（2015）岚民一初字第375号

裁判日期: 2015-08-10

公开日期: 2016-04-06

案件名称

胡顺利与胡顺萍租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

日照市岚山区人民法院

所属地区

日照市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

胡顺利,胡顺萍

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十六条，第五十二条

全文

山东省日照市岚山区人民法院民 事 判 决 书（2015）岚民一初字第375号原告：胡顺利，居民。委托代理人：李桂梅，山东东方太阳律师事务所律师。被告：胡顺萍，居民。委托代理人：秦绪忠，江苏四季青律师事务所律师。原告胡顺利与被告胡顺萍租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡顺利及其委托代理人李桂梅、被告胡顺萍委托代理人秦绪忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡顺利诉称：自2009年1月起，被告租赁原告所承包的位于日照市岚山区岚山头街道胡家林村的土地及其地上厂房经营冷库。2014年12月1日双方补签了《租赁协议书》，双方约定：被告承租原告土地及地上建设的厂房，租赁期限为10年，自2009年1月1日至2019年1月1日，租金每年8万元，于每年1月1日前交纳，被告承租期间若因经营不善导致破产或被相关部门强制停业，原告有权收回出租的土地及其上厂房，被告的安装、装修投入归原告所有。自2009年至今，被告共拖欠原告租金180000元，虽经原告多次催要，被告均以经营不善、拖欠银行贷款甚多为由拒付。请求判令：一、解除原被告之间的《租赁协议书》并责令被告限期清空房屋内的鱼货物品，将土地及地上厂房全部归还原告；二、被告支付原告租金180000元；三、被告安装的全部机器归原告所有；四、被告支付违约金100000元；五、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将上述第一、二项诉讼请求变更为：确认原被告之间签订的《租赁协议书》部分无效，要求被告支付土地及厂房使用费180000元。被告胡顺萍辩称：被告租赁原告的厂房及土地、拖欠原告180000元租金属实，但原告要求违约金过高，要求降至30000元以内。经审理查明：原被告系姐弟关系。2006年，原告租赁日照市岚山区岚山头街道胡家林村村民委员会3亩土地（该块土地东至胡日华养猪厂、西至路、南至住户、北至路），因该土地连接一块洼地，由胡顺利一起从村委承租，故胡顺利实际从村委会租赁土地多于3亩，但胡家林村村民委员会一直按3亩土地向原告收取租金。原告主张自2006年开始其在承租的土地上陆续建设了办公、居住用房、厂房、冷冻库房等地上附着物，并申请证人胡某甲、郭某、胡某乙、唐某、代某、梁某出庭作证。胡某甲在出庭作证时陈述，其为日照市岚山区岚山头街道胡家林村两委成员，胡顺利在承租土地上建设时因违法建设曾被日照市岚山区城市管理行政执法局处罚两次，因证人在村委分管城建工作，由其向行政执法局说情，所以对胡顺利处罚较轻；郭某在出庭作证时陈述，大约在2007年，胡顺利建设冷库时所用红砖与空心砖全为郭某供应；胡某乙在出庭作证时陈述，其为瓦工，2009年左右，曾为胡顺利建设两间平房；唐某在出庭作证时陈述，其为建筑行业包工头，2007年左右，其曾建设了胡顺利冷库内的办公及居住用房、厂房、平房、大棚等；代某在出庭作证时陈述，其从事石子、沙土的销售，在胡顺利建设冷库时曾卖给胡顺利石子与沙土；梁某在出庭作证时陈述，在胡顺利建设冷库的时候，曾为胡顺利建设塑钢大棚一个。原被告对证人证言均没有异议。本院根据原告申请，依法自日照市岚山区城市管理行政执法局调取日城岚执行处字（2006）第00289号、日城岚执行处字（2009）第0127号行政处罚决定书及相应的代收罚没款收据、责令停止违法行为通知书，其中，日城岚执行处字（2006）第00289号行政处罚决定书记载，因违法建设砖混平房一处，建筑面积65平方米，对胡顺利罚款1500元；日城岚执行处字（2009）第0127号行政处罚决定书记载，因翻建平房一处，建筑面积30平方米，对胡顺利罚款800元。原被告对此均没有异议。原告的建设行为未取得建设工程规划许可证、未依法办理相关的建设用地手续、亦未办理土地性质变更登记手续。本案诉讼过程中，本院依法对日照市岚山区岚山头街道胡家林村两委成员胡某甲进行调查，胡某甲在调查笔录中陈述：胡顺利自日照市岚山区岚山头街道胡家林村村民委员会承租的土地不属于建设用地，没有建设用地使用证，属于农用地；2006年至2007年间，胡顺利陆续在承租的土地上建设了办公、居住用房、厂房、制冷车间等，为此日照市岚山区城市管理行政执法局对胡顺利进行了处罚；胡顺利与村委会签订的土地租赁协议约定，胡顺利不得在承租土地上进行建设。原被告对调查笔录均没有异议。2014年12月1日，原告与被告签订《租赁协议书》，该协议书约定：胡顺利将其所承包的土地3.9亩及在地上建设的厂房（1637平方）租赁给胡顺萍使用；租赁期限10年，自2009年1月1日起至2019年1月1日止；每年租金80000元，于每年1月1日前支付；胡顺萍因经营需要对所租土地及厂房安装冷库设备，安装、装修费用110万由胡顺萍承担，相应的安装、装修价值归胡顺利所有，如遇国家征用该土地及其上厂房，安装、装修作价110万元，归胡顺萍所有；约定胡顺利在胡顺萍没有违反合同的情况下提前解除合同或租给他人，胡顺利支付违约金10元，胡顺萍在胡顺利没有违反合同的情况下提前解除合同，胡顺萍支付违约金10万元；本合同签订前，双方已实际履行，胡顺萍已实际租赁胡顺利土地及厂房，本合同项下条款亦适用于双方在本合同签订前的履行情况。庭审中，原被告一致认可：原被告签订《租赁协议书》之前，自2009年1月1日起，被告实际使用涉案土地及厂房、房屋，被告向原告交付租金30万元，尚欠原告租金18万元，被告在承租期间未进行不动产的建设。被告在租赁期间，安装经营冷库用的设备有压缩机两台、高压蓄液桶、低压循环桶两个、氨气泵两台、过滤器两个、止回阀两个、中间冷却器一个、氨油分离器一个、集油器一个、蒸发冷一个、液面计三支、38号无缝钢管约25吨。被告另主张有铁盘子6000个、洗鱼机一台、加工刀鱼机一台、塑料托盘300个、塑料箱子1500个，但未提交证据证明，原告仅认可被告有铁盘子3000个、洗鱼机一台、加工刀鱼机一台、塑料托盘150个、塑料箱子400个。双方认可，被告在涉案厂房内尚存有鱼货。上述事实，有当事人陈述、租赁协议书、原告记录的支付租金流水五份、原告与日照市岚山区岚山头街道胡家林村村民委员会签订的场地租用协议、岚山区农村合作经济组织收款凭证、付款凭证、行政处罚决定书、责令停止违法行为通知书、山东省代收罚没款收据、证明、调查笔录、现场勘验笔录、结婚证、证人证言及庭审笔录等在卷佐证。本院认为：原告主张涉案土地地上附着物为其建设，被告予以认可，且日照市岚山区岚山头街道胡家林村村两委成员胡某甲亦确认涉案土地上的办公、居住用房、厂房、制冷车间系原告胡顺利建设，本院依法调取行政处罚决定书亦记载原告胡顺利的部分违法建设行为并进行行政处罚，原告并申请证人胡某甲、郭某、胡某乙、唐某、代某、梁某关于建设情况出庭作证，综合以上证据可以认定，原告在租赁土地后陆续建设了办公、居住用房、厂房、冷冻库房等地上附着物。原告从日照市岚山区岚山头街道胡家林村村民委员会处承租农用地后，将村集体所有、依法应用于农业生产的土地建设办公、居住用房、厂房、冷冻库房等，原告的行为改变了原土地的用途，原告未依法办理相关建设用地手续、土地变更登记手续，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的强制性规定。涉案租赁物办公、居住用房、厂房冷冻库房等地上附着物的建设没有取得建设工程规划许可证，且在一审法庭辩论终结前也未取得相关审批手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原被告签订的《租赁协议书》所涉土地为农用地，合同内容亦违反了法律的强制性规定，综上，原被告签订的《租赁协议书》应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故被告应当迁出并交付租赁原告的土地、办公、居住用房、厂房、冷冻库房等地上附着物，并自行撤除没有形成附合的设施或物品。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”故对于原告要求被告安装的全部机器归原告所有并支付违约金100000元的诉讼请求，本院不予支持。由于双方签订的《租赁协议书》无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原被告一致认可被告尚欠原告租金18万元，参照双方约定的租金标准，故被告应支付欠缴的占用土地、办公及居住用房、厂房、冷冻库房的使用费18万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告胡顺利与被告胡顺萍于2014年12月1日签订的《租赁协议书》无效。二、被告胡顺萍于本判决生效后十日内迁出并向原告胡顺利交付位于日照市岚山区岚山头街道胡家林村的租赁土地、办公、居住用房、厂房、冷冻库房等地上附着物。三、被告胡顺萍于本判决生效后十日内支付原告胡顺利欠缴的占用土地、办公及居住用房、厂房、冷冻库房等地上附着物的使用费180000元。四、驳回原告胡顺利的其他诉讼请求。付款义务人如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，由原告胡顺利负担1500元、被告胡顺萍负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审　判　长　　曹建华代理审判员　　王淑霞人民陪审员　　刘从刚二〇一五年八月十日书　记　员　　李欣秋 关注公众号“”