（2015）浙绍民终字第1035号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-09-30
案件名称
叶丽珍与叶炳潮房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
叶炳潮,叶丽珍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙绍民终字第1035号上诉人(原审被告)叶炳潮（曾用名叶阿潮）。委托代理人（特别授权）王建，浙江震天律师事务所律师。被上诉人(原审原告)叶丽珍。委托代理人（特别授权）詹水潮。上诉人叶炳潮因房屋买卖合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2014）绍越民初字第1084号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年6月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月6日公开开庭进行了审理。上诉人叶炳潮的委托代理人王建，被上诉人叶丽珍的委托代理人詹水潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明，1995年7月5日，赵关水以原告叶丽珍名义与叶阿潮签订绝卖屋契一份，载明：“立绝卖屋契人叶丽珍，现因经济缺用，愿将家存遗产前半间楼屋（指上下楼）绝卖给叶阿潮，此楼屋坐落快阁村上半堡叶家道地，东至汤车仓库，南止屋沿天井，弄堂、走路出入公用，西止叶姓，北至叶阿潮上连橡瓦，下连基石，四指门壁俱全。今经双方协商同意，自值估价计现行价人民币壹仟柒佰元正，当场现金一并付清。自出卖之日起，愿将受主名下为业。如有争执之事，有出主者自负，并无受主之事。恐后无凭，特立此绝卖屋契为凭，永远杜绝存照。再批：绝卖屋契一张，土地证一份，面积12.19㎡，图号区-6-1，地号493号，土地证归叶阿潮存照。”该绝卖屋契由当时快阁村委会计沈张仙书写。后赵关水在该绝卖屋契上签字，并加盖叶丽珍姓名章。叶阿潮在受主处加盖姓名章。中人王成利在绝卖屋契上捺印。同时查明，绝卖屋契中载明的受主叶阿潮即该案被告叶炳潮。赵关水与原告叶丽珍原系夫妻关系，双方于1995年10月24日被该院判决准予离婚。现原告以被告与他人恶意串通冒充原告签订绝卖屋契为由，要求确认绝卖屋契无效。另查明，原告与被告均非快阁村村民，涉诉的位于亭山乡快阁村，使用权面积为12.19㎡，建筑面积为28.51㎡的房屋系原告分家所得，现土地使用权登记在原告名下。原审判决认为，原告主张绝卖屋契系被告与他人恶意串通冒充原告签订的，经过该院审理查明的事实可知，原告自认赵关水在立绝卖屋契人处签名，在签订该绝卖屋契时，赵关水与原告仍系合法夫妻，故其以原告名义与被告签订绝卖屋契，并不构成被告与他人恶意串通冒充原告签订绝卖屋契的情形，同时原告也未提供其他证据证明被告与他人恶意串通的事实。该院认为，绝卖屋契是否有效，应审查原、被告是否有权就涉诉房屋进行买卖，即双方订立合同是否符合法律规定。根据相关法律规定，宅基地属于村农民集体所有。宅基地的取得、行使和转让等应适用土地管理法等法律和国家有关规定。现原告未经相关部门批准将涉诉房屋转让给非快阁村的村民，系违反法律强制性规定，原、被告之间签订绝卖屋契的行为非法，故双方之间订立的绝卖屋契应属无效。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条、《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条之规定，判决：原告叶丽珍与被告叶炳潮于1995年7月5日签订的关于坐落在亭山乡快阁村，宗地号为493，使用权面积为12.19㎡，建筑面积为28.51㎡，证书号为亭山集用1993字第2056号房屋的绝卖屋契无效。案件受理费80元，由被告叶炳潮负担，于判决生效之日起三十日内向法院缴纳。上诉人叶炳潮不服原审判决，提出上诉称：上诉人与被上诉人系亲戚关系，讼争房屋系祖传房屋，被上诉人享有上下前半间。上诉人与被上诉人的祖父是城镇居民，故上诉人与被上诉人自出生起即属于城镇居民。被上诉人在1993年6月30日取得讼争房屋的土地使用权证，上诉人经村委同意在1995年购买讼争房屋并进行翻建、装修并长期持续居住至今。本案讼争房屋所在地快阁村委属城郊结合部，其土地早已全部被征用，村民早已转为城镇居民。上诉人认为其购买的系祖传房屋，且购买时征得村委同意，交易双方都是城镇居民（外转外），交易行为并没有影响或损害村委集体经济利益，故本案买卖合同不应适用农村房屋买卖的特别法律规定，而应适用《合同法》相关规定，本案买卖合同应属合法有效。请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人叶丽珍答辩称：根据《合同法》第五十二条之规定，本案买卖契约已违反了第（五）项违反法律、行政法规的强制性规定，应认定绝卖屋契无效。在二审中，上诉人提供不了新的证据，足见上诉人认为买卖合同无效的理由依据不足。上诉人认为其父亲与被上诉人是兄妹关系，买卖应该认定有效，但亲戚关系并不能代替法律关系。请求二审法院驳回上诉，维持原判。双方当事人在二审中均未提供新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的一致。本院围绕上诉请求和事实理由审理认为，本案的争议焦点在于涉案绝卖屋契的效力如何评判。本案中，涉案房屋系祖传房屋，上诉人父亲及被上诉人通过父辈分家析产，分别分得涉案房屋的上下前半间与上下后半间，绝卖屋契所涉的房屋即是被上诉人所分得的祖传房屋上下前半间。上诉人认为《中华人民共和国土地管理法》及相关司法解释、部门规章针对的系本村集体经济组织成员的房屋不得转让给城镇居民或本集体经济组织成员外的人，而本案中绝卖屋契的双方均系城镇居民，故不受上述法律法规之约束，绝卖屋契的效力依照《中华人民共和国合同法》之规定，应属合法有效。本院认为，绝卖屋契所涉的买卖标的系农村祖传房屋，而农村房屋的转让必然涉及集体土地、宅基地的流转，根据相关法律规定，集体土地使用权、农村宅基地不得向集体经济组织成员之外的个人、单位出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅。虽然绝卖屋契的双方均系非农户籍，但买卖的标的仍然涉及集体土地使用权及农村宅基地，故双方签订的绝卖屋契已违反法律强制性的规定，原审法院认定涉案绝卖屋契为无效合同，应属正确。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不足，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人叶炳潮负担。本判决为终审判决。审 判 长 夏 鸿代理审判员 冯 奇代理审判员 杜杭莉二〇一五年八月十日书 记 员 叶 婷