（2015）穗海法民三初字第1014号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-09-10
案件名称
周晓云与广州市富基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市海珠区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周晓云,广州市富基房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗海法民三初字第1014号原告：周晓云，住广州市海珠区。委托代理人：侯双龙，北京市东元（广州）律师事务所律师。被告：广州市富基房地产开发有限公司，住广州市海珠区。法定代表人：关宝伟，总经理。委托代理人：李阳、赖卫城，均为被告职员，联系地址同被告。原告周晓云诉被告广州市富基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员施海文独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人侯双龙，被告委托代理人李阳、赖卫城到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年6月27日其与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定其向被告购买海珠区富基南三街8号1307号房。被告应于2014年6月30日前将符合合同约定的商品房交付给其使用，若被告延期交楼每日则需按房价款的万分之零点五向其支付违约金。合同签订后，其已依约付清购房款给被告，但被告却未按约定时间交楼，被告上述行为已构成违约，应承担违约责任。另外，合同约定的违约金标准过低，原告请求法院予以调整。故起诉要求判令：1、被告向其支付延期交房的违约金218490元（从2014年7月1日起计至商品房交付使用之日止，按总房款2731128元的每日万分之二点五的标准计算）；2、诉讼费由被告承担。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由：一、《商品房买卖合同（预售）》第十四条已经约定允许被告顺延交楼期限的事由。双方已约定异常天气可以作为被告延期交楼的事由。原告所诉房屋的富某广场自编B1栋楼工程于2009年9月16日取得《建筑工程施工许可证》，按照合同的约定，异常天气的起算时间为取得建设工程施工证开始之日起，自取得该证起至2014年5月31日期间的异常天气共计175天，其中93天为降雨量超过25毫米，82天超过35摄氏度以上的高温天气。本案所涉房产工程因亚运期间停工属于双方约定的延期交楼的事由。被告根据穗建质[2010]1188号文件的要求，讼争房产所属工程属于必须停工的范围之内，因该工程自2010年9月30日至2010年12月22日期间停工，共计83天。地铁二号线工程及其设施的滞留导致本案所涉房产工程停工和无法按时完成规划验收也是双方约定的延期交楼的事由。二、根据《商品房买卖合同（预售）》第十四条约定，由于政府行为、不能预见或地铁公司施工等原因造成延期交楼的，不受180日的限制，且免除被告的违约责任。因此，被告逾期交楼符合约定的延期交楼的事由，因此不构成违约，原告无权向被告追究违约责任。三、被告已将延期交楼事宜通知原告。经审理查明：2013年6月27日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，订明原告以2731128元向被告购买广州市海珠区江南大道以东、南华东路以南、宝岗路以北草芳围地块富基广场（自编B1、B2栋）第自编B1幢13层1307号房；自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付1731128元，剩余房款1000000元须于2013年6月27日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；被告应当在2014年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告；被告交付的房屋应当符合“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”条件；被告如未能按本合同规定的期限交房，每逾期交付房屋一日的，被告向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；如果遇有以下特殊原因，被告交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任：被告取得施工许可证之日以后，如遇日降雨量达25毫米以上（含25毫米）或者八级（含八级强风）以上的强风或者高温达35摄氏度以上（含35摄氏度）的异常天气；被告的施工遭遇异常地质状况；由于政府行为和不能预见、不能避免或者不能控制的事件等原因延期及地铁公司施工地铁通道和风亭等原因延期。除政府行为、不能预见或地铁公司施工等原因外，上述其他原因造成的延期不得超过180个工作日，如延期超过180个工作日的，从超过该180个工作日之次日起至实际交付之日止，每逾期一日，被告向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；如果原告未能按照本合同第八条约定的期限将首期房款支付至预售款监控账号，被告有权要求原告每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；附件七为《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议，其中第四条：原告须在签订《房地产定购书》当日亲自前往按揭银行办理按揭申请手续，并签署一切所需之文件；因原告未签署相关文件或其他自身原因导致银行不同意为其办理按揭的，原告应在《合同》签订之日起3日内书面告知被告，并在15日内一次性向被告付清全部房款，否则视为原告逾期付款，原告应每日按累计应付款万分之五的标准向被告支付违约金；如原告逾期付款超过15日的，被告有权单方解除合同，原告应按累计应付款的30%的标准向被告支付违约金并承担解除合同的所有费用；第六条：关于《合同》第十二条交房条件的另行约定：双方同意该商品房的交房条件为：该商品房经建设工程规划验收合格；供水，供电、供煤气及通邮；等。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款2731128元，原告至今未收楼。原告以被告迟延交楼为由，提起本案诉讼。在本案诉讼期间，原告表示被告制定的《商品房买卖合同》格式条款不对等，合同约定原告违约时按每日万分之五计付违约金，但被告违约时却按每日万分之零点五计付违约金，该约定不对等，而且对原告不公平，远远不足以弥补因被告违约给原告造成的损失，要求法院酌情增加迟延交楼违约金的标准为每日按总房款的万分之二点五计算。对此，被告表示不同意原告的意见。原告为证明其主张，提交了如下证据：1、从房管局阳光家园网站打印的涉案房屋规划许可，拟证明规划局在对涉案房屋项目发放规划许可时，已经要求开发商履行建设地铁风亭义务，被告作为开发商应当知道如何履行该义务；2、广州市规划局海珠分局出具的穗规海珠区（2015）267号复函复印件，证明涉案房屋没有规划验收是由于被告没有履行规划义务所致，规划局于2015年2月6日已经发文要求被告整改；3、广州市规划局于出具的穗规（海珠）咨询（2015）29号《广州市规划局审批咨询服务意见反馈表》复印件，证明被告陈述没有通过规划验收是地铁施工所致与事实不符，涉案房屋存在违建、消防车道未按规划建设，旧建筑没有拆除等问题，规划局已经对被告提出了具体、明确的整改意见，被告至今没有按要求履行整改义务。被告认为上述证据1-3没有原件，其无法核实其真实性、合法性，对于证据3反馈表中反映的问题现在已经不存在了，其提供的广州市规划局海珠分局于2015年4月20日出具《广州市规划局海珠分局关于征询富某广场项目规划验收问题的复函》可以证实。被告为证明其抗辩意见，提交如下证据：1、广州市海珠区建设和市政局于2009年9月16日核发的《建筑工程施工许可证》，载明被告开发建设的海珠区江南大道北以东地段商业、住宅楼工程2幢（自编B1、B2栋），合同开工日期为2009年9月16日，合同竣工日期为2012年9月16日；等。原告对该证据的真实性没有异议，但认为与本案事实不具关联性。2、广东省气象台（广州中心气象台、广州海洋气象台）于2014年6月11日向广东省建筑工程集团有限公司出具的气象资料，载明：2009年9月至2014年5月期间其中24个月的逐日最高气温和降雨量实测资料统计，测得日最高气温≥35.0℃的天数为82天，测得日降雨量≥25.0毫米的天数为93天，两者合共175天，其中有2天同时出现日最高气温≥35℃和日降雨量≥25.0毫米。广东省气象台（广州中心气象台、广州海洋气象台）于2014年12月12日向广东省建筑工程集团有限公司出具的气象资料，载明：2014年6-9月共4个月的逐日最高气温和降雨量实测资料统计，测得日最高气温≥35.0℃的天数为24天，测得日降雨量≥25.0毫米的天数为16天，两者合共40天，其中有2天同时出现日最高气温≥35℃和日降雨量≥25.0毫米。附件：从合同签订之日起至2014年6月30日，有2013年7月1日、12日、13日、15日、20日、21日、26日、27日、8月9日、12日、15日、16日、18日、23日、24日、28日、29日、9月2日、3日、4日、23日、2014年3月30日、31日、5月5日、7日、8日、9日、16日、17日、21日、22日、6月5日、6日、8日、11日、14日、16日、21日、24日、27日、28日。原告对上述证据的真实性没有异议，但认为异常天气不能作为顺延交楼免责的理由，即便异常天气作为顺延交楼免责的理由，也只能计算合同签订之日到合同交楼之日。3、《房地产定购书》及《发票》。原告确认上述证据的真实性，但认为该定购书已经履行完毕，被告主张以付款时间作为被告可以异常天气为由顺延交楼的起算时间不成立。4、广州市地下铁道总公司于2007年5月8日发给被告的《关于富某广场项目与地铁市二宫站北端风亭、通道合建建筑设计方案请审的复函》、2008年3月17日发给被告的《关于富某广场项目基坑支护设计请审的复函》、于2008年4月9日发给被告的《关于富某广场项目调整建筑设计施工图请审的复函》。5、日期为2010年12月9日的《关于富基广场项目与地铁二号线市二宫站北端风亭合建工程建筑施工图现场确认会议纪要》、2011年2月14日的《关于转发市二宫站风亭改造及合建通道工程施工图审核意见的函》、2013年7月18日的《关于地铁二号线市二宫站北端风亭冷水机组迁移的环评问题以及富某广场项目迁改地铁风亭、增加连接口等合建问题协调会议的纪要》。原告确认证据4-5的真实性，但认为讼争标的之地铁合建工程施工方是被告，不是地铁公司，讼争合同第十四条约定的地铁公司施工通道和风亭的情况是不存在的。6、《广州市城乡建设委员会文件》（穗建质[2010]1188号）关于印发《关于2010年广州亚运会残运会期间严格控制建设工地施工作业管理的通知》的通知，广东建设工程监理有限公司于2010年9月15日向广东省建筑工程集团有限公司发出的《停工通知》。原告认为亚运停工发生在签订合同之前，在合同签订之时被告应合理判断该事由对合同履行的影响，且亚运停工不是必然的，根据上述证据亚运期间进行室内装修、设备安装等工程是允许的。7、广州地铁设计研究院有限公司于2014年7月30日出具的《咨询报告》。原告不确认上述证据的真实性，认为只能说明涉案房屋存在地铁合建工程，并不能证明房屋不能按时交付是地铁公司施工所致。8、签订日期为2014年10月28日的《富某广场项目与广州地铁二号线市二宫站Ⅱb出入口通道及北端风亭连接改造工程施工合同》及付款凭证。原告不确认该证据的真实性，认为该证据印证了地铁合建工程施工方是被告，被告支付了首期工程款，合同约定的工期120天，至今早已超期，是不是由于被告没有支付后续工程款导致的呢?9、被告于2014年6月14日、2015年1月9日向原告发出的《顺延交楼通知书》及韵达快递单、挂号信封面。原告不确认其真实性，认为延期交楼既成事实，无论被告是否通知都无法改变。10、验收日期为2014年9月18日的《建筑工程竣工验收报告》及《建设工程施工安全评价书》。原告确认该证据的真实性，但认为不具备合法性，亦与本案没有关联性。根据有关法律规定，合法的竣工验收报告应当是建设行政单位出具的《建筑工程竣工验收备案表》。11、广州市地下铁道总公司于2015年4月2日发给被告的《广州市地铁总公司关于地铁二号线市二宫站Ⅱ号出入通道及地铁风冷机组迁改与富某广场B1、B2栋验收事宜的复函》。原告确认该证据的真实性，认为该证据恰恰证明了广州市规划局出具的穗规（海珠）咨询〔2015〕29号文件已经将通过规划验收的有关条件明确告知被告，地铁公司也出具了穗铁地保函〔2008〕54号文已经将地铁合建工程的要求告知被告，被告只需按照规划局和地铁公司的要求去执行就可以了。12、广州市规划局海珠分局于2015年4月20日出具的《广州市规划局海珠分局关于征询富某广场项目规划验收问题的复函》。原告确认该证据的真实性，认为该复函只证明了涉案房屋不符合规划验收条件，但不能证明不符合规划验收条件是地铁公司的原因导致的。庭审中，原、被告均确认涉案房屋尚未符合合同约定的交楼条件。本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具约束力。根据合同约定，被告应当在2014年6月30日前将符合“经建设工程规划验收合格；供水、供电、供煤气及通邮”条件的商品房交付给原告使用。但被告至今未将符合合同约定交楼条件的房屋交付给原告，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定“如果遇有以下特殊原因，被告交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任：被告取得施工许可证之日以后，如遇日降雨量达25毫米以上（含25毫米）或者八级（含八级强风）以上的强风或者高温达35摄氏度以上（含35摄氏度）的异常天气；……”以及被告提供的气象资料证据显示，在本案合同履行期限内，即自2013年6月27日起至2014年6月30日止，共有41天合同约定的异常天气，依约该期间应予顺延，被告无须承担违约责任。至于签订合同前的异常天气问题，被告在签订合同时明知已经发生异常天气的事实，不但没有告知原告，还承诺在2014年6月30日前交楼，表明被告对此是有把握的。故被告据此要求对合同签订前异常天气的时间在交楼时间予以顺延的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。同理，地铁施工和因亚运会的原因需要停工的事实均发生在合同签订前，且被告提交的证据不能证明地铁施工与涉案房屋迟延交付之间有因果关系，被告据此要求顺延交楼时间的抗辩意见，依据不足，本院亦不予采纳。根据合同约定，存在合同约定的异常天气时被告交房的时间可以相应延期，被告无须承担违约责任，故原告要求的2014年7月1日至2014年8月10日期间的迟延交房违约金，本院不予支持。迟延交房违约金应从2014年8月11日开始计算。由于涉案房屋尚未交付，房屋何时交付无法确定，故本案迟延交房违约金以计算至本判决生效之日止为宜，且违约金总额以原告已付房款为限。对原告主张的本判决生效之后的迟延交房违约金请求，本案暂不予处理。关于迟延交房违约金标准的问题。合同约定，原告延期支付房款，每日须按未支付房价款0.05%的标准支付违约金给被告，而被告延期交房，每日只需支付房价款万分之零点五的违约金，双方的违约责任明显不对等，结合本案案情，原告要求调整合同约定的延期交楼违约金标准合理，本案中迟延交房违约金的标准调整为每日按房价款的万分之二计算为宜。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、被告广州市富基房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内支付从2014年8月11日起至本判决生效之日止的迟延交楼违约金（每日按原告已付房款2731128元的万分之二的标准计算，违约金总额以原告已付房款为限）给原告周晓云；二、驳回原告要求被告支付2014年7月1日至2014年8月10日期间的迟延交楼违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2289元，由原告负担235元，被告负担2054元。上述受理费已由原告预交，原告同意被告在履行生效判决时将应承担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 施海文二〇一五年八月××日书 记 员 徐 石陈文慧 来源：百度搜索“”