（2015）天民三终字第60号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-09-06
案件名称
张继生与延彬彬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省天水市中级人民法院
所属地区
甘肃省天水市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张继生,延彬彬
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国物权法》：第九十七条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国担保法》：第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）天民三终字第60号上诉人（原审原告）张继生，男，生于1951年8月20日，汉族，天水市秦州区人。委托代理人王林鹤，甘肃昱晟律师事务所律师。委托代理人张敬兰，系张继生之女，天水市秦州区东关街道办事处干部。被上诉人（原审被告）延彬彬，男，生于1982年3月26日，汉族，张家川回族自治县人，天水市林业局干部。上诉人张继生与被上诉人延彬彬房屋买卖合同纠纷一案，不服秦州区人民法院(2015)天秦民三初字第16号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张继生的委托代理人王林鹤、张敬兰，被上诉人延彬彬到庭参加诉讼。原审法院经审理查明，2014年11月20日，在天水精信房产经纪有限责任公司的主持下，原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订了一份房屋买卖合同，约定：甲方将（延和平）拥有的位于天水市秦州区罗玉小区30-551号房屋（以100%产权购置）的商品房屋整体出售给乙方；房屋价款49万元，乙方于2014年11月20日前付甲方定金5万元正，首付房款20万元待房屋过户同时由乙方支付给甲方，剩余房款24万元待过户完毕后由公积金中心支付给甲方；本合同签订后，双方不得违约，如甲方违约，双倍返还已付定金，如乙方违约，已付定金不予退还。当日，原告将定金5万元交付给被告。同年12月初，被告要将该房屋过户在自己名下时才将房屋出售一事告知其他共有人，但其他共有人均不同意。后被告通知房产公司及原告，提出退还定金并给予适当补偿，但原告执意要被告双倍返还定金，双方协商未果，现原告起诉到法院，要求处理。原审法院认为，本案争议房屋的所有权人为延和平，在其去世后该房屋为继承人共同共有。根据《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”被告延彬彬在出售房屋前未征得共同共有人的同意，擅自与原告张继生签订了房屋买卖合同，其处分行为属于无权处分。根据法律规定，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。但事后被告延彬彬的行为亦未能得到共同共有人的认可和追认，故原、被告签订的房屋买卖合同无效。根据合同法第五十八条的规定：“合同无效，原、被告双方均有过错各自应承担相应的责任”。被告擅自处分共有房屋，使得原告不能实现合同目的。而原告在明知被告出售的房屋有共有人的情况下没有确认其他共有人的意见，且被告不是产权证上登记的所有权人，仍轻率购买，亦有一定的过错。据此，被告应返还原告定金5万元，并支付自收到定金之日起至还清定金之日止按中国人民银行的同期贷款利率计算的利息。对原告的其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条的规定，判决如下：一、原告张继生与被告延彬彬签订《房屋买卖合同》无效；二、被告延彬彬在本判决生效之日返还原告张继生定金5万元及利息（自2014年11月20日起至付清定金5万元止，按中国人民银行同期贷款利率计息）。案件受理费2300元，因适用简易程序减半收取1150元，由被告延彬彬负担。原审法院宣判后，原审原告张继生不服原审判决，上诉认为：一、原判决认定被上诉人在合同签订之后，才将出售房屋一事告知其他共有人，没有证据支持。（一）、原判决对本案证据作了增删：1.原审判决没有写明证人马路生的证言；2.原判决上比庭审时多出了一份书证；（二）、原判决认定被上诉人在合同签订之后，才将出售房屋一事告知其他共有人，没有证据证实。二、原判决认定买卖合同无效，适用法律错误。（一）《物权法》第九十七条并非效力性强制性规定；（二）无处分权人处分他人财产，权利人拒绝追认的，仅使“处分行为”或者说“权利变动的效果”无效，而合同仍然有效。三、上诉人在一审时的诉讼请求有事实根据和法律依据。（一）即使被上诉人无权处分讼争房屋，本案买卖依然有效；（二）被上诉人在履行期限届满前，明示毁约，应按照合同约定承担违约责任。故上诉请求为：1.请求依法撤销（2015）天秦民三初字第16号判决；改判双方签订的房屋买卖合同有效，依法解除房屋买卖合同，由被上诉人双倍返还原告定金10万元。2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。被上诉人延彬彬答辩认为：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。二审经审理查明的事实与一审基本一致。二审中双方当事人均未提交新证据。本院认为，本案中上诉人张继生与被上诉人延彬彬签订的房屋房屋买卖合同系其二人的真实意思表示，但由于争议房屋属于被上诉人延彬彬的父亲延和平所有，延和平去世后，该房屋由所有继承人共同共有，被上诉人延彬彬仅是共有人之一，其对本案争议房屋不具有完全的处分权。故本案的争议焦点就在于双方之间签订的房屋买卖合同是否有效及定金是否应该双倍返还的问题。上诉人张继生称根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，主张双方签订的房屋买卖合同有效。此项解释规则的适用范围，包括5种案型：即（1）国家机关或者国家开办的事业单位处分“直接支配的不动产和动产”，不符合“法律和国务院的有关规定”；（2）抵押人出卖抵押物未经抵押权人同意；（3）融资租赁承租人付清全部租金之前出卖租赁设备；（4）保留所有权买卖合同的买受人在付清全款之前转卖标的物；（5）将来财产的买卖。?前4种案型属于“处分权受到限制的所有人出卖自己之物”，第5种案型属于所有人出卖尚未取得所有权之物。本案属于共有人擅自处分共有的房产，不属于对标的物没有所有权或者处分权的情形，上诉人张继生请求依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定确认双方签订的房屋买卖合同有效于法无据。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”根据该条的规定，因本案中争议房屋的其他共有人已通过诉讼的形式明确表示不同意被上诉人延彬彬出售房屋的行为，故被上诉人延彬彬未经其他共有人同意擅自出售本案争议房屋给上诉人张继生的行为无法引起物权的变动。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同违反《物权法》第九十七条的规定，应为无效。关于被上诉人延彬彬是否应该给上诉人张继生双倍返还定金，由于双方签订房屋买卖合同的当天就签订了代收定金同意书，上诉人张继生也于当日支付了定金5万元，依照《中华人民共和国担保法》第五条规定“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”由于双方的定金合同中也没有特别约定，因此，双方签订的定金合同无效，故不能双倍返还定金。依照《中华人民共和国合同法》第58条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，导致合同无效不能继续履行的主要责任在于延彬彬的无权处分行为，但张继生作为购买人明知延彬彬不是房屋所有权证载明的所有权人而购买该房屋，也负有审查不当的责任，因此，应按法律规定及双方过错责任大小，除返还定金外，酌情由延彬彬赔偿张继生部分损失，而原审法院未按照双方过错区分责任承担，仅判决按同期人民银行贷款利率计息欠妥。综上，上诉人张继生请求判决合同有效，予以解除的上诉请求不能成立，依法不予支持。原审法院认定事实基本清楚，但判处结果欠妥。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，予以判决：一、维持天水市秦州区人民法院（2015）天秦民三初字第16号民事判决第一项；二、撤销天水市秦州区人民法院（2015）天秦民三初字第16号民事判决第二项；三、由被上诉人延彬彬返还上诉人张继生定金5万元，并赔偿损失3万元，共计8万元，于本判决生效之日起十日内履行。一审案件受理费1150元，按原审判决执行；二审案件受理费2300元，由上诉人张继生负担1000元，被上诉人延彬彬负担1300元。本判决为终审判决。审 判 长 石 岚审 判 员 周俊英代理审判员 张小莉二〇一五年八月十日书 记 员 冯 峰 来源：