（2015）杭西泗民初字第250号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-09-12
案件名称
杭州品尚物业管理有限公司与阮伟红、杨宗鑫物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市西湖区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州品尚物业管理有限公司,阮伟红,杨宗鑫
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭西泗民初字第250号原告：杭州品尚物业管理有限公司。法定代表人：焦德尚。委托代理人：张忠强。被告：阮伟红。被告：杨宗鑫。委托代理人：阮伟红，女，1959年11月27日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市江干区凯旋路***号**幢*单元***室，系杨宗鑫之妻。原告杭州品尚物业管理有限公司。告阮伟红、杨宗鑫物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月23日受理后，依法由代理审判员吴凯适用简易程序，分别于2015年7月15日、7月31日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张忠强，被告杨宗鑫的委托代理人即被告阮伟红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：两被告系西湖高尔夫别墅2049幢业主，房屋建筑面积520.12平方米。2012年11月22日，原告与杭州之江国家旅游度假区西湖高尔夫别墅第二届业主委员会签订《西湖高尔夫别墅物业托管服务合同》，约定：物业收费服务期限为2012年11月24日至2013年5月23日；第二次顺延签订物业服务合同的服务期限为2013年5月24日至2018年5月24日。物业服务合同还约定：物业费收缴标准为4元/平方米·月；收费方式为半年一次性计收；欠费业主应对造成的损失承担相应责任。自签订服务合同至今，原告严格按照约定进行管理服务并收缴物业费。小区物业管理处工作人员在两年时间内曾不计其数地通过打电话、送达催费单及张贴公开告示的形式向2049幢业主催缴其拖欠长达两年的物业费，但均被以各种借口拒绝。2014年9月17日，原告向2049幢业主寄送物业费催费函。2014年11月27日，原告委托浙江易盟律师事务所向2049幢业主寄送催缴物业费的律师函。2015年1月25日，原告最后一次张贴催费告示并告知两被告将于近期通过法律程序讨要物业费及违约金，但两被告至今无任何答复。原告认为，2049幢业主的行为严重违反《杭州市物业管理条例》（2003年修订）第七条、第二十一条、第四十四条、第四十五条、第五十二条及物业管理服务合同第十章第1条的规定。为保障服务管理的正常运作，维护原告合法经营权益，故诉请判令：一、两被告支付2012年12月1日至2014年12月31日的物业费42012元（520.12平方米×4元/平方米·月×25个月）；二、两被告支付损失费2000元；三、两被告承担本案诉讼费用。两被告共同答辩称：一、原告恶意诉讼，浪费司法资源。两被告不是不交物业费，而是要求原告依据《西湖高尔夫别墅物业托管服务合同》履行应尽义务，并解决因原告未尽责而给两被告造成的损失问题。（1）原告每月收取的物业费中包含私家花园的绿化养护服务费用。原告提供物业服务期间，两被告花园内六棵胸径约为80厘米的乐昌含笑（价值30000元）、一颗胸径约为110厘米的构骨树（价值5000元）、二棵胸径约为10厘米的红豆杉（价值2000元）和一株茶梅（价值300元）陆续枯死，银杏树被折断。树木死亡是养护时被割草机割伤所致。要求在原告主张的物业费中扣除37300元。（2）原告对公共设施和公共绿化未尽到维护保养义务，任由不法业主侵占并擅自改造为围墙。西湖高尔夫别墅每幢之间没有围墙，而是由一条约50厘米宽的灌木作为公共绿化带进行分隔。根据《西湖高尔夫别墅物业托管服务合同》第二章第1条、第2条及第五章第二节第5条、第10条的约定，原告应对公共绿地进行养护并保护完好。可实际情况是，2050幢业主违法搭建构筑物，擅自占用绿地及公用部位，损毁树木及绿化设施，违反《杭州市物业管理条例》（2014年修订）第四十二条第一款第（三）项、第（四）项、第（七）项、第（十）项的规定。可原告对2050幢业主的违法行为既没有劝阻、制止，更没有向有关部门报告。对其他业主的质疑总是以“我们没有执法权”来搪塞，推脱其应尽的义务。在原告支持下，2050幢业主于2013年12月又一次侵占公用绿地搭建围墙。（3）原告对公共秩序、安全防范及卫生工作没有尽到义务。《西湖高尔夫别墅物业托管服务合同》第五章第二节第11条约定，在本物业区域内，为维护公众、居民、业主的人身和财产安全，在发生危及人身和财产安全的行为时，原告应采取必要的预防、组织和防止损失扩大的措施；紧急情况原告有权采取必要的阻止和防止损失扩大的紧急避险措施。2013年7月14日，因原告不作为，两被告只好自行将2050幢业主堆在公用绿化带上的乱石和烂钢筋移开，可原告不仅不配合，反而通知2050幢业主。2050幢业主随后召集一批黑社会人员进入小区，企图暴力对抗两被告。原告为何允许来历不明的人员进入小区？他们有什么理由进入小区（当时2050幢业主并不在小区）？要求原告出示这些车辆和人员的出入登记记录。2014年1月22日，当两被告（没有入住）偶然来到小区时，浙A×××××号和浙A×××××号车辆分别挡在两被告的家门两边，影响两被告的车辆通行。当两被告要求移车时，外来人员出言不逊，态度蛮横，拒不移车。到时间后保安不仅未让外来人员移车，反而说一些不三不四、阴阳怪气的风凉话。原告的行为违反了《西湖高尔夫别墅物业托管服务合同》第二章第3条、第4条的约定，物业管理服务项目包括：承担小区路面交通调度管理及机动车和非机动车的停泊管理，维护本小区内的公共秩序；实行24小时封闭式管理，进行全天候监控巡视，实行外来车辆检查登记出入制度，做好安保工作。此外，2050幢改变房屋用途，在小区开办公司，许多不明身份的人员进出，给其他业主的人身和财产安全带来极大隐患，侵害了其他业主的利益。原告未尽到监管职责，导致绿篱开洞、杂草丛生、垃圾处理不及时、养鸡等问题。（4）根据合同相对性原则和举证责任分配原则，原告只有举证证明其已全面、完整、适时地履行合同约定的义务，才有权要求两被告付费，否则原告应承担举证不能的法律后果。而本案中原告不仅未举证证明其提供了《西湖高尔夫别墅物业托管服务合同》约定的物业服务，更未举证证明其所提供的物业服务达到了合同及相关文件约定的质量要求，支持其诉讼请求的证据缺失，法律依据严重不足。二、原告要求赔偿损失2000元既无法律依据，也不符合常理。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。原告只谈收费不谈服务，在未举证证明其已提供全面、完整、适时服务的情况下，却要求两被告支付全额物业费及损失费而不赔偿两被告的损失。三、原告除未履行物业合同约定的义务，还拒绝与两被告协商。两被告不仅没有不交物业费的故意和想法，反而在原告进驻西湖高尔夫别墅之际预交了5000元作为其更换窗帘等公用设施的费用，以实际行动支持原告。令人遗憾的是，原告的物业管理服务质量违背了当初的承诺，两被告曾多次向原告反映并投诉，此后又交纳10000元表明诚意和态度，希望在恢复公用绿化和赔偿死亡树木的前提下与原告结算物业费，可原告置若罔闻。原告的行为极大地损害了两被告的合法权益，导致两被告被迫缓交物业费，目的是敦促原告全面、完整、适时地履行合同，以维护两被告的合法权益。两被告是在原告根本违约，使得部分合同目的无法实现的情况下依法行使先履行抗辩权。两被告认为，物业费在形式上表现为业主就服务企业所提供服务支付的对价，是业主享受物业服务的物质基础。如果允许物业公司不完全履行物业服务合同也可以全额收取物业费，在业主行使先履行抗辩权后，物业公司变本加厉地不完全履行服务合同，进而利用现行法律的瑕疵和漏洞，借助司法权力强迫业主就范，让不法物业公司获取非法利益，是不利于业主的利益保护的，也有违公平公正原则。四、原告诉称两被告严重违反《杭州市物业管理条例》相关规定，没有依据，显属诬告。综上，原告在提供物业服务过程中存在重大过错，给两被告造成重大损失，要求原告采取补救措施，赔偿两被告损失；通过协商结算物业费，依法驳回原告诉请物业费中的未尽责任和义务部分及所谓的损失费；本案诉讼费用由原告承担。原告为支持其主张的事实，向本院提供下列证据材料：1、《西湖高尔夫别墅物业托管（管理）服务合同》2份。证明2012年11月24日至2014年12月31日期间，原告在西湖高尔夫别墅享有合法经营管理权；合同第四章第一节第1条、第3条明确了物业收费标准及收费时间结点。2、2012年至2014年物业服务费用催缴通知单3张。证明2012年至2014年期间，西湖高尔夫别墅物业管理处曾多次通过张贴等形式向两被告催缴物业费。3、EMS快递单2张。证明原告通过邮局于2014年9月17日、11月27日向2049幢送达物业服务费用催缴函和律师函。4、律师函。证明原告已向2049幢寄送律师催费函并告知对方尽快交纳物业费，否则原告准备通过法律途径讨要所欠物业费。5、高尔夫别墅项目9月发送催费函及11月发送律师函统计表2张。证明通过邮局寄往2049幢的催费函和律师函已送达。6、房屋登记信息查询记录。证明两被告系2049幢业主。7、照片7张。证明此前两被告所反映的绿篱开洞是业主为方便扒掉的，原告已进行补栽；树木移栽的存活率很低；围墙是2009年开始搭建的。被告为支持其主张的事实，向本院提供下列证据材料：1、树木受伤、死亡照片11张。证明树木死亡及原因。2、西湖高尔夫别墅二期景观灌木竣工图（节选）。证明原绿化带布局及2049幢与2050幢分界。3、电视新闻报道网络截图3张。证明2050幢违建及原绿化带情况。4、当前围墙照片2张。证明围墙建在原绿化带上。5、闲杂人员进入别墅照片1张。证明不明来历人员自由进出小区。6、外来车辆挡道照片2张。证明外来车辆乱停挡道。7、绿篱开洞、杂草丛生、垃圾处理不及时、养鸡等问题照片5张。证明原告服务质量低劣。8、领款凭证。证明2049幢已交5000元，应从物业费中抵扣。经质证，关于原告提供的证据，两被告发表如下质证意见：证据1、6，没有异议。证据2，未收到3张催缴通知单。证据3，收到的第一张是改装自来水的单据，不是物业费的。证据4，收到过律师函。证据5，未收到统计表。证据7，形式真实性没有异议，不能证明是2009年搭建围墙的照片；目前还有2棵树木存活；篱笆是最近补栽的。经质证，关于两被告提供的证据，原告发表如下质证意见：证据1，无论是两被告移栽还是开发商配套种植，原告都会予以保护，不可能恶意致死。为何小树没死而大树死掉，为何其他业主没有如此大的含笑树，唯独2049幢有。即使是开发商配套种植的，树木死亡也属正常。证据2，如果两被告能够提供树木图纸而不是灌木图纸，原告则承认是开发商配套种植的。证据3，真实性没有异议，仅能说明报道内容发生在2009年。证据4，围墙一直是2049幢与2050幢争议所在，2009年发生的情况，不能将责任推给原告，根据报道显示问题确实存在。证据5，无法证明是闲杂人员，也无法证明原告未履行人员进出登记职责。证据6，临时停车且不过夜是可以的，外来车辆也不能不让进。证据7，篱笆已补好；无法证明存在养鸡问题，如果发现有人养鸡，原告可与业主进行沟通并警告。证据8，真实性没有异议，吴小梅是原告工作人员，证明人宋凤英是业委会主任，该笔5000元属捐款性质。经审查，本院对原、被告提供的证据认证如下：原告提供的证据1、6系原件或加盖有查档专用章，具有真实性且来源合法，与待证事实有关联，两被告不持异议，予以认定。原告提供的证据5，加盖有“杭州速递古翠（揽投）”字样，真实性予以认定，但该证据系原告自行制作，证明力将结合其他证据综合认定。原告提供的证据3中单号为1002830906609的EMS快递单上未记载内件品名，无法证明原告提供的证据2催缴通知单已送达两被告，且两被告否认收到过催缴通知单，也无法反映原告已通过张贴等形式向两被告催缴物业费，对原告提供的据2、证据3中单号为1002830906609的EMS快递单的证明力均不予认定。原告提供的证据3中单号为1048274042111的EMS快递单，能够证明原告提供的证据4律师函已邮寄送达两被告，两被告对此不持异议，对原告提供的证据3中单号为1048274042111的EMS快递单、证据4均予以认定。原告提供的证据7，可以证实其中反映的绿篱开洞问题已得到解决，其他有关围墙和树木照片的证明对象不予认定。两被告提供的证据1，无法显示形成时间和来源，即使为真，也无法证明树木死亡原因，不予认定。两被告提供的证据2，加盖有查档专用章，真实性予以认定。两被告提供的证据3，原告对真实性不持异议，可以证明2009年媒体对2050幢违建及有关部门责令限期整改等情况进行报道的事实，予以认定。两被告提供的证据4，有原告提供的证据7相佐，真实性予以认定。两被告提供的证据5、6，无法显示形成时间和来源，也不足以证明待证事实，不予认定。两被告提供的证据7，无法显示形成时间和来源，即使存在有关问题，也不能证明问题系原告怠于履行物业管理职责所致，且根据原告提供的证据7，部分问题已得到解决。两被告提供的证据8，原告对真实性不持异议，本院对真实性、合法性、关联性予以认定。证明力涉及该笔款项性质及是否从两被告应交物业费中抵扣的争议焦点，在本院认为部分阐述。根据当事人的陈述以及本院认定的有效证据，本院确认下列事实：2012年11月19日，两被告作为业主交纳的5000元，由吴小梅以赞助款名义领取，宋凤英作为证明人在领款凭证中签名。2012年11月22日，原告与杭州之江国家旅游度假区西湖高尔夫别墅第二届业主委员会就选聘原告对位于杭州市之江路200号的西湖高尔夫别墅物业实施托管服务签订《西湖高尔夫别墅物业托管服务合同》及考核、奖惩协议，约定：托管期暂定六个月；物业费采用包干制，收费标准为别墅4元/平方米·月（含红线以内的私家花园养护）；物业费半年一收，计收费期自2012年11月24日至2013年5月23日止，原告自正式入驻次月起开始向业主或使用人收取；物业管理服务项目为承担附属配套服务设施的维修、养护和管理，公共环境的清洁卫生，垃圾的收集、清运，蚊虫消杀及绿化养护等，小区路面交通调度管理及机动车和非机动车辆的停泊管理，实行24小时封闭式管理，进行全天候监控巡视，实行外来车辆检查登记出入制度，配合协助公安机关做好安保工作，等等；原告有权对业主和物业使用人的违章、违规行为进行处置或警告，并将相关情况及时告知业委会；原告有权向全体业主或使用人收取物业费及其他特约服务费用，对拖欠物业费的业主有权采取必要的法律措施；业主或使用人违反合同约定，形成欠费，侵害其他业主利益，造成物业或原告损失的，该业主或使用人应承担相应责任；原告按照法律法规及本合同规定的服务内容提供服务，全面、完整、适时地履行合同义务，如未按合同履行义务的，原告应在合理期限内积极采取补救措施，给业委会、业主或物业使用人造成损失的，原告应依法承担赔偿责任；业委会、原告及业主因物业服务发生争议的，应平等协商解决，协商不成的，任何一方均可向物业所在地法院提起诉讼。合同还对日常工作方式、合同终止及续约、双方权利义务等事项作出约定。宋凤英作为业委会主任在合同上签名。2013年5月，双方再次就选聘原告对西湖高尔夫别墅物业实施管理签订《西湖高尔夫别墅物业管理服务合同》，约定：合同期五年，自2013年5月24日至2018年5月24日止。该合同其他内容基本同《西湖高尔夫别墅物业托管服务合同》。签约后，原告对西湖高尔夫别墅进行了物业管理与服务。服务期间，两被告对服务质量提出异议并以此为由拒交物业费。2014年11月27日，原告通过EMS向两被告邮寄律师函一份，告知两被告拖欠至2014年10月31日的物业费合计37851元。该快递两被告已签收。因两被告仍未交纳所欠物业费，原告遂诉至本院，要求判如所请。另查明，西湖高尔夫别墅2049幢房屋建筑面积520.12平方米，两被告系其共同所有权人。再查明，自2009年起，因2050幢业主违章施工问题，导致与2049幢业主产生矛盾，经有关部门查处、协调，两幢别墅之间的围墙现仍然存在。本院认为，原告与业委会签订的两份《西湖高尔夫别墅物业托管（管理）服务合同》主体适格，内容合法，意思表示真实，本院对其效力予以确认。合同对作为物业服务提供者的原告及作为业主的两被告均具有法律约束力。两被告在接受物业服务后理应按照合同约定向原告支付物业费。经原告书面发函催讨，两被告仍未支付。根据合同约定，两被告应按建筑面积520.12平方米以别墅4元/平方米·月的标准支付原告每月物业费，自2012年12月1日至2014年12月31日共25个月的物业费为52012元，因两被告已交纳10000元，故原告仅主张42012元，两被告对尚欠物业费金额不持异议，故本院确定尚欠物业费为42012元。两被告辩称要求将其交纳的5000元从物业费中抵扣，缺乏依据，交纳款项后两被告未曾提出异议，从领款凭证出具时间、所载赞助款性质及用途看，该抗辩意见本院不予采信。两被告要求在原告主张物业费中扣除死亡树木损失37300元等请求，缺乏依据，本院亦不予采信。根据合同约定，原告有权对业主和物业使用人的违章、违规行为进行处置或警告，并将相关情况及时告知业委会。但原告在其服务期间未及时采取有效措施对业主的违法行为进行处置，导致两被告与2050幢业主之间的矛盾不断升级，纠纷迟迟得不到解决，应认定原告的服务存在瑕疵，据此可以适当减少物业费，本院酌情确定按照合同约定标准的80%支付物业费，经计算自2012年12月1日至2014年12月31日的物业费52012元乘以80%再扣除已付的10000元为31609.6元。因原告管理存在瑕疵，两被告以此拒付物业费，原告无权要求两被告赔偿损失，且合同中未约定物业费逾期支付的违约金或损失赔偿额的计算方法，故原告要求两被告支付损失费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、阮伟红、杨宗鑫于本判决生效之日起十日内支付杭州品尚物业管理有限公司物业费31609.6元。二、驳回杭州品尚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果阮伟红、杨宗鑫未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，减半收取450元，由杭州品尚物业管理有限公司负担127元，阮伟红、杨宗鑫负担323元，其中阮伟红、杨宗鑫负担部分于本判决生效之日起十日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 吴 凯二〇一五年八月十日书 记 员 俞建娣 微信公众号“”