但购房户却将部分购房款交给了当时购房户自己推选成立的灾民建房管理小组，而建房管理小组的账务负责人又不肯向原告出具具体的收款凭证及账本，致使原告无法追缴购房户未付清的购房款。2009年全体购房户要求原告协助办理房产证，原告提出要购房户付清购房款，后购房户推选黄跃驰、唐廷财作为办证代表，黄跃驰、唐廷财作出了书面担保，保证原告协助办好房产证之后，原告的售房款会准时到位，原告才协助购房户办理房产证，结果房产证办好之后，两个担保人没有收齐购房户的剩余购房款，后来，黄跃驰因车祸死亡，唐廷财也故意不再管事，原告一直想方设法通过各种渠道收取购房户所欠的房款，但效果甚微。2014年10月份，原告再次申请兴宁镇司法所、调解委员会对购房款的清偿事宜进行调解，该机构多次找到当事人协调，部分购房户结算了购房款，但未付清购房款，2015年2月份，原告聘请律师给欠房款的购房户送达了催房款的律师函，大部分人在收到律师函后与原告结算了所欠的购房款，多数人对支付房款一事与原告达成了一致意见，但被告雷乔惠却在原告多次催收之后，拒绝与原告结算购房款，也不表态何时付清房款，也拒绝向原告出具她向建房管理小组交纳了购房款的票据。综上所述，被告雷乔惠住进所购买的住房已经多年了，面对原告多次要求付清购房款，两被告却借各种理由拒绝结算付清，已明显侵犯原告的合法权益，为此，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判决：1、被告雷乔惠付清欠原告的购房款38489元；2、被告唐廷财对第一项诉讼请求承担连带担保责任；3、本案诉讼费用由被告雷乔惠承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、原、被告的身份信息资料，拟证明原告、被告的基本情况；2、原、被告的签订的灾民集资建房合同，拟证明被告购买原告所建住房的情况；3、被告的付款凭证，拟证明被告已付购房款和欠购房款的数额；4、兴宁镇司法所的证明，拟证明原告2014年10月申请司法所对所欠购房款事宜进行调解，因被告不配合未能达成一致意见；5、相关的建房资料，拟证明原告所建住房按当时政策是卖给灾民，所建住房已验收合格，且已经办好房产证；6、担保书，证明黄跃驰、唐廷财在请求廖小平协助办房产时书面担保为廖小平收齐房款；7、兴宁司法所调查笔录及相关证明，拟证明原告没有委托任何人收取房款，被告唐廷财2014年11月19日承诺会处理房产证、欠房款的事情，拟证实诉讼时效中断。被告雷乔惠辩称：原告所诉与事实不符，原告交房没有按照合同约定搞好装修，被告雷乔惠家的房屋是自己装修的，应扣除部分房款。另外，被告雷乔惠已经交纳了40000元购房款，并不是原告所讲的15000元。最后，原、被告买卖房屋将近十年之久，原告现在才来起诉，超过了法律规定的诉讼时效，应依法驳回原告的诉讼请求。被告雷乔惠为支持其答辩主张，向本院提交了如下证据：1、证明，拟证明黄跃驰出2260元房款；2、死亡证明，拟证明黄跃驰已死亡；3、结婚证，拟证明黄跃驰与雷乔惠系夫妻关系；4、发票，拟证明黄跃驰自费对自己的房屋进行了装修；5、借条，拟证明周新文（包工头）向黄跃驰借款5000元；6、收据，拟证明黄跃驰付购房款情况；7、照片，拟证明房屋验收应有六个签章，而不是一个签章，房屋验收不合法；8、公布榜，拟证明黄跃驰交购房款情况，验证了收据的真实性、合法性、客观性。被告唐廷财辩称：1、雷乔惠并没有欠原告38489元购房款，要求被告唐廷财对38489元购房款承担连带责任不合情理。2、被告唐廷财没有为雷乔惠的购房款担过保，也没有为雷乔惠写过担保书，原告提交的一份担保书是伪造的，被告唐廷财从来没有见过，也没有在上面签过字。3、原告主张的连带担保责任已经超过了法律规定的保证期间，依法应驳回其该项诉讼请求。被告唐廷财为支持其答辩主张，向本院提交了如下证据：1、证明两份，拟证明房产证在雷乔惠手上；2、雷乔惠的作证书，拟证明被告唐廷财没有对雷乔惠的购房款担过保。庭审中，本院组织原、被告进行了举证、质证，双方当事人的质证意见及本院认证情况如下：被告雷乔惠对原告廖小平提交证据的质证意见：对证据1没有异议。对证据2的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议。对证据3没有异议。对证据4没有异议。对证据5的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议。对证据6不知情不发表意见。对证据7有异议，原告2014年10月份才申请调解，中间间断了5年之久，早就超过了法律规定的诉讼时效。另外廖小平实际上已经接受了建房管理小组的代理收款，形成了事实上的代理关系，黎泽洪经手的收据上也有兴宁镇人民政府的公章，证实黄跃驰交了25000元购房款在建房管理小组。被告唐廷财对原告廖小平提交证据的质证意见：对证据1没有异议。对证据2的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议。对证据3没有异议。对证据4没有异议。对证据5的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议。对证据6的真实性、合法性、关联性都有异议，认为这个担保书虽然笔迹是被告唐廷财的，但是被告唐廷财并不清楚上面的内容，不知道这回事。对证据7有异议，认为调查笔录没有记全，有些话没有记录，证明也是假的，根本没有问过房款的问题，是讲房产证的问题。本院对原告廖小平提交证据的认证情况：对证据1、证据3、证据4因被告方没有异议，本院依法予以采信。证据2为原告与黄跃驰签订的集资建房合同书，能证实本案的相关联事实，本院依法予以采信。证据5为涉案房屋的相关资料，可以证实涉案房屋系原告经请示市政府同意而兴建的灾民安置房，政府相关部门对建房过程中的相关税费按政策予以了减免，该房屋已于2009年上半年办好了房产证，本院对上述事实予以认定。证据6为被告唐廷财及黄跃驰共同出具的一份担保书，虽被告唐廷财辩称上面的签字不是其真实意思表示，但没有提交相关证据予以证实，故本院对该证据依法予以采信。证据7为兴宁司法所对被告唐廷财所做的一份调查笔录，结合兴宁司法所出具的证明，可以证实原、被告因买卖房屋发生纠纷，原告于2014年10月23日到兴宁司法所申请调解，兴宁司法所于2014年11月19日联系被告了解了相关情况，本院对上述事实予以认定。原告廖小平对被告雷乔惠所举证据质证意见：对证据2、3无异议。对证据1的真实性、合法性、关联性都有异议，该证据不符合法定形式，也不能证明黄跃驰出了2260元购房款。对证据4有异议，这些开支是否真实、用于何处都无法知晓，且就算是黄跃驰用于房屋装修，也与原告无关，原告只是卖房子给他。对证据5有异议，周新文借款与本案无关。对证据6这些收据的真实性没有异议，但只有廖小平经手的这一张属于购房款，其他的收据与购房款无关，不能抵用购房款。对证据7有异议，认为是其他房屋的盖章照片，与本案无关。对证据8有异议，认为有伪造的嫌疑，要求提交原件。被告唐廷财对被告雷乔惠所举证据质证意见：对雷乔惠提交的所有证据都没有异议。本院对被告雷乔惠所举证据认证情况：对证据1因无法核实该证明内容的真实性，也不能证实该开支应算做黄跃驰的购房款，故本院对该证据依法不予采信。对证据2、证据3依法予以采信，可以证实被告雷乔惠与黄跃驰于2006年4月3日登记结婚，黄跃驰于2012年5月16日死亡等事实。对证据4因无法核实这些开支票据的真实性，也无法核实这些开支的用途，故本院对该证据依法不予采信。对证据5因与本案无关联，本院依法不予采信。对证据6结合庭审调查及其他证据，本院对其中建房管理小组黎泽洪经手的2张收据及原告廖小平经手的一张收据予以采信，可以证实黄跃驰因购房交纳了15000元首付款给原告及交纳了25270元房款给建房管理小组的事实，对其他票据因不符合证据的合法性、关联性原则，本院依法不予采信。对证据7因属其他房屋的照片，与本案无关联，本院依法不予采信。对证据8因没有提交原件，也没有任何单位或个人的签名盖章，本院依法不予采信。原告廖小平对被告唐廷财所举证据质证意见：对证据1无异议，对证据2的真实性、合法性、关联性都有异议。被告雷乔惠对被告唐廷财所举证据质证意见：对证据1及证据2都没有异议。本院对被告唐廷财所举证据认证情况：对证据1因其他当事人无异议，本院依法予以采信，可以证实涉案房屋已经办好房产证这一事实。对证据2因不符合证据的合法性原则，雷乔惠作为本案当事人不能出具作证书，且雷乔惠的作证书也不能证实原告提交的担保书系伪造的，故本院对该证据依法不予支持。根据原、被告举证、质证和本院认证的情况，结合庭审中原、被告的陈述，本院确认如下案件事实：2006年8月，因受7.15洪灾影响，资兴市境内许多村民房屋倒塌，市政府为解决群众的住房问题，同意原告在其原先购买的兴宁镇原阀门厂的一块土地上兴建一栋六层灾民安置房对灾民进行出售，并批示在建房过程中对相关税费按政策予以减免。2006年9月10日，原告廖小平与黄跃驰签订了一份《灾民集资建房合同》，合同约定黄跃驰购买原告兴建的该栋灾民安置房的第六层第四号房屋，房屋建筑面积为98.8㎡，价格为415元／㎡，总房款为41002元，付款方式为被告报名时交首付款15000元，主体工程完工时应交足80%即17801.6元，竣工验收交付使用时应交20%即8200.4元，并约定最迟不能迟于2007年1月30日交清购房款，合同还就所购房屋概况、装饰装修标准、双方职责、违约责任等作出了约定。合同签订当天，黄跃驰即按合同约定向原告缴付了购房首付款15000元。2006年10月份左右，原告聘请施工队伍开始动工兴建该栋安置房屋，到同年年底，该栋安置房屋封顶，主体工程完工，2007年元月份左右，黄跃驰家里即自行对所购房屋进行装修入住，双方没有经过正式的房屋交接手续。2012年5月，黄跃驰因车祸去世，被告雷乔惠系黄跃驰之妻，两人于2006年4月3日登记结婚。另查明，原告兴建的该栋安置房共30套住房，分别出售给了30户灾民，资兴市及兴宁镇两级政府都对该栋安置房的兴建事宜十分重视。在房屋建设过程中，为了确保该栋安置房的顺利建设完工，政府相关部门组织该30位购房户在原告廖小平家里开会推选成立了由黎泽洪、谢细明、谢开定三人组成的建房管理小组。建房管理小组成立以后，该30位购房户都将部分剩余购房款交给了建房管理小组，黄跃驰共计向建房管理小组交了25270元购房款。原告因各种原因一直没有收齐各购房户的购房款，2008年8月11日，因办理房产证事宜，被告唐廷财及黄跃驰共同向原告廖小平出具一份担保书，担保书主要载明：“和谐小区三十位购房户的购房款，在廖小平协助办好土地使用证后，每户除留贰仟元尾款等房产证办好后再支付外，其余需一次性支付给廖小平，等房产证办好后，双方即时结账付清，对于该两笔款项，唐廷财、黄跃驰自愿提供担保，保证准时到位，该担保书自签字之日生效”。后30位购房户的房屋所有权证于2009年上半年全部办好，但各购房户并没有全部交清购房款，2014年10月23日，原告因与各购房户房款问题纠纷申请兴宁镇司法所调解，因双方当事人没有同时到场无法达成协议，调解未成。2015年5月4日，原告将被告诉至本院，要求判如所请。本案经本院主持调解，因双方争议较大，调解未成。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告与黄跃驰签订的灾民集资建房合同实为房屋买卖合同，属双方真实意思表示，合同真实有效，双方当事人应当遵守合同约定各项权利义务。现黄跃驰因车祸死亡，被告雷乔惠作为黄跃驰的妻子，对夫妻关系存续期间产生的共同债务应承担连带责任。本案的争议焦点一是黄跃驰向建房管理小组交纳购房款是否属于按合同履行付款义务，二是原告交付的房屋是否符合合同约定，三是被告唐廷财是否需承担保证责任，四是原告的起诉是否超过诉讼时效。关于焦点一：黄跃驰向建房管理小组交纳购房款是否属于按合同履行付款义务。建房管理小组是经政府相关部门组织30位购房户开会推选成立的一个组织，且开会时原告也在场，虽原告否认自己授权给建房管理小组收取购房款，但结合其他购房户都向建房管理小组交纳了购房款等事实，原告对该建房管理小组的成立、存在、及其收取房款的事实都应当是知晓的，原告知道建房管理小组以自己的名义向购房户收取购房款，但并没有做出法律意义上的否认表示即采取有效措施制止建房管理小组的这一行为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条：“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”之规定，可以视为原告同意了建房管理小组的这一代理行为，故黄跃驰向建房管理小组交纳的购房款应属于按合同履行了付款义务。关于焦点二：原告交付的房屋是否符合合同约定。本案中原、被告实际上没有经过正式的交房手续，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，本案被告雷乔惠家里2007年元月份即自行装修房屋入住，虽然其辩称是为了解决实际的住房需要及获取国家政策上的补助款才在不合格的情况下装修入住了该房屋，但这并不影响该房屋法律意义上的交付使用了，被告雷乔惠提出房屋不符合合同约定的交房标准，应当在交付使用时提出，现被告雷乔惠已经入住多年，且该房屋已经办理了相关房屋产权证书，被告雷乔惠也没有充分证据证实原告交房不符合合同约定，故本院对被告雷乔惠提出房屋交房不符合合同约定的这一主张依法不予支持。关于焦点三：被告唐廷财是否需承担保证责任。按照法律规定，被告唐廷财和黄跃驰向原告出具的保证书属连带责任保证，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任，在上述规定期限内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案中，两担保人保证购房户的购房款在办理好房产证后即时付清，故原告应当在办好房产证之日起6个月内向担保人主张担保责任，现距离办好房产证已经将近6年之久，早已超过了法律规定的保证期间，故被告唐廷财无需承担保证责任。关于焦点四：原告的起诉是否超过诉讼时效。按照合同约定，购房户最迟不得迟于2007年1月30日交清购房款，黄跃驰到期没有付清购房款，原告向其追讨购房款的诉讼时效应当从2007年1月31日开始计算，虽双方于2008年8月11日在唐廷财、黄跃驰出具担保书上对支付购房款一事达成新的协议，中断了诉讼时效，但黄跃驰也应在原告协助其办好房产证后即时付清购房款，原告追讨购房款的诉讼时效也应当从办好房产证后的第二天开始计算，黄跃驰所购房屋的房产证于2009年上半年就已办好，距离现在已经将近六年之久，虽原告主张其间曾多次向被告雷乔惠家里主张过权利，但被告雷乔惠对此不予认可，原告提交的证据也只能证实原告最早于2014年10月23日通过向兴宁镇司法所申请调解向被告主张过权利，但此时也远远超过了法律规定的两年诉讼时效期间，故本院认定原告起诉要求被告雷乔惠付清购房款超过了诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、第一百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十六条、第十九条、第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告廖小平的诉讼请求。案件受理费763元，由原告廖小平负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长 何学鹏人民陪审员 黄国益人民陪审员 欧阳乐二〇一五年八月十日书 记 员 李 巍附相关法律法条：《中华人民共和国民法通则》第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外《中华人民共和国担保法》第十六条保证的方式有：（一）一般保证；（二）连带责任保证。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 微信公众号“”