（2015）运中民终字第980号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2016-01-22
案件名称
上诉人垣曲县春芬芳物业管理有限公司与被上诉人垣曲县南城社区学府苑业主委员会合同纠纷一案二审民事判决书
法院
山西省运城市中级人民法院
所属地区
山西省运城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
垣曲县春芬芳物业管理有限公司,垣曲县南城社区学府苑业主委员会,苏芬芬
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山西省运城市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）运中民终字第980号上诉人（原审被告、反诉原告）垣曲县春芬芳物业管理有限公司，住所地：垣曲县。法定代表人：苏芬芬，经理。委托代理人：李刚义，山西弘韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）垣曲县南城社区学府苑业主委员会，地址：垣曲县。负责人：刘木星，主任。委托代理人：任芙英，山西衡霄律师事务所律师。委托代理人：冯强强，山西衡霄律师事务所律师。原审被告：苏芬芬，女，1984年8月23日出生，汉族，住垣曲县。委托代理人：李刚义，山西弘韬律师事务所律师。上诉人垣曲县春芬芳物业管理有限公司（以下简称春芬芳物业公司）因与被上诉人垣曲县南城社区学府苑业主委员会（以下简称业主委员会）合同纠纷一案，不服山西省垣曲县人民法院（2014）垣民初字第441号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人垣曲县春芬芳物业管理有限公司委托代理人李刚义，被上诉人垣曲县南城社区学府苑业主委员会委托代理人任芙英、冯强强，原审被告苏芬芬委托代理人李刚义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2014年7月，原告（反诉被告）垣曲县南城社区学府苑业主委员会经全体重新选举产生，主任刘木星，并在垣曲县南城社区备案。被告（反诉原告）垣曲县春芬芳物业管理有限公司于2014年3月25日在工商部门登记，法定代表人为被告苏芬芬。2014年5月1日，原告（反诉被告）学府苑原业主委员会与被告（反诉原告）垣曲县春芬芳物业管理有限公司订立物业服务合同：垣曲县南城社区学府苑业主委员会聘请被告（反诉原告）垣曲县春芬芳物业管理有限公司作为应急物业管理进驻学府苑小区，服务期限为3个月，自2014年5月1日至2014年8月1日止。新的学府苑业主委员会成立后，以被告（反诉原告）垣曲县春芬芳物业管理有限公司不具备相关物业管理资质为由，于2014年8月与被告（反诉原告）垣曲县春芬芳物业管理有限公司解除了物业服务合同关系，另聘山西省云馨物业管理有限责任公司垣曲分公司承接该小区物业管理。经垣曲县城市社区管理服务中心南城社区委员会、原告（反诉被告）、山西省云馨物业管理有限责任公司垣曲分公司、被告（反诉原告）四方办理学府苑小区物业费交接后，被告（反诉原告）应退还原告（反诉被告）物业、水电、电梯费合计160461.04元。2014年8月31日被告苏芬芬向原告（反诉被告）出具了160000元欠条一张。2014年9月11日被告苏芬芬又向原告（反诉被告）出具了分期还款保证书：“我叫苏芬芬，是学府苑物业负责人，现居住在学府苑小区7A302室。关于所欠学府苑全体业主水、电费壹拾陆万元，经与业主委员会商讨后，我保证2014年9月15日先付叁万元，2014年9月22日再付叁万元，剩余壹拾万元再定还款计划，如到期未履行还款计划，我自愿被停水停电，并自愿承担相关法律责任”。并与当日支付了30000元，尚欠130000元至今未付。原审认为：原告（反诉被告）垣曲县南城社区学府苑业主委员会本诉请求1、要求被告（反诉原告）垣曲县春芬芳物业管理有限公司偿还拖欠的物业、水电、电梯费130000元。根据原告（反诉被告）提供的物业管理合同解除时双方的移交明细表，被告苏芬芬出具的欠条、分期还款保证书，结合被告苏芬芬已按分期还款保证书履行还款30000元的事实，对原告（反诉被告）的该项请求，应予支持。2、要求被告苏芬芬对被告垣曲县春芬芳物业管理有限公司偿还拖欠原告的物业、水电、电梯费130000元债务承担连带偿还责任的请求。《中华人民共和国担保法》第十九条：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”根据被告苏芬芬给原告出具的保证书，该保证书中对保证方式没有明确约定。因此，应确认被告苏芬芬对被告（反诉原告）垣曲县春芬芳物业管理有限公司欠原告（反诉被告）的物业、水电、电梯费承担连带责任保证。关于被告苏芬芬辩解其向原告（反诉被告）出具的欠条、保证书系学府苑小区人员的威胁下出具的意见，因缺乏证据佐证，庭审中被告苏芬芬对其真实性也不持异议，认定欠条、保证书系被告苏芬芬的真实意思表示。关于被告（反诉原告）垣曲县春芬芳物业管理有限公司以垣曲县郁金香物业管理有限公司转让的原告（反诉被告）部分业主所欠的2013年11月1日至2014年8月1日电梯费48319元、物业费156160元，物业移交办公用品费60000元，垫付原告人员打架医疗费3000元，共计228829元，折抵业主预留的水电费、物业费、电梯费130000元后，原告（反诉被告）应给付被告（反诉原告）98829元的反诉请求。1、被告（反诉原告）提供的协议书中（证据4）虽说明了原告（反诉被告）业主有拖欠的物业费、电梯费、暖气费的债务，但被告（反诉原告）在该协议书后附的欠款明细表没有经过原告（反诉被告）业主、债权转让人、原告（反诉被告）签字认可，该债权在没有其他证据印证其真实性的情况下，无法确认。且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利”。故被告（反诉原告）应对其拖欠物业费的业主另行诉讼。2、关于被告（反诉原告）垣曲县春芬芳物业管理有限公司支付垣曲县郁金香物业管理有限公司办公用品费60000元，垫付原告小区人员打架医疗费3000元的诉请，根据债的相对性理论，应以行为相对人为债务人，与本案的原告没有关联性，故被告（反诉原告）垣曲县春芬芳物业管理有限公司应分别向各自债务人主张权利来维护其合法权益。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、﹤中华人民共和国担保法﹥第十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）垣曲县春芬芳物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）垣曲县学府苑业主委员会物业服务费130000元，被告苏芬芬承担连带责任；二、驳回反诉原告（被告）垣曲县春芬芳物业管理有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费2900元，反诉案件受理费1135元，共计4035元，由被告（反诉原告）垣曲县春芬芳物业管理有限公司、苏芬芬承担。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。判后，上诉人垣曲县春芬芳物业管理有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，上诉称，1、被上诉人仍欠上诉人水电、物业、电梯费等共计96141元；2、原审被告苏芬芬是上诉人公司的法定代表人，判决苏芬芬承担连带偿还责任没有事实和法律依据；3、被上诉人业主委员会主体不当；4、16万元的欠据是在收到威胁情况下书写的，应认定为无效。请求撤销一审判决，改判由被上诉人给付上诉人电梯费、水电费、物业费等96141元。被上诉人业主委员会答辩称，1、上诉人所欠的13万元款项为被上诉人所垫付，上诉人的债权人应为被上诉人，被上诉人具备诉讼主体资格；2、本案债权债务关系明确，上诉人与被上诉人及垣曲县城市社区管理服务中心南城社区委员会、山西省云馨物业管理有限公司垣曲分公司经过交接后，上诉人为被上诉人出具了16万元的欠据，已经归还3万元，所以13万元的债务应予归还；3、上诉人主张小区业主欠其电梯费、物业费96141元与第一次在起诉时数额不一致，不能支持。经二审审理查明，原审判决认定的事实正确。同时查明，原审（2014）垣民初字第441号正卷第32页，学府苑小区物业交接费明细内容为：物业费（9月1日至12月31日）：9户，计金额：3700元；电梯费（9月1日至11月1日）：16108元；电费：截止8月25日电表预存数额：96923.7元；水费：截止8月25日水表预存额：41489.38元；8月15日至8月25日用水800m3，金额：2240元。合计：160461.04元。2014年8月31日，苏芬芬出具的欠条内容为：今欠到垣曲县学府苑业主委员会壹拾陆万整（160000元）（包括水、电、物业、电梯费）。在二审时，上诉人春芬芳物业公司提供了部分证据，证明相互抵销后，2014年5月—8月份，业主欠其电梯费、物业费96141元，被上诉人质证意见为，该证据与本案无关，是部分业主与上诉人之间的关系。被上诉人在二审时提供了春芬芳与业主委员会负责人一起吃饭时书写16万元欠据的照片5张，证明春芬芳书写欠据时不存在欺诈和威胁的情况。上诉人对该证据的真实性没有异议。本院认为：关于上诉人春芬芳物业公司是否欠被上诉人业主委员会13万元的问题，经庭审查明，2014年8月31日，苏芬芬（春芬芳物业公司的法人）向业主委员会出具了16万元的欠据，2014年9月11日，书写了还款保证书，并且于2014年8月31日支付了3万元，对该事实双方均未提出异议，足以证明上诉人欠被上诉人13万元的债务，依据法律规定，债务应当清偿，故上诉人应对上述债务予以归还。关于上诉人提出一审判决苏芬芬承担连带责任的问题，因该问题原审被告苏芬芬本人未提出上诉，故二审不予处理。关于上诉人主张的部分业主欠其电梯费、物业费、水电费等问题，一审法院已告知其另行诉讼。但一审判决第二项，驳回反诉原告诉讼请求不正确，应改为裁定驳回反诉原告起诉。关于被上诉人是否具备主体资格的问题，因双方经交接，2014年8月31日，苏芬芬向业主委员会出具了欠据，双方实际上转化为债权债务关系，业主委员会持据索要欠款，主体资格适当。关于上诉人提出在书写欠据时存在欺诈和威胁等情况，但上诉人未提供证据证明，且被上诉人提供的证据证明，在书写欠据时不存在欺诈和威胁等情况，故上诉人的上诉主张不能予以支持。综上，上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持山西省垣曲县人民法院（2014）垣民初字第441号民事判决第一项；二、撤销山西省垣曲县人民法院（2014）垣民初字第441号民事判决第二项。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审案件受理费2900元，由垣曲县春芬芳物业管理有限公司、苏芬芬负担，一审案件反诉费1135元，由垣曲法院退给垣曲县春芬芳物业管理有限公司、苏芬芬；二审案件受理费2070元，由上诉人垣曲县春芬芳物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛松伟审判员 张山平审判员 冯国荣二〇一五年八月十日书记员 王晓红 搜索“”