（2014）宿豫商初字第00391号

裁判日期: 2015-08-10

公开日期: 2015-10-13

案件名称

租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

宿迁市宿豫区人民法院

所属地区

宿迁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十一条，第九十七条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条

全文

江苏省宿迁市宿豫区人民法院民事判决书(2014）宿豫商初字第00391号原告（被反诉人）宿迁市湖滨新城合利达水泥制管厂，住所地江苏省宿迁市湖滨新城井头乡彩塑北路*号。投资人杨全龙，该厂厂长。委托代理人张茂其，江苏宿兴律师事务所律师。委托代理人杜云，江苏宿兴律师事务所律师。被告（反诉人）宿迁市兴利水泥制品有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区井头乡井头街北首。法定代表人何家金，该公司董事长。委托代理人朱向阳，江苏鑫炎律师事务所律师。原告宿迁市湖滨新城合利达水泥制管厂（下称制管厂）与被告宿迁市兴利水泥制品有限公司（下称兴利公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月3日立案受理后，依法适用简易程序于2014年11月25日、2014年12月16日、2015年1月21日公开开庭进行了审理。原告制管厂的委托代理人张茂其、杜云与被告兴利公司的委托代理人朱向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告制管厂诉称：2007年8月5日，原告因投资建厂需要承租被告兴利公司所有的位于宿迁市井头乡彩塑工业园一块面积为13.82亩的土地，租金为13800元/亩，租期8年，并签订租赁协议。现涉案房屋面临拆迁，井头乡政府已经与被告兴利公司签订了拆迁补偿协议。因政府原因导致租赁合同无法继续履行，给原告带来很大经济损失，原告有权获得相应补偿款项。双方之间就围墙、地基、厂房、变压器等补偿事项多次协商未果，故请求法院判令：1、解除原、被告之间的租赁合同关系；2、被告向原告支付围墙、地基、厂房（办公用房6间和工人宿舍10间）、变压器、锅炉房、门卫用房、地坪补偿费用90万元；3、本案的保全费、诉讼费由被告承担。被告兴利公司辩称：我方同意解除合同。被告与井头乡政府签订的拆迁补偿协议与原告无关，根据合同约定我方不承担责任。对于原告在租赁土地上建筑的附属物如何折算价格应按合同约定。原告一方面主张变压器和围墙进行补偿，另一方面又以两份协议冲抵租金显然矛盾。此外，合同约定的后三年的土地租金按市场价格确定。反诉人兴利公司诉称：关于租金，我公司根据租赁合同约定的价格初步计算如下：前五年，根据合同约定是每亩每年1380元，自2007年8月5日至2012年8月4日租金合计95358元，对于2012年8月5日至2014年11月4日（原告搬迁之日）我们对租金预定为每年9万元，该期间的租金是202500元（每亩每年6512.3元租金），上述租金合计297858元，扣除原告已经支付的租金2.76万元及制管厂替我公司垫付的变压器费用6.5万元，其尚欠兴利公司租金205258元。综上，请求制管厂给付兴利公司租金205258元。被反诉人制管厂辩称：制管厂租赁兴利公司的13.82亩土地的租金是每年13800元，即每亩每年1000元，制管厂在上次诉讼中已经举证证明。就该协议约定的后三年的租金，合同虽然注明按市场价格定，实际租赁价格与前五年相差无异。经审理查明：2007年8月5日，原告制管厂（乙方）与被告兴利公司（甲方）签订租赁协议一份，约定：甲方在井头彩塑工业园区有一块土地13.82亩，现经协商同意给乙方使用。……一、乙方负责垫资在该地块上建造厂房等附属不动产设施。乙方承租期限结束时，房产及附属及不动产设施归甲方所有。但甲方需支付房产净值（具体计算方法签订协议时原材料及工时的市场价，减去按有关规定折旧后的净值）（院墙由乙方垫��施工，材料按市场计算，以后甲方承担）。二、自签订协议这日起，执行租期八年，乙方支付租金每亩每年13800元，乙方需付一年租金以后，每年对应时，再付一年租金以此类推。在乙方租赁期满后，必须付清8年租金（2007年8月5日-2015年8月4日），后续三年土地租金按市场价格按市场价格定。……三、电力设备甲方负责架送到场地，上专变160KVA，甲乙双方共同使用，乙方先垫付陆万元，甲方垫付陆万伍仟元，在使用过程期间如损坏由乙方负责，合同期满后乙方垫付金额按电力部门折旧退回，产权属甲方。四、该块地涉及工程费，进入厂区所有安全问题由乙方负责。五、在承租期内，乙方不得转租他人，如需转租经甲方同意方可转租。甲方不得一般理由解约合同，如乙方生产经营期间违反有关政府规定出现问题或遇政府行为和自然灾害，影响该协议的正常履行，甲方��予负责。……2007年9月13日，被告兴利公司向原告制管厂出具证明一份，载明：“由宿迁市合利达水泥制管厂在租用宿迁市兴利水泥制品有限公司的土地上筹建围墙，按合同由甲方筹建。因甲方资金紧张，双方协商同意，筹建围墙的资金由乙方先垫付。东面围墙南北总长158米，西面围墙南北总长158米，南面围墙东西总长108米，北面围墙东西总长108米，共计532米。围墙高2.6米（包括地基60公分），每平方米80元，材料费人工费共计110656元，以后围墙费110656元在地租金中扣除。”2007年10月17日，被告兴利公司向原告制管厂出具证明一份，载明：“因建厂需要，制管厂在兴利公司的出租地上160KW的变压器，共计125000元，兴利公司出资65000元，制管厂垫付60000元，由于兴利公司资金紧张，经双方同意，由制管厂垫付125000元一次性交给供电部门，兴利公司出资的125000元从地租金扣除。”2014年11月28日，被告兴利公司认为上述两份证明中加盖的兴利公司公章系杨全龙伪造并向宿迁市公安局湖滨新区分局井头派出所报案，2014年12月11日，该派出所委托宿迁市公安局物证鉴定所进行鉴定，鉴定结论为：两份证明中加盖的“宿迁市兴利水泥制品有限公司”与宿迁市兴利水泥制品有限公司提供的公章印文不一致。上述两份证明内容，在兴利公司诉制管厂租赁合同纠纷一案庭审中已由兴利公司的法定代表人何家劲在本院庭审中予以认可。2014年6月4日，被告兴利公司（乙方）与宿迁市湖滨新区井头乡人民政府（甲方）签订协议书一份，约定：……一、收购地块坐落于江苏菲亚特印务东侧、道路西侧、远达构件南侧、道路北侧，集体建设用地面积15666.7平米（23.5亩），用途为工业，未办理合法用地手续，地块上所有建筑物及附属物详见评估报告。二、甲方��法收购该地块，给予乙方补偿，总额335万元。乙方于2014年3月21日借支甲方90万元，直接抵扣补偿款，自协议签订之日起甲方一周内支付补偿款80万元；于2014年12月31日前支付补偿款65万元；于2015年3月31日前支付50万元；于2015年6月30日前支付剩余补偿款50万元。三、自签订本协议之日起乙方负责对其宗地范围内所属原企业生产性机械及配套附属物（变压器及配电室除外）进行拆除搬迁，于8月5日前搬迁完毕，同时放弃该宗地上所属权利，逾期未完成搬迁，将从下期应支付补偿款中扣除50%用于搬迁费用。四、乙方搬迁完毕后，同时将变压器及配电室交由甲方，并确保该配电设施能正常使用，同时乙方有义务配合甲方变更电力设施相关手续，否则，将从其土地价款中扣除该设施费用以及乙方不履行义务给甲方造成的损失。……七、本合同设有附件，即经有资质评估机构出具��资产评估报告。……2013年3月15日，宿迁市方元房地产评估咨询有限公司受井头乡人民政府委托对涉案土地上的资产进行评估，结论为建筑物面积1085.36平方米，房屋补偿837694元，装饰装潢65104元，合计902798元。其中原告制管厂垫资建设的房屋（495.3平米）征收补偿价格为474120元、装饰装修及附属设施（含475米围墙征收补偿价16625元、760平方米水泥地坪征收补偿价22800元）65104元，共计539224元，上述评估价格不含原告制管厂垫资建设的配电室、配电设备。庭审中，原、被告双方当事人申请对涉案财产进行司法鉴定，原告制管厂鉴定事项为：1、原告制管厂自建锅炉房的建筑面积；2、原告制管厂于2007年10月购买的160KW变压器及建设的变压器房的价值；3、原告制管厂建设的围墙的价值；4、原告自建房屋及装饰装修、附属设施（含地坪、地基）的价值（以2013年3月14日作为基准日）。被告兴利公司鉴定事项为：1、对原告垫资建设的房产以2007年8月15日作为基准日进行价格鉴定并计算折旧后的净值；2、涉案土地的租金。2015年4月14日，宿迁公兴资产评估有限公司就原告制管厂的鉴定申请向本院出具资产评估报告一份，结论为：评估基准日为2015年1月21日，配电室（20.2㎡），成新率85.5%，原值23400元，净值20000元；东围墙（147.4米）、中围墙（138.5米）、北围墙（108米）、南围墙基础（81.4米），合计475.3米，成新率89%，原值100470元，净值89410元；配电设备（160KVA）1套，成新率64%，原值121800元，净值77950元；上述财产净值合计187360元。2015年6月15日，宿迁市天园资产评估有限公司就被告兴利公司的鉴定申请向本院发函，结论为：因评估对象房屋已经不存在，无法进行司法鉴定评估。2012年5月17日，原告制管厂于向被告兴利公司缴纳2年的土地租金27600元。2014年7月份，原告制管厂歇业。2014年11月20日，原告制管厂自行拆除涉案土地上的厂房、设备等，并搬迁所有生产设备（变压器除外）。以上事实，有租赁协议、证明、拆迁补偿协议、房屋补偿明细表、鉴定结论、收条、（2014）宿豫商初字第00282号卷宗材料、庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订租赁合同，该合同依法成立并生效。庭审中，原、被告双方一致同意解除本合同，不违反法律规定，本院予以确认。合同约定合同终止时，原告制管厂垫资建设的厂房等不动产设施、购买的变压器的所有权一并归被告所有，被告兴利公司以合同签订时间即2007年8月5日作为上述财产价值评估的基准日，且进行相应折旧，折旧后的净值作为被告兴利公司向原告制管厂给付的对价补偿。原告制管厂主张按井头乡人民政府和被告兴利公司签订的拆迁补偿标准计算其要求相应财产的补偿费用，因原告制管厂既非合同相对方也非涉案财产的物权所有人，原告制管厂该请求无事实和法律依据，本院不予支持。原告制管厂要求被告兴利给付其垫资建设锅炉房等建筑的补偿费用，但原告制管厂未提供充分证据加以证明，本院不予支持。因原告制管厂垫资建设的建筑物等财产无法按合同签订日作为基准日进行司法评估鉴定，参照2007年宿迁市拆迁补偿文件内容并结合涉案建筑物的拆迁补偿明细、司法鉴定结论、建筑物使用年限、原材料及人工价格上涨等相关因素考量，本院酌定被告兴利公司补偿原告制管厂46万元较妥。被告兴利公司抗辩主张两份证明内容不真实，因两份证明内容的真��性已由被告兴利公司法定代表人当庭确认，故被告兴利公司抗辩主张不成立。被告兴利公司当庭反诉主张原告制管厂应向其支付土地租金，但被告兴利公司未在本院规定期限内缴纳反诉费，视为被告兴利公司撤回反诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告原告宿迁市湖滨新城合利达水泥制管厂与被告宿迁市兴利水泥制品有限公司之间租赁合同解除；二、被告宿迁市兴利水泥制品有限公司于本判决生效后3日内向原告宿迁市湖滨新城合利达水泥制管厂支付厂房、围墙等补偿费用46万元；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费12800元、减半收取6400元，保全费5000元，鉴定费2900元，合计14300元，由原告负担7000元，被告负担7300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费12800元（户名：宿迁市财政局国库处，开户行：中国农业银行宿城支行，帐号：46×××80，征收单位：宿迁市中级人民法院）。代理审判员　　孟永生二〇一五年八月十日书　记　员　　李冬梅书　记　员　　张秀玲附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下��情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。微信公众号“”