（2015）湘高法民二终字第92号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-12-17
案件名称
邵阳市秋实房地产开发有限责任公司与湖南鸿宸房地产开发有限责任公司、周君臣合伙协议纠纷二审民事判决书
法院
湖南省高级人民法院
所属地区
湖南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
湖南鸿宸房地产开发有限责任公司,周君臣,邵阳市秋实房地产开发有限责任公司
案由
合伙协议纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）湘高法民二终字第92号上诉人（原审被告）湖南鸿宸房地产开发有限责任公司，住所地邵阳市大祥区红旗路与中心路交汇路口卓嵩一城B栋1606号。法定代表人周君臣，该公司董事长。上诉人（原审被告）周君臣，男，1975年12月28日出生，汉族，居民，住邵阳市大祥区翠园社区居民委员会电机路**号翠峰*单元***号。公民身份号码4305211975********。上列两上诉人共同委托代理人谭文军。被上诉人（原审原告）邵阳市秋实房地产开发有限责任公司，住所地邵阳市资江北路市人事局住宅楼。法定代表人申红秋，该公司总经理。委托代理人殷定非。上诉人湖南鸿宸房地产开发有限责任公司（以下简称鸿宸公司）、周君臣因与被上诉人邵阳市秋实房地产开发有限责任公司（以下简称秋实公司）合伙协议纠纷一案，不服邵阳市中级人民法院（2014）邵中民三初字第70号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月1日公开开庭审理了本案。上诉人鸿宸公司、周君臣的共同委托代理人谭文军，被上诉人秋实公司的委托代理人殷定非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年4月27日，秋实公司与周君臣在邵阳市国土资源管理局组织的土地使用权挂牌出让活动中合伙摘取了位于邵阳市大祥区西湖南路的（2011）74#地块国有土地的使用权。其后，因开发土地产生分歧，周君臣（甲方）与秋实公司（乙方）于2014年4月25日签订了一份《协议书》，约定：“一、本协议生效后，乙方自愿退出双方之间的合伙。二、乙方退出合伙，尚未交纳的土地出让金由甲方负责交纳。三、乙方退出合伙后，由甲方退还乙方投入的前期资金251.8万元，并补偿乙方400万元。上述款项由甲方在本协议生效后的3日内支付351.8万元，余款300万元在（2011）74#地块的使用权变更至鸿宸公司的名下后3日内付清。四、协议生效后，乙方应专门委托管理公章的办公室人员一名，全力协助甲方办理上述土地使用权变更手续，……九、如甲方不按约定向乙方支付款项，则甲方应根据所欠金额，按照每日千分之三的标准向乙方支付违约金。十、邵阳市鸿宸房地产开发有限公司作为本协议履约担保方，如甲方不按本协议履行义务，自愿承担连带担保责任。……”协议签订后，周君臣向秋实公司支付了351.8万元。在2014年6月27日通过邵阳市纪委召开的协调变更市矿山救护支队安置地挂牌竞拍人的会议上，秋实公司对请求变更涉案土地挂牌人的问题进行了汇报，明确表示同意涉案土地的竞得人由秋实公司变更为鸿宸公司。并于6月28日出具承诺书，承诺同意将涉案土地使用权挂牌出让活动的摘牌人由秋实公司变更为鸿宸公司，保证不因此向任何部门主张权利或进行投诉。2014年8月7日鸿宸公司与邵阳市国土管理局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，秋实公司认为其已履行完协议所约定的义务，周君臣支付余款300万元的条件已成就，遂发出催告函要求周君臣支付300万元，周君臣认为涉案土地的土地使用权证没有办下来，支付余款的条件尚未成就。为此，双方酿成此纠纷。秋实公司遂提起诉讼，请求：一、判令周君臣按照《协议书》的约定向其支付余款300万元，并由鸿宸公司承担连带责任；二、判令周君臣支付违约金90万元（自2014年7月2日暂计算至2014年10月12日，顺延照计），并由鸿宸公司承担连带责任；三、判令周君臣、鸿宸公司承担全部诉讼费用。另查明，2012年7月6日至2014年11月22日中国人民银行一年期的贷款利率为6.0％，2014年11月22日至今中国人民银行一年期的贷款利率为5.6％。原审法院认为，秋实公司与周君臣、鸿宸公司于2014年4月25日签订的《协议书》是双方真实意思的表示，当事人应当按照约定履行义务。双方争议的焦点是：周君臣向秋实公司支付余款300万元的条件是否成就，现尚未支付是否需要向秋实公司承担违约责任，以及违约金应当如何计算。《协议书》约定秋实公司退伙后由周君臣退还土地摘牌的前期投入资金251.8万元并另行补偿周君臣400万元，由周君臣在本协议生效后的3日内支付351.8万元，在涉案土地使用权变更至鸿宸公司的名下后3日内付清余款300万元。现双方对余款300万元的支付条件是否已成就产生分岐。秋实公司认为2014年8月7日鸿宸公司与邵阳市国土管理局签订了《国有土地使用权出让合同》，其即完成了合同约定对涉案土地使用权变更至鸿宸公司名下的义务，余款300万元的支付条件成就。而周君臣则认为应在其领取涉案土地国有土地使用权证后，余款300万元的支付条件才成就。因涉案土地使用权是双方在邵阳市国土资源管理局组织的土地使用权挂牌出让活动中合伙摘取的，国土资源管理局应与双方签订《国有土地使用权出让合同》。而秋实公司在摘牌后与周君臣签订《协议书》退伙，那么秋实公司应协助周君臣共同向国土资源管理局汇报秋实公司退伙情况，以便国土资源管理局审查核实后与鸿宸公司单方签订《国有土地使用权出让合同》。秋实公司安排专人协助鸿宸公司与国土资源管理局签订了《国有土地使用权出让合同》。根据国有土地使用权出让程序的相关规定，受让人在《国有土地使用权出让合同》签订后，应按照《国有土地使用权出让合同》约定付清全部国有土地使用权出让金，依法申请办理土地登记手续，领取国有土地使用权证，取得土地使用权。根据上述规定，鸿宸公司在签订《国有土地使用权出让合同》后，只要付清全部国有土地使用权出让金后，依法申请办理土地登记手续，即可领取国有土地使用权证。秋实公司在协助鸿宸公司签订《国有土地使用权出让合同》后，其不再是受让人，支付土地出让金的义务及申请办理土地使用权登记的手续，均需由鸿宸公司主动完成。因此，秋实公司的合同义务在2014年8月7日鸿宸公司签订《国有土地使用权出让合同》时即已履行完毕，周君臣向秋实公司支付余款300万元的条件成就，且合同只约定涉案土地使用权变更至鸿宸公司的名下后3日内付清余款300万元，并未有周君臣领取涉案土地的国有土地使用权证的约定，故秋实公司提出2014年8月7日鸿宸公司与邵阳市国土管理局签订了《国有土地使用权出让合同》，其即完成了合同约定将涉案土地使用权变更至鸿宸公司名下的义务，余款300万元的支付条件成就的理由成立，周君臣应在签订《国有土地使用权出让合同》3日内向秋实公司支付余款。周君臣提出应在其领取涉案土地的国有土地使用权证后，余款300万元的支付条件才成就的理由不成立。根据协议的约定，周君臣未按约定支付款项，则应按照每日千分之三的标准向秋实公司支付违约金。现周君臣提出约定的违约金过高，要求适当减少违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人双方约定的违约金过高，可以请求人民法院适当减少。因此，周君臣请求适当减少违约金的理由成立，予以支持。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。故本案违约金酌情认定按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算（按年利率6.0％计算自2014年8月10日至2014年11月10日；按年利率5.6％计算自2014年11月11日计算至2015年3月10日），即40万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、周君臣于判决生效之日起十日内支付给秋实公司300万元；二、周君臣于判决生效之日起十日内支付给秋实公司违约金40万元（自2014年8月10日计算至2015年3月10日止，顺延照计）；三、鸿宸公司对上述款项承担连带责任；四、驳回秋实公司其他诉讼请求。一审案件受理费38000元，由秋实负担8000元，鸿宸公司负担30000元。鸿宸公司、周君臣不服一审民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定支付300万元款项的条件已成就错误。根据《协议书》第三条的约定，上诉人支付300万元价款的时间为涉案土地使用权变更至鸿宸公司名下后3日内。本案中，虽然鸿宸公司与邵阳市国土资源局已经签订了《国有土地使用权出让合同》，但上诉人按照要求将全部土地出让金缴清后，涉案土地使用权至今仍未办理至上诉人鸿宸公司名下，故不能视为土地使用权已经变更。一审判决以签订《国有土地使用权出让合同》即视为土地使用权已变更无相应事实与法律依据。二、即使上诉人存在违约的情形，一审判决按照银行同期贷款利率的四倍计算违约金也缺乏法律依据。本案中，即使上诉人存在未支付300万元款项的违约行为，该违约行为给秋实公司造成的损失也仅仅只是银行贷款利息的损失。一审判决按银行同期贷款利率的四倍计算违约金明显超过被上诉人受到的损失。且根据最高法院相关司法解释的规定，以银行同期贷款利率的四倍计息仅适用于民间借贷纠纷中，不能任意扩展适用于所有的纠纷。因此，一审判决认定的违约金标准不当。综上，请求撤销原审判决的第二项，依法驳回被上诉人秋实公司要求上诉人支付违约金的诉讼请求。被上诉人秋实公司答辩称：一审判决认定周君臣的行为构成违约符合法律规定和客观事实，违约金的标准认定也是正确的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审审理查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实予以确认。本院补充查明，邵阳市国土资源局与鸿宸公司于2014年8月7日签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定，受让人鸿宸公司应在合同签订之日一次性付清国有建设用地使用权出让价款。鸿宸公司付清本宗地全部出让价款后，持合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。合同签订后，鸿宸公司于2014年9月25日、11月3日分两次付清了1680万元的土地使用权出让价款。2015年4月，鸿宸公司取得了该宗土地的国有土地使用权证。本院认为，本案的焦点问题是：1、周君臣是否存在违约行为，应否承担违约责任；2、本案违约责任应当如何承担。关于焦点1，周君臣、鸿宸公司与秋实公司签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，除延期付款违约金的标准约定过高外，其余内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同的约定正确、全面履行各自的义务。根据《协议书》第三条的约定，周君臣向秋实公司支付300万元余款的前提条件是涉案土地使用权变更至鸿宸公司名下，即鸿宸公司依法取得涉案土地使用权。因此，周君臣是否存在违约行为，取决于《协议书》所约定的付款条件是否成就。本案中，秋实公司在《协议书》签订之后，依约退出了合伙，并向邵阳市国土资源局出具承诺书，同时配合鸿宸公司与邵阳市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，应当认定秋实公司已经充分履行了《协议书》所约定的义务。在此情况下，周君臣、鸿宸公司则有义务按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定在合同签订之日一次性付清国有建设用地使用权出让款，然后持该合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，及时向国土部门申请出让国有建设用地使用权登记，办理国有建设用地土地使用权证，积极促使《协议书》所约定300万元余款的付款条件成就。但事实上，周君臣、鸿宸公司并未按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定在该合同签订之日付清全部的土地出让款，且在秋实公司于2014年8月28日向其发出催告函后，周君臣、鸿宸公司仍未在合理时间内支付土地出让款，申请办理土地使用权登记，而是直到2008年11月3日才付清全部土地使用权出让款。周君臣、鸿宸公司迟延支付土地出让款的行为客观上造成办理土地使用权登记手续的时间滞后，事实上阻碍了《协议书》所约定的支付300万元余款的条件成就，根据《合同法》的相关规定，在应支付而未支付土地使用权出让款时，应视为周君臣向秋实公司支付300万元余款的条件已经成就。周君臣、鸿宸公司在付款条件成就后未向秋实公司支付该300万元余款，且在鸿宸公司已经取得涉案土地使用权后，周君臣、鸿宸公司仍未向秋实公司支付余款，也未将款项提存，其行为构成违约，秋实公司有权向周君臣、鸿宸公司主张300万元余款及违约金。周君臣、鸿宸公司称未办理土地使用权登记手续的原因是国土部门与财政部门就土地出让金的收取及返还问题未达成一致，而非其未按时交纳土地出让金所致，但并未就此提供相应的证据予以证实。周君臣、鸿宸公司提出没有违约行为，不应向秋实公司支付违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点2，因周君臣迟延付款给秋实公司造成的损失实际上是资金被占用的利息损失，在《协议书》约定的违约金标准过高，且周君臣、鸿宸公司主张予以调整的情况下，一审判决以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌情将违约金调整为以中国人民银行同期贷款利率的四倍计算是自由裁量权的体现，且符合法律的相关规定，并无不当。周君臣、鸿宸公司提出一审判决对违约金认定过高的上诉理由亦不能成立，本院亦不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人湖南鸿宸房地产开发有限责任公司、周君臣负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓小明代理审判员 贾小弟代理审判员 罗 荇二〇一五年八月十日书 记 员 刘沁雯 关注公众号“”