（2015）沪一中民二（民）终字第1483号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-08-27
案件名称
桑芭餐饮（上海）有限公司诉徐菲房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
桑芭餐饮（上海）有限公司,徐菲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第1483号上诉人（原审被告）桑芭餐饮（上海）有限公司。委托代理人许世锋，上海翰森律师事务所律师。委托代理人韦渊卿，上海翰森律师事务所律师。被上诉人（原审原告）徐菲。委托代理人张颖，上海申浩（昆山）律师事务所律师。上诉人桑芭餐饮（上海）有限公司（以下简称桑芭公司）因与被上诉人徐菲房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第4123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审查明，本市＊＊＊路＊＊＊号全幢房屋产权人为上海＊＊＊（集团）有限公司。2012年10月8日，上海＊＊＊企业管理有限公司（甲方）（以下简称＊＊＊公司）与徐菲（乙方）签订房屋租赁合同，甲方将＊＊＊路＊＊＊号6号楼1层整层及13号楼101、102、103室出租给乙方，租赁期限自2013年3月1日起至2016年2月29日；乙方在准时支付租金、物业管理费及其他杂费，遵守及履行合同条款并经甲方审核通过的前提下，乙方有权将6号楼1层整层及13号楼101、102及103室租赁场地转租给第三方。同年11月28日，徐菲（甲方）与桑芭公司（乙方）签订房屋租赁合同，甲方将本市＊＊＊路＊＊＊号6号楼102室房屋（以下简称系争房屋）出租给乙方，甲方于2012年11月16日前向乙方交付房屋，租赁期自2013年3月1日起至2016年2月29日止；该房屋每月的租金为人民币（下同）24，964元，租金三年内不变；乙方应于每月1日前向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金86，952元整，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分在30天内无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、物业管理等由乙方实际使用而产生的费用由乙方承担；乙方承担的上述费用，根据实际表具测量结果或实际账单支付，每月支付一次，付费标准按上海市通用的公用事业收费标准收取；甲、乙双方同意，有些列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的6倍支付违约金：……（六）乙方逾期不支付租金累计超过一个月的。补充条款约定，自2012年11月16日起至2012年11月30日止为装修期，在此期间，乙方无需支付租金，但需支付物业管理、水电费和其他一切由乙方实际使用而产生的费用；免租期自2012年12月1日起至2013年2月28日止，共计三个月，乙方无需支付租金但仍须支付物业管理费等其他相关费用；物业管理费18元／平方米／月，乙方每月需支付物业管理费4，020元。租赁合同签订后，徐菲向桑芭公司交付系争房屋。装修期及免租期结束后，桑芭公司向徐菲支付2013年3月份的租金后再未向徐菲支付租金。徐菲于同年10月18日委托律师发函给桑芭公司，向桑芭公司宣告解除双方租赁合同，要求桑芭公司收函后立即补足欠付租金、支付逾期违约金及合同解除违约金，补足拖欠的物业管理、水电费和其他一切费用，并立即安排返还系争房屋。否则将进行诉讼追索。同年10月28日，桑芭公司回函，不同意徐菲单方解除租赁合同，并提出了几点理由。2014年5月9日，徐菲再次委托律师发函给桑芭公司，要求桑芭公司三日内迁出系争房屋，支付租金、物业管理费、水电费、逾期付款违约金、合同解除违约金等。同年5月底，桑芭公司搬离系争房屋，徐菲确认收回系争房屋。徐菲于2014年11月26日诉诸原审法院，请求判令：1、确认双方房屋租赁合同于2013年10月18日解除；2、桑芭公司向徐菲支付2013年4月1日至10月18日拖欠租金164，762.4元；3、桑芭公司向徐菲支付违约金149，784元；4、桑芭公司向徐菲支付2013年10月19日至2014年5月19日房屋使用费174，748元；5、桑芭公司向徐菲支付水费500元、电费27，098.4元、煤气费909元、物业管理费72，360元；6、桑芭公司向徐菲赔偿计算至桑芭公司付清房屋租金（使用费）之日的逾期付费损失50，000元。原审审理中，＊＊＊公司出具证明，证明收到系争房屋2012年11月16日至2014年5月19日期间所产生的水费500元、电费27，098.4元、煤气费909元、物业费72，360元。徐菲称，101、102、103室以上水、电、煤气、物业费用均由徐菲随房租每月向＊＊＊公司一并支付。桑芭公司支付的保证金86，952元同意抵扣。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当严格遵守。法律规定合同当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现桑芭公司无充分理由拖欠房租数月之久，其行为已构成根本性违约。徐菲依照租赁合同约定行使合同解除权，法院确认双方租赁合同于2013年10月18日解除。租赁合同解除前，桑芭公司所欠的房租、水电费、物业费应及时、足额支付，徐菲要求桑芭公司支付欠付租金及上述其他费用，法院予以支持，由于拖延支付上述费用产生的损失，法院亦予以支持。合同解除后，桑芭公司继续占用系争房屋，仍应当按照房租标准支付占用期间的房屋使用费及由于使用而产生的其他费用，徐菲要求桑芭公司支付占用使用费及其他费用，法院予以支持。桑芭公司违约致使租赁合同提前解除，桑芭公司应当承担解除合同的违约责任，即支付违约金。关于违约金数额，根据合同法及相关司法解释的规定，违约金是否过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量，徐菲提供在桑芭公司5月底搬离系争房屋后系争房屋空置或降价出租等其遭受的损失证明，而租赁合同关于违约金为6倍租金的约定确属过分高于徐菲可能造成的损失，故桑芭公司请求法院调整违约金的意见，法院予以采纳。法院兼顾合同履行情况、桑芭公司的过错程度以及徐菲的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金的数额。关于电费的计付标准，双方在租赁合同中约定“使用该房屋所发生的水、电、通讯、物业管理等由乙方实际使用而产生的费用由乙方承担；乙方承担的上述费用，根据实际表具测量结果或实际账单支付……付费标准按上海市通用的公用事业收费标准收取”，既约定按实际使用付费，又约定按通用收费标准收取，现徐菲按照其实际向＊＊＊公司垫付的金额主张，而桑芭公司未能举证其主张的通用标准，法院认为徐菲的主张符合合同约定的精神，可予支持。双方均同意租赁保证金抵扣有关费用，对于互负的金钱性质的债务，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，法院在本案中将租赁保证金一并处理。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十九条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，于二〇一五年三月二十四日判决：一、徐菲与桑芭餐饮（上海）有限公司关于本市＊＊＊路＊＊＊号6号楼102室的房屋租赁合同于2013年10月18日解除；二、桑芭餐饮（上海）有限公司于判决生效之日起十日内向徐菲支付欠付租金共计164，762.4元；三、桑芭餐饮（上海）有限公司于判决生效之日起十日内向徐菲支付解除合同违约金99，856元；四、桑芭餐饮（上海）有限公司于判决生效之日起十日内向徐菲支付2013年10月19日至2014年5月19日期间的房屋使用费共计174，748元；五、桑芭餐饮（上海）有限公司于判决生效之日起十日内向徐菲支付2013年4月1日至2014年5月19日期间欠付的水费500元、电费27，098.4元、煤气费909元、物业管理费72，360元；六、桑芭餐饮（上海）有限公司于判决生效之日起十日内向徐菲支付逾期支付租金、占用费、水费、电费、煤气费、物业管理费等费用的损失共计50，000元；七、徐菲于判决生效之日起十日内返还桑芭餐饮（上海）有限公司租赁保证金86，952元，该款可与上述判决第二至六项中的款项抵扣。一审案件受理费减半收取计5，100元，由桑芭公司负担。判决后，桑芭公司不服，上诉称，原审认定事实、适用法律错误。本案合同解除被上诉人徐菲存在错误，其未按约为上诉人营业提供房产证等便利、帮助，影响上诉人承租使用；原判所谓解约违约金系在被上诉人不存在实际损失情况下判处，违反违约金补偿之法定性质；另关于逾期支付租金等损失5万元缺乏事实依据。故上诉请求撤销原审判决第三、四、六项及判决第五项的物业费判决。徐菲辩称，原审判决正确。原判第三项关于违约金，合同约定6倍，对方提出来略高，原判变更为4倍，被上诉人认为合理；原判第四项房屋使用费，被上诉人2013年10月18日律师函通知对方解除合同，上诉人占用房屋的使用费应比照租金计算之；电费、物业管理费，是实际支出及合同约定内容，原审计算正确。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人桑芭公司与被上诉人徐菲2012年11月28日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，与法无悖，双方由之形成的房屋租赁合同关系应属合法有效。有效合同约束当事人全面按约履行。根据查明事实，桑芭公司长期拖欠房租未付，其上诉提出徐菲对其经营未配合云云未提供任何证据佐证，本院不能采信，其拖欠租金行为无正当抗辩理由，徐菲原审据之提出解约符合合同约定解除条件，原审于此裁判准确，应予维持。本案解约系桑芭公司违约形成，其应按约承担解约之违约责任。本院注意到，本案项下违约责任实有解约违约及延付租金、物业费、水电费等违约责任两部分。解约违约原审判决系以双方约定违约金标准基础上酌减形成，上诉人欠付租金致被上诉人解约，必然对其标的房屋的商业租赁利益及其合同目的实现形成根本性、不可逆的影响与损害，于此双方租约以约定解约违约金方式共同确定了意定损失标准，依法应予执行。上诉人所谓出租人解约没有损失，缺乏基本事实及商业常识，本院不能采信。此部原审在考虑双方履行及一般交易惯例条件下斟酌减少违约金约定具有相对合理性，本院予以维持。关于逾期“损失”，查该部原审判决实系依据合同逾期违约金条款计算，应属逾期违约金性质，根据查明事实确定的上诉人欠付租金及实际使用费、水电煤及物业费的金额、期限，上诉人按约应支付的逾期违约金数额远高于被上诉人原审请求的5万元，原审以被上诉人请求标准判定于法有据。另逾期与解约分属不同违约性质及行为，实际造成的出租人损失不相类属，本案并处符合法律规定。上诉人其余主张，原审已阐述详细、有据，本院不再赘述。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人桑芭公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7，254.5元，由上诉人桑芭餐饮（上海）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶振军代理审判员 许 京代理审判员 蒋辉霞二〇一五年八月十日书 记 员 李 庆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：搜索“”来源：