（2015）呼民一终字第752号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-09-23
案件名称
呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司与赵起凤、中国工商银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司,赵起凤,中国工商银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第二十七条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)呼民一终字第752号上诉人（原审被告）呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司。住所地呼和浩特市新城区。法定代表人马正正，该公司董事长。委托代理人朱时银，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托代理人锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赵起凤，女，1989年4月13日出生，汉族，江苏省邮电规划设计院职员，住呼和浩特市赛罕区。委托代理人白荣升，内蒙古新广律师事务所律师。原审第三人中国工商银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部。住所地呼和浩特市新城区。负责人王化臣，该行总经理。委托代理人郑裕昌，男，1963年9月13日出生，汉族，中国工商银行股份有限公司呼和浩特新城东街支行行长助理，住呼和浩特市新城区。委托代理人乔伟伟，女，1984年6月1日出生，汉族，中国工商银行股份有限公司内蒙古自治区分行职员，住呼和浩特市回民区。上诉人呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司（以下简称正源房地产公司）因与被上诉人赵起凤、原审第三人中国工商银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部（以下简称工商银行内蒙古分行营业部）房屋买卖合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2014）土左商初字第269号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年6月2日公开开庭审理了本案。上诉人正源房地产公司的委托代理人锡林图雅，被上诉人赵起凤及其委托代理人白荣升，原审第三人工商银行内蒙古分行营业部的委托代理人郑裕昌、乔伟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年11月11日赵起凤与正源房地产公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定赵起凤购买正源房地产公司开发的位于呼和浩特市金川开发区金海路北BOBO悠乐城第A25幢1单元1218号房。房屋建筑面积57.09平方米，总价款344908元。付款方式为首期房款144908元，贷款金额20万元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月30日前，将具备第5种条件即“该房屋经验收合格，且买受人交清购房款及相关费用后”，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间分别处理。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2％向买受人支付违约金。合同签订后，赵起凤于2011年11月11日交纳购房款144908元，正源房地产公司向赵起凤出具购房款收据，金额为144908元。2011年12月15日,赵起凤与工商银行内蒙古分行营业部签订《个人购房借款担保合同》，约定赵起凤向工商银行内蒙古分行营业部申请个人购置住房贷款20万元，贷款期限为10年，自2011年12月15日起至2021年12月15日止。实际放款日与到期日以借款凭证为准。上述合同经内蒙古自治区呼和浩特市蒙正公证处予以公正，赵起凤支付公证费400元。工商银行内蒙古分行营业部于2012年3月6日发放贷款，2012年3月14日正源房地产公司向赵起凤出具收到按揭款收据，金额为20万元。2014年6月29日正源房地产公司通过短信通知方式，告知赵起凤所购房屋于2014年7月1日正式交付使用。赵起凤诉至法院请求：一、解除赵起凤与正源房地产公司签订的《商品房买卖合同》；二、正源房地产公司返还赵起凤首付款144908元，并按银行同期贷款利率向赵起凤支付自2011年11月11日至实际付款日的利息；三、正源房地产公司偿还赵起凤已还工商银行内蒙古分行营业部按揭款的本金及利息共计68859.31元，尚欠工商银行内蒙古分行营业部按揭款的本金和利息由正源房地产公司直接返还工商银行内蒙古分行营业部或者交赵起凤后由其返还工商银行内蒙古分行营业部；四、正源房地产公司向赵起凤支付违约金689.82元及公证费400元。原审法院认为，赵起凤与正源房地产公司所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，应为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，赵起凤与正源房地产公司签订的《商品房买卖合同》第九条约定“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2％向买受人支付违约金。”正源房地产公司答辩认为涉案房屋在2014年1月24日已竣工验收，且在2月份短信通知赵起凤接收房屋的事实，正源房地产公司并无证据予以证明，故对该理由不予采纳。根据庭审查明事实，赵起凤与正源房地产公司所签订的《商品房买卖合同》约定的交房日期为2013年12月30日，而实际交付房屋时间为2014年7月1日，交房时间已逾期6个月。赵起凤主张解除合同的诉讼请求符合双方所签订的《商品房买卖合同》第九条所约定的情形，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”正源房地产公司应当返还赵起凤已交纳的购房首付款144908元，以及赵起凤已向银行偿还的购房贷款本金及贷款利息和办理贷款所支付的公证费400元，并按合同约定承担赵起凤已交房款的0.2％的违约金，即689.82元。对于赵起凤要求正源房地产公司按照银行同期贷款利率支付其已交房款144908元自2011年11月11日至实际给付之日止的利息的问题，因双方所签合同并无约定且无法律规定，故对该项请求不予支持。在审理过程中，经询问第三人工商银行内蒙古分行营业部，其认为如赵起凤与被告正源房地产公司之间所签订的《商品房买卖合同》被依法解除后，第三人工商银行内蒙古分行营业部对赵起凤所贷款项要求提前予以偿还。因赵起凤与第三人工商银行内蒙古分行营业部之间所签订的《个人购房借款担保合同》的目的系购买房屋，并用所购房屋进行抵押。因《商品房买卖合同》被依法解除，赵起凤已对所购房屋不具有所有权，其与第三人工商银行内蒙古分行营业部所签订的《个人购房借款担保合同》所涉抵押物已不存在。第三人工商银行内蒙古分行营业部作为有独立请求权的第三人，该项请求符合法律规定，予以支持。因正源房地产公司存在违约致使其与赵起凤之间所签订的《商品房买卖合同》解除，故其应承担向第三人工商银行内蒙古分行营业部返还赵起凤尚未偿还的购房贷款本金及提前偿还贷款所产生的相应利息的责任。因在审理过程中，赵起凤仍按照其与工商银行内蒙古分行营业部之间所签订的《个人购房借款担保合同》履行还款义务，在判决未生效前赵起凤已还贷款数额及未还贷款数额处于不确定状态，故正源房地产公司应返还赵起凤已付贷款本金和利息以及应返还工商银行内蒙古分行营业部贷款本金和利息的具体数额，应以判决生效时工商银行内蒙古分行营业部银行记录为准。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除赵起凤与呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司所签订的《商品房买卖合同》；二、呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司于判决生效后十五日内返还赵起凤购房首付款144908元及公证费400元；三、呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司于判决生效后十五日内返还赵起凤已向中国工商银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部偿还的购房贷款本金及贷款利息（上述已还贷款本金及贷款利息数额以本判决生效时中国工商银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部银行记录为准）；四、呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司于判决生效后十五日内向中国工商银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部返还赵起凤未偿还的购房贷款本金及贷款利息（上述未还贷款本金及贷款利息数额以本判决生效时第三人中国工商银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部银行记录为准）；五、呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司于判决生效后十五内给付赵起凤违约金689.82元；六、驳回赵起凤的其他诉讼请求。案件受理费4520元减半收取2260元，由呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司负担。正源房地产公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一审认定事实错误。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，房屋验收合格，且买受人交清购房款及相关费用后，商品房交付买受人使用。正源房地产公司未能在2013年12月30日交付房屋给赵起凤，系因赵起凤未交纳公共维修基金、契税、物业费及办理产权所需费用所致，正源房地产公司并不存在违约情形。请求：一、撤销一审判决，驳回赵起凤的诉讼请求；二、一审、二审诉讼费用由赵起凤承担。赵起凤答辩称，一、正源房地产公司没有提供房屋通过验收的证据，且通知赵起凤接收房屋的日期超过了合同约定交房时间的60日，赵起凤有权按照合同第九条的约定请求解除《商品房买卖合同》。二、正源房地产公司在约定时间交付房屋的条件不具备，交房没有实际发生，就不存在赵起凤交纳费用等后续问题，赵起凤不存在违约行为。原审第三人工商银行内蒙古分行营业部答辩称，目前赵起凤仅还款6万余元，如果《商品房买卖合同》解除，将不利于工商银行内蒙古分行营业部与赵起凤之间的个人借款合同的履行。二审中，工商银行内蒙古分行营业部向法庭新出示了两份证据。第一份为《商品房买卖合同》，拟证明该合同为赵起凤及正源房地产公司的真实意思表示，合同已经生效。第二份为借款凭证，拟证明工商银行内蒙古分行营业部根据赵起凤的申请于2012年3月6日将20万元贷款一次性划入正源房地产公司的账户内，贷款义务已经履行完毕。此外，工商银行内蒙古分行营业部还出具了一份截止到2015年5月的个人贷款还款明细单，拟证明赵起凤自贷款以来一直持续还款，不拖欠贷款本息。正源房地产公司及赵起凤对工商银行内蒙古分行营业部新出示的上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。本院该以上证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院经二审审理查明，本案诉争房屋尚未取得《竣工验收备案表》。其他事实与一审法院查明的事实相同，予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：赵起凤诉请解除与正源房地产公司签订的商品房买卖合同是否有依据。首先，正源房地产公司存在违约行为。第一，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，故验收合格是开发商向购房者交付商品房的前置条件。正源房地产公司与赵起凤于2011年11月11日签订的《商品房买卖合同》中第八条约定的交付时间为2013年12月30日前，而正源房地产公司并未提供证据证明其在约定交付日之前已通过竣工验收。第二，交付房屋通知是房地产开发商应履行的合同附随义务。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，根据商品房买卖的交易习惯，应由房地产开发商向购房者履行交付房屋通知的义务，正源房地产公司未提供证据证明其在约定交付日之前通知赵起凤交付房屋；相反，赵起凤所提供的2014年6月29日正源房地产公司向其发送的短信文本，证明了赵起凤第一次收到交房通知的时间已超过约定交付时间181天。综上，正源房地产公司未达到交付房屋的前置条件，且未在约定交付时间之前履行通知义务，构成违约。其次，本案约定解除合同的条件已经成就，赵起凤有权解除合同。《商品房买卖合同》第九条约定，“出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。”本案通知交付房屋的日期已超过约定日期的60日，符合合同约定的买受人解除合同的条件。正源房地产公司认为其未能在约定时间交付房屋，系因赵起凤违约未交纳公共维修基金、契税、物业费及办理产权所需费用所致。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十七条第五款，“出卖人为买受人办理房屋所有权手续时，相关费用由买受人承担，且在房屋交付使用时向出卖人支付”，按照商品房买卖的交易习惯，出卖人应先通知买受人交付房屋，买受人得知交付信息后，双方才能共同办理交付手续，而交付过程包含交钥匙、交纳相关费用等具体事项，赵起凤未交纳相关费用因正源房地产未交付房屋所致，并不构成违约。综上，正源房地产公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4520元，由呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴玉英代理审判员 刘 伟代理审判员 韩东妹二〇一五年八月十日书 记 员 刘常欣 来源：