（2014）鼓民初字第5463号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-12-03
案件名称
原告江苏地华房地产开发有限公司与被告赵航案外人执行异议之诉一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江苏地华房地产开发有限公司,赵航,屈红
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十四条；《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第二百二十七条
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2014）鼓民初字第5463号原告江苏地华房地产开发有限公司，住所地在南京市建邺区雨润路17号。法定代表人祝义财，董事长。委托代理人张其防，男，江苏地华房地产开发有限公司职员。被告赵航，男，汉族，1983年10月10日生。被告屈红，女，汉族，1978年4月14日生。原告江苏地华房地产开发有限公司（以下简称地华公司）诉被告赵航、屈红案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告地华公司委托代理人张其防、被告赵航到庭参加诉讼，被告屈红经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。原告地华公司诉称，2014年9月28日，原告收到本院送达的（2014）鼓执异字第51号《执行裁定书》，该裁定书驳回原告的执行异议申请。原告认为该裁定缺乏事实与法律依据。屈红购买的本市建邺区集庆门大街219号XX幢XXXX室房屋（以下简称XXXX室房屋）仍然登记在原告名下，屈红并没有取得物权，同时，屈红与原告之间的《商品房预售合同》已解除，屈红已失去继续占有房屋的法律基础。原告与屈红之间买卖合同的标的是不动产，虽然屈红支付了购房款，原告也交付了房屋，但是该房屋至今没有办理所有权转移登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”和第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定可知，双方之间的权利义务并未履行完毕，屈红仅是依买卖合同债权而占有了房屋，其并不当然取得房屋的所有权。因屈红违反双方之间的《商品房预售合同》附件11-1第5款的约定，原告于2012年10月书面通知屈红解除合同，解除合同的通知已送达屈红，该《商品房预售合同》已解除，南京市建邺区人民法院也以（2014）建民初字第1980号民事判决书确认上述合同于2012年11月10日解除，屈红已经丧失继续占有该房屋的法律基础。原告与屈红之间的商品房买卖和原告为屈红向银行贷款提供保证是两个截然不同的法律关系。原告在承担保证责任后依法享有追偿权，与原告是否享有标的物所有权没有任何必然联系。综上，原告认为被告赵航申请法院执行案外人所有的房屋是错误的，裁定驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。故诉至法院，请求判决：1、确认XXXX室房屋属于原告所有，并对该房屋停止执行；2、诉讼费由被告承担。被告赵航辩称，原告与屈红之间的《商品房预售合同》的主要义务已经履行完毕，购房款已经全部支付，原告也将XXXX室房屋交付给了屈红，XXXX室房屋应作为屈红的房屋予以执行。原告所称和屈红的买卖合同已经解除，是在法院依法查封XXXX室房屋之后，原告主张房屋权利并无依据。故请求法院驳回异议人的异议请求。被告屈红未予应诉、答辩。经审理查明，2010年12月，地华公司与屈红就购买XXXX室房屋签订《南京市商品房预售合同》，房屋价款为3802419元。分期付款，第一期1902419元，于2010年12月2日前支付，余款1900000元，由屈红向银行申请预购商品房抵押贷款，以银行按揭方式支付给地华公司。该合同于2010年12月6日在房产管理部门登记备案。该合同补充协议附件11，第5款约定：地华公司为屈红承担按揭还款担保期间，如屈红连续三个月或者累计三个月没有偿还银行贷款本息的或者经原告催告后屈红明确放弃还款的，自欠付期限届满三个月之日起或屈红明确放弃还款之日起，地华公司有权解除本契约，房屋的所有权归属地华公司而无论屈红是否实际占有使用该房屋……”。补充协议附件11-2，第五条约定：屈红应以以下地址作为与地华公司联系的唯一法定通邮地址：湖南路裴家桥2号501室，本契约中所述通知以信件方式送达以上地址。通知发出10天后即视为对方已收到该通知，而无论对方是否实际收到均产生相同法律效力。2010年12月14日，屈红与中国银行股份有限公司江苏省分行（以下简称中行省分行）、地华公司签订了《个人一手住房贷款合同》，约定屈红向中行省分行借款1900000元用于支付购房款。同日，中行省分行（抵押权人）与屈红（抵押人）、地华公司（担保人）签订《南京市房地产抵押合同》，约定屈红将XXXX室房屋抵押给中行省分行，地华公司为屈红的上述借款提供连带保证责任。2011年4月，地华公司将XXXX室房屋交付给屈红，但地华公司与屈红并未办理房屋所有权转移登记。因屈红未偿还商业银行贷款，中行省分行于2012年7月24日将屈红、地华公司等诉至法院。南京市秦淮区（原白下区）人民法院于2013年1月21日作出（2012）白商初字第1093号民事判决书，判定：“一、被告屈红于本判决生效之日起十日内归还原告中行省分行借款本金1826923.12元、利息23493.76元、罚息177.54元（利息、罚息截止至2012年4月19日），并给付自2012年4月20日起至判决确定还款之日止的利息及罚息（按照《个人一手住房贷款合同》的约定计算）。……五、被告地华房产公司对被告屈红的上述债务承担连带责任。六、被告地华房产公司在承担保证责任后，有权向被告屈红追偿。”后地华公司被南京市秦淮区法院扣划2132769元。（2012）白商初字第1093号案件审理过程中，即2012年10月31日，地华公司按照合同约定的通邮地址向屈红发出《关于解除﹤南京市商品房预售合同﹥的通知》，通知屈红解除合同，返还房屋，领取扣除各项费用后的首付款余额，此通知于2012年11月9日到达屈红处。2014年6月11日，地华公司以屈红为被告向南京市建邺区人民法院起诉要求确认其与屈红之间的上述商品房预售合同已经解除。后南京市建邺区人民法院以（2014）建民初字第1980号民事判决书确认地华公司与屈红签订的上述《南京市商品房预售合同》自2012年11月10日予以解除，该判决书已于2015年4月生效。另查明，屈红与案外人夏顺阳2000年8月18日结婚，2012年3月12日离婚。2012年1月18日，赵航以屈红、夏顺阳为被申请人向本院申请诉前保全，本院以2012鼓诉保字第2号民事裁定书，预查封屈红名下XXXX室房屋，查封期限自2012年1月18日至2014年1月17日；后续封一年，续封日期自2014年1月18日至2015年1月17日；后再次续封一年，续封日期自2015年1月20日至2016年1月19日。2012年2月2日，赵航以夏顺阳为被告向本院起诉，后双方达成调解，本院作出（2012）鼓民调初字第281号民事调解书：夏顺阳分别于2012年5月30日前归还100万元，2012年6月30日前归还100万元，2012年7月30日前归还100万元；逾期不能履行，赵航有权就尚欠款项申请强制执行，夏顺阳另加付30万元。调解书生效后，夏顺阳未按规定期限履行给付义务，并于2012年6月24日被发现死亡。2012年6月29日赵航向本院申请强制执行。执行中，本院以该债务发生于屈红与夏顺阳夫妻关系存续期间为由追加屈红为被执行人。地华公司亦向本院提出执行异议，称XXXX室房屋归其所有，要求解除XXXX室房屋的查封，并中止执行。2014年9月23日本院作出（2014）鼓执异字第51号执行裁定书，驳回地华公司的异议申请。2014年10月14日，地华公司对裁定不服，向本院提起诉讼。上述事实，有当事人陈述、（2012）鼓民调初字第281号民事调解书、（2014）鼓执异字第51号执行裁定书、南京市商品房预售合同及其附件、南京市房地产抵押合同、解除通知、国内特快专递邮件详情单、快递查询记录等证据证实。本院认为，本案争议焦点是地华公司对涉案房屋是否享有所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。地华公司与屈红就XXXX室房屋签订《南京市商品房预售合同》后，并未办理所有权转移登记，该房屋一直登记在地华公司名下，故屈红从未取得该房屋的所有权。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中地华公司与屈红的商品房预售合同已被法院生效判决确认解除。地华公司与屈红签订的协议约定解除权行使后果是房屋的所有权归属地华公司而无论屈红是否实际占有使用该房屋。故屈红也无权依据买卖合同要求地华公司将该房屋转移登记至屈红名下。综上，本院认为XXXX室房屋归原告地华公司所有，故应停止对XXXX室房屋的执行。被告屈红经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其已放弃了在一审中举证、质证的权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、确认南京市建邺区集庆门大街219号XX幢XXXX室房屋归原告江苏地华房地产开发有限公司所有。二、停止因被告赵航的申请对南京市建邺区集庆门大街219号XX幢XXXX室房屋的执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费37219元，公告费600元，均由被告赵航、屈红承担（原告江苏地华房地产开发有限公司已预交，被告赵航、屈红于本判决生效之日起五日内支付原告江苏地华房地产开发有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 颜 敏人民陪审员 孙可义人民陪审员 李 茜二〇一五年八月十日见习书记员 徐盛铭 来自：