（2015）深中法房终字第831号

裁判日期: 2015-08-10

公开日期: 2015-11-23

案件名称

深圳市上水径股份合作公司与深圳市裕华兴印刷科技有限公司合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2015）深中法房终字第831号上诉人（原审原告）：深圳市上水径股份合作公司，住所地：深圳市龙岗区布吉街道吉华路315号1-3层。法定代表人：邱伟权，董事长。委托代理人：彭见明，广东君一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市裕华兴印刷科技有限公司，住所地：深圳市龙岗区布吉街道布龙路208号上水径七号工业区一栋2楼至6楼、二栋1楼至6楼。法定代表人：李新雄。上诉人深圳市上水径股份合作公司与被上诉人深圳市裕华兴印刷科技有限公司因合同纠纷一案，不服（2015）深龙法布民初字第1183号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。深圳市上水径股份合作公司在原审中的诉讼请求为：一、确认原告与被告签订的《合作开发土地合同书》无效并返还土地；二、依据房地不便分割的原则，原告愿按评估报告确定的建筑物成本价值给予被告12172688元补偿；三、被告偿付拖欠的2013年1月至2014年7月土地占用费共计人民币475000元，并支付直至被告交还土地时止按每月2.5万元标准计算的土地占用费；四、被告支付拖欠宿舍租金（2013年1月至2014年7月）72000元、电费200000元；五、被告支付原告为其垫付的10名保安一年的工资共计人民币300000元工资；六、诉讼费由被告承担。原审法院经审理查明，2002年4月30日，原深圳市龙岗区布吉镇水径村上水径村（后因原集体经济组织的财产均划归深圳市上水径股份合作公司即本案原告）与深圳市裕华兴印刷制品有限公司（后更名为深圳市裕华兴印刷科技有限公司）签订一份《合作开发土地合同书》，约定的主要内容如下：第一条，原告方提供位于深圳市龙岗区水官高速布龙公路收费站东侧已平整的土地给被告方自行开发使用，该地图幅号07xxx。被告每年向原告交付土地使用费人民币30万元，租金每半年交一次，定于每年六月、十二月交付。第二条，该地使用期为35年，即2004年1月1日至2039年12月31日止。原告同意2002年7月1日起至2003年12月31日止，为被告建筑装修期不付租金，租金从2004年1月1日起计算。第三条，租用期内，被告按原告提供的用地红线图，建设适合被告所需的工、商建筑。第六条，被告负责全资兴建自己所需的地面建筑物，土地试用期满后，地面建筑物（不少于7500平方米），全部无偿归原告所有。后因原告不能及时拆迁上述地块中的原有建筑物和办妥报建手续，造成被告延迟至2004年才正式动工建造建筑物，故双方于2005年4月15日签订了一份《合作开发土地补充合同书》，约定将土地使用期及交租期延迟一年半时间计算，即使用期自2005年7月1日至2040年6月30日止，租金从2005年7月1日起计租。被告在合同涉案土地上建造了两栋建筑物（分别为七层、六层），作为其公司经营的厂房和宿舍使用。原告确认上述建筑物没有取得建设工程规划许可证，其主张按照无效合同收回涉案土地，且因地上建筑物不便分割，其愿意按照评估价向被告补偿12172688元。经向原告释明占用违章建筑可能会面对未来政策的不确定性风险后，原告表示愿意承担该风险。原审法院依照职权向深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局调查原告交付给被告的土地实际宗地号，根据该局复函及所附示意图，查明原告实际交付给被告的土地范围为经深规土龙（2003）xxx号非农批复划定的g06102-xxxx号非农用地11056.7平方米，但不包括该宗地号土地范围内西南方向已被政府于1990年所征的土地（面积为150.58平方米）。原告对上述土地范围予以认可。另查，2006年11月9日，原告与被告签订一份《租赁协议书》，约定原告提供位于上水径村工业区7号厂区宿舍一楼空房，给予被告作存放货物之用；租赁面积为253.3平方米，每月租金3800元，租用期自2006年11月15日至2008年11月15日止，被告应交原告租房押金5000元；每季度交付一次租金；合同期满，双方提前一个月协商是否续约。原告称，双方实际在上述租约到期后，仍然按照原合同履行了租赁关系；被告于2013年1月之后即开始未支付土地使用费和宿舍租金，原告认可被告已按照租约实际交付了5000元押金，其同意被告在应付的宿舍租金中予以扣除。原告确认该租赁协议中涉及的宿舍是村内自建，没有取得建设工程规划许可，同意法院按照无效合同处理；另原告主张电费20万元，但其表示暂时无法提供证据证明。后被告经营出现困难并停业，法定代表人李新雄亦欠薪逃逸。自2013年下半年开始，诸多劳动者、债权人开始通过诉讼方式向被告主张债权，但被告的负责人无法联系。原审法院于2013年11月根据劳动者的申请，作出（2013）深龙法布保字第28号民事裁定书，裁定查封了被告厂房内的财产。为明确财产查封期间的看管责任人，确保查封财产的安全，原审法院委托原告对查封财产予以看管，并建议原告至少派10名保安员对查封地予以全方位24小时不间断看管，同意在处置查封财产后，从处置款中拨付一定的费用用于支付看管人员的工资等费用。2013年12月1日，原告与深圳市公安局水径保安大队签订一份《保安服务合同书》，约定由该保安大队选派10名保安员到指定区域从事保安护卫工作，工资和食宿等一切费用100元／天／人，合同自2013年12月1日至2013年12月30日止，总计30天，如需要延长护卫时间，按实际护卫时间收取相关费用。原告称，因上述被查封财产尚未实际处置，目前仍由保安人员进行看守，其与深圳市公安局水径保安大队仍在履行合同。另查，原审法院在处理其他债权人申请强制执行被告财产的执行案件过程中，曾委托深圳市国咨土地房地产评估有限公司对被告建造的涉案两栋厂房进行了面积测绘和价值评估，一栋厂房（七层）的总建筑面积为5093.05平方米，另一栋厂房（六层）的总建筑面积5973.03平方米；该公司于2014年9月15日至9月17日对两栋厂房进行了估价作业，评估该两栋厂房的评估价值（租赁期限内的收益价值）总额为24345376元，建筑物成本价值为12172688元。上述事实，有原告提交的《合作开发土地合同书》、《合作开发土地补充合同书》、《租赁协议书》、法院出具的《委托书》、《保安服务合同书》、红线图、《房地产估价报告》、市规划国土委龙岗管理局出具的复函及附件，以及原告的陈述等证据予以证明，足以认定。原审法院认为，本案所涉《合作开发土地合同书》、《合作开发土地补充合同书》以及《租赁协议书》涉及的不动产标的均没有取得建设工程规划许可，属于违章建筑，即合同标的物违反法律、行政法规的强制性规定及社会公共利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的合同无效的法定理由，故该院以标的物违法为依据认定本案涉及的上述合同无效。当事人因无效合同占有的财产，应当予以返还，故该院支持原告诉请被告返还涉案土地的请求。关于涉案土地上的由被告实际出资建造的两栋建筑物的处置问题，根据“地随物走，物随地走”的房地一体化原则，以及对无效合同的法律后果一并处理的精神，原审法院认为，两栋违章建筑物宜与所在土地一并归还原告较为适宜，但该认定并非是法院对该违章建筑的确权，涉案房产的确权处理应属于国家行政机关的权属范围，法院不予处理。另基于公平原则，原告应当根据实际情况给予作为建筑物实际出资建造方即本案被告一定的补偿。本案被告虽未提起诉讼主张，但考虑被告作为法人目前已实际停止经营，负责人亦欠薪逃逸，诸多债权人的合法债权需要及时实现，原审法院支持原告自愿给予被告按照评估报告认定的建筑物成本价12172688元的结果给予经济补偿的请求。因被告并未出庭应诉且未提出相应诉讼请求，为保障被告的诉权，被告如认为原告经济补偿的金额应多于原告自愿支付的上述金额，被告可另行通过法律途径主张超出部分的金额。关于原告诉请的土地使用费和宿舍租金，涉案合同虽属无效合同，但被告作为实际占用土地和宿舍的受益者，应当参照合同约定的金额向原告支付必要的占用费。被告未能出庭抗辩，应当承担不利的法律后果，原审法院采信原告的主张，即被告自2013年1月起即开始拖欠土地使用费和宿舍占用费，因此原告请求被告应支付2013年1月至2014年7月的土地使用费475000元（25000元×19个月）、宿舍占用费72000元（3800元×19个月=72200元，原告的请求未超出该金额），以及按照每月25000元的标准计算自2014年8月至法院确定的被告交还土地之日止的土地使用费，有理有据，原审法院予以支持。关于原告诉请的电费200000元，因原告并未提供任何证据证明，其应承担举证不能的不利法律后果，故原审法院不予支持该项请求。关于原告诉请的保安费，原审法院认为对被查封的财产，可以责令被执行人即本案被告负责保管，被告具有保管义务。但因被告目前已实际处于停业状态，无人看管，为避免被告的财产受到损失，原告按照法院要求派驻保安看管相关被查封的财产。原告为此支付看管人员的工资等费用，法院将在依法处置被告财产后，从处置款中拨付费用用于支付上述费用。原告的该项请求，不属本案合同纠纷中的法律关系，原审法院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第46条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，原审法院缺席判决如下：一、确认原告与被告于2002年4月30日签订的一份《合作开发土地合同书》为无效合同；二、被告于本判决生效之日起5日内向原告返还位于深圳市龙岗区水官高速布龙公路收费站东侧的土地（经深规土龙（2003）xxx号非农批复划定的g06102-xxxx号非农用地11056.7平方米，但不包括该宗地号土地范围内西南方向已被政府于1990年所征的土地，面积为150.58平方米）及两栋地上建筑物厂房；三、被告于本判决生效之日起5日内向原告提供收款方式及账号供原告支付因收回地上建筑物自愿承担的经济补偿人民币12172688元；四、被告于本判决生效之日起5日内向原告支付2013年1月至法院确定的被告交还土地之日止的土地占用费，按照每月人民币25000元的标准计算；五、被告于本判决生效之日起5日内向原告支付2013年1月至2014年7月期间的宿舍占用费人民币72000元；六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期支付期间的债务利息。案件受理费14223元（原告缓交），由原告负担2717元，被告负担11506元。上诉人深圳市上水径股份合作公司不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉请求为：一、依法判令被上诉人支付拖欠的电费200000元人民币；二、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人作为实际用电人因拖欠深圳供用电局有限公司电费，被深圳供用电局有限公司将上诉人与被上诉人作为连带支付责任人诉至罗湖区人民法院，（2014）深罗法民二初字第166号判决上诉人与被上诉人支付欠缴电费202434.27元，违约金54111.53元（暂计至2014年9月16日）。2014年12月17日，上诉人向深圳供用电局有限公司缴清了截止2014年12月1日共计人民币275164.23元的拖欠费用。因此，上诉人诉请被上诉人只支付200000元人民币有事实与法律依据，应当予以支持。综上所述，被上诉人做作为用电的实际受益人，应当承担支付电费的义务，原审判决未将被上诉人拖欠电费的事实作为合同纠纷案的从合同予以裁判，应属漏判。故此现依法提起上诉，以维护上诉人之合法权益。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，上诉人在二审期间向本院提交了（2014）深罗法民二初字第166号民事判决书以及《银行进账单》，来支持其上诉请求。本院认为，上诉人深圳市上水径股份合作公司在原审中提出了要求被上诉人深圳市裕华兴印刷科技有限公司支付200000元电费的诉讼请求，但因其未能提供相应证据，原审法院不予支持，并无不当。但其在二审当中提交了深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民二初字第166号民事判决，以及银行进账单等新证据来支持其上诉请求。根据该生效判决所查明的事实，2011年11月30日，上诉人向深圳市供用电局有限公司出具了《代缴电费委托书》，并且同日，被上诉人向上诉人出具了《违约责任承诺书》，承诺同意上诉人用户号47660324的用电电量由其向上诉人交纳，因此，本院采信上诉人主张，即被上诉人是本案所涉电费的实际用电者。鉴于根据银行进账单来看，上诉人已实际向深圳市供用电局有限公司实际支付了电费275164.23元，故其有权向被上诉人追讨相应的电费。本案中上诉人在原审及上诉中只向被上诉人主张了200000元电费，并未超出其实际支付的费用，多付的部分视为其对自己权利的处分，故上诉人理由成立，本院对其上诉请求予以支持。综上所述，上诉人深圳市上水径股份合作公司上诉事实与理由成立，其所提交的证据符合新的证据条件，本院予采纳，对其上诉请求本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实理处理得当，但由于上诉人本案在二审中提交了新的证据，导致本院对本案的部分事实认定发生变化，故本院根据新查明的事实对原审判决部分予以改判。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法布民初字第1183号民事判决第一、二、三、四、五项；二、撤销维持深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法布民初字第1183号民事判决第六项；三、被上诉人深圳市裕华兴印刷科技有限公司应于本判决生效之日起5日内向上诉人深圳市上水径股份合作公司支付电费200000元；四、驳回上诉人深圳市上水径股份合作公司的其他诉讼请求。二审案件受理费由上诉人深圳市上水径股份合作公司负担4300元。本判决为终审判决。审　判　长　王　作　洲审　判　员　柯　云　宗代理审判员　吴　春　泷二〇一五年八月十日书　记　员　廖冉冉（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者法律的规定履行义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 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