（2015）徐民终字第2752号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-08-18
案件名称
江苏恩华药业股份有限公司与徐州九州分享商贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2）
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐州九州分享商贸有限责任公司,江苏恩华药业股份有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百五十七条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第三百二十五条，第九十五条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民终字第2752号上诉人（原审被告）徐州九州分享商贸有限责任公司。法定代表人王四龙。委托代理人曾磊。委托代理人陈翔。被上诉人（原审原告）江苏恩华药业股份有限公司。法定代表人孙彭生。委托代理人梁敏。委托代理人马玲。上诉人徐州九州分享商贸有限责任公司（以下简称九州公司）因与被上诉人江苏恩华药业股份有限公司（以下简称恩华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第0621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月19日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人九州公司的委托代理人曾磊、陈翔，被上诉人恩华公司的委托代理人梁敏、马玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审查明：2012年11月29日，出租方恩华公司（甲方）与承租方九州公司（乙方）签订了《片剂楼四层租赁合同》一份。合同约定，甲方将位于恩华公司徐州制药厂片剂楼的第4层房屋租赁给乙方使用，乙方用途为办公。租赁期限自2013年2月1日至2018年1月31日。年租金206625元，本合同租金共计1033125元。租金以年为单位进行结算。乙方每半年支付一次租金。乙方无正当理由拖欠租金达20日以上的或改变租赁房屋用途的，甲方有权解除合同，收回房屋并不退还押金等。合同签订后，恩华公司依约向九州公司交付了租赁房屋，但九州公司在2013年支付了206625元租金后，未续付租金。2014年11月26日，恩华公司向九州公司发出书面催交租金通知，要求九州公司续付房租并清除夹层杂物等，但九州公司未予理睬。2015年1月7日，恩华公司向九州公司发出解除合同及补交租金的通知，九州公司仍未理涉，故恩华公司起诉来院。一审法院经审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，恩华公司与九州公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。合同签订后，恩华公司依约向九州公司交付了租赁房屋，但九州公司未按约定期限支付租金，已构成违约，故恩华公司依约主张解除合同，符合法律规定，法院予以支持。合同解除后，九州公司还应继续履行给付租金的义务。因涉案房屋仍在九州公司的使用中，且九州公司已支付了自合同签订之日即2013年2月1日至2014年1月31日的全年租金206625元，故九州公司还应依约定租金数额支付自2014年2月1日起至实际搬出之日止的租金。关于九州公司主张的房屋漏雨、随意停电等租金支付抗辩事由，因未能向法院提供证据佐证，法院对其辩论意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除江苏恩华药业股份有限公司与徐州九州分享商贸有限责任公司之间的房屋租赁合同；二、徐州九州分享商贸有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内搬出租赁房屋，并将房屋腾空后归还江苏恩华药业股份有限公司；三、徐州九州分享商贸有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内依约支付江苏恩华药业股份有限公司自2014年2月1日起至实际搬出之日止的租金。案件受理费10000元，减半收取5000元，由江苏恩华药业股份有限公司负担800元，由徐州九州分享商贸有限责任公司负担4200元（江苏恩华药业股份有限公司已预交，徐州九州分享商贸有限责任公司在履行上述给付义务时一并支付江苏恩华药业股份有限公司）。上诉人九州公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。2、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。理由如下：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。上诉人未续付租金是因为被上诉人违反合同约定，双方签订合同后上诉人依约支付了房租，因合同履行过程中，涉案房屋随意停电造成上诉人无法使用电梯，且电梯质量存在问题以及房屋漏雨等问题，影响了上诉人的正常经营，故上诉人不交房租是履行合同抗辩权，而非违约。租赁合同签约后，货梯得不到检修和保养，致使合同签订后，2013年6月份之前上诉人无法进驻，所以从2013年2月1日至2013年6月份这4个月的房租费用68875.00元应扣除掉。上诉人自行维护货梯费用7800.00元，应从房租中扣除掉。租赁房屋漏雨导致上诉人直接损失12万元，应从房租中扣除。二、一审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。（一）根据《民事诉讼法》第一百五十七条的规定，简易程序的适用范围为基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚，权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件。而本案一审法院在未查清事实的情况下，适用简易程序，从案件于2015年2月25日立案受理到4月27日判决，只是在4月20日开庭一次，开庭时间不到一小时。一审法院在未查清事实真相的情况下，仓促判决，适用简易程序审理不合规定。（二）上诉人欠交租金是维权，不是违约，是在履行合同抗辩权的行为。因为租赁的房屋漏雨导致上诉人损失，在合同期内，被上诉人随意停电，导致上诉人损失40多万元。上诉人为此事和被上诉人协商未果，报警后在派出所有记录为证。此份证据能证明上诉人受到损失的事实及数额，不交租金是因为被上诉人违约造成的。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条规定：符合下列条件之一的，当事人及其诉讼代理人可以申请人民法院调查收集证据：（一）申请调查收集的证据属于国家有关部门保存并须人民法院依职权调取的档案材料；（二）涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的材料；（三）当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料。上诉人自己无法调取此证据，一审时上诉人依法向法官提出申请法院依职权调取此份证据，而法官拒绝调取。原判决程序违法，导致判决不公。三、被上诉人说上诉人改变用途和堆放易燃易爆物，只是被上诉人叙述，并没有证据证明。上诉人之所以拖欠房屋租赁费用是因为履行抗辩，被上诉人存在以上多种情况下才拖欠租赁费。被上诉人恩华公司答辩称：上诉人上诉事实与实际不符，不能成立。上诉人拖欠租金，合同是2012年签订的，上诉人仅交了2013年一年租金，从2014年拖欠租金，在一审法院判决生效之后，被上诉人在执行期间，上诉人将30万元租金才打入被上诉人账号。上诉人所述的电梯不存在质量问题，能够正常运转，房屋不存在漏雨，因为上诉人房屋是第四层，上面还有一个夹层，不可能漏雨到第四层，上诉人从来没有就漏雨或质量问题向被上诉人提出。该案虽然上诉人在一审生效后补交了部分租金，实际是上诉人违反合同约定，且是多处违反，拖欠租金，改变房屋用途，将办公房改成仓库，还放了易燃易爆物，让消防部门多次责令停业整改。上诉人在履行租赁合同中多次违约，包括拖欠租金，尤其是改变房屋用途，违反了租赁合同1、5、6条约定，造成消防隐患，根据双方约定的解除合同条件，上诉人具备了多处违约情形，上诉人拖欠了租金200天以上，更重要的是改变了办公用途作为仓库进行经营使用，协议第六条也约定了不能在楼道存放易燃易爆物，上诉人在一审判决以后补交了租金，就误认为租赁合同延续，现在被上诉人要求解除合同是符合法律规定，符合双方合同约定。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人上诉理由不成立，请求二审法院维持原判。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：一、本案双方当事人是哪一方违约。二、上诉人欠付被上诉人租金数额如何认定。三、一审程序是否违法。二审期间，上诉人九州公司提交一份银行2015年6月3日打款凭证复印件，证明上诉人向被上诉人汇款309937.5元的房屋租赁费用。虽然被上诉人的房屋存在漏雨停电的问题，但是上诉人是本着友好协商的态度和解。经质证，被上诉人认可该事实，但是被上诉人5月22日就去法院申请执行了，但是一审法院当时告诉被上诉人，上诉人提起上诉了。被上诉人提供了如下证据：1、执行申请书一份，证明2015年5月22日被上诉人就向一审法院申请执行，远远早于上诉人银行打款。经质证，上诉人认为，上诉人收到判决书是在2015年5月份签收，接着向一审法院提交上诉状，被上诉人在判决未生效情况下是不可能申请执行的，上诉人本着友好协商态度主动将房租汇给被上诉人。2、电梯定期检验报告，证明涉案电梯符合电梯质量使用标准，从2012年到2015年都是检验合格的。经质证，上诉人认为，该证据是复印件，对其真实性有异议，检验报告日期是2015年3月24日，与上诉人提出的电梯存在质量问题的时间是不同的，该证据不能证明被上诉人观点。3、徐州市公安局新生派出所的证明，证明涉案房屋是恩华药业公司的产权房租赁给上诉人使用，租赁用途为办公室，但是派出所检查的时候发现上诉人将涉案房屋作为仓库使用，且消防隐患较大，该楼层不符合消防法的要求，不应当作仓库使用。经质证，上诉人认为，新生派出所无权对企业消防设施进行检查和提出整改要求，应该由相关的消防主管部门进行管理，对此份证据的证明效力有异议。一审查明事实本院予以确认，二审补充查明以下事实：上诉人九州公司于2015年6月3日向被上诉人恩华公司支付房屋租赁费用309937.5元。本院认为，一、关于本案双方当事人是哪一方违约的问题。本案中，双方于2012年11月29日签订涉案租赁合同，合同签订后，恩华公司依约向九州公司交付了涉案房屋，但九州公司在2013年支付了206625元租金后，未再依约续付租金。九州公司上诉称其未依约交纳房租的原因在于涉案租赁物存在质量问题，其是行使抗辩权，然而，上诉人并未提供相应的证据证明，上诉人该主张不成立，故本案系九州公司单方违约。二、关于上诉人欠付被上诉人租金数额如何认定的问题。既然本案双方当事人签订了涉案房屋租赁合同，该合同中明确约定了租金的数额，上诉人应当依照合同约定的数额向被上诉人交纳，鉴于上诉人已经于2013年支付了被上诉人206625元租金，又于2015年6月3日支付了被上诉人309937.5元租金，而上诉人一直占用房屋，故上诉人应当支付被上诉人恩华公司自2014年2月1日起至实际搬出之日止租金（扣除309937.5元）。上诉人上诉称应当扣除漏雨损失，然而上诉人在一审时只是抗辩未提出反诉，且未提供证据证明，故不能直接从租金中扣减。上诉人主张扣除其自行维护货梯费用7800元因未提供相应的维修票据证明，本院对该主张亦无法支持。三、关于一审程序是否违法的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：······（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条规定“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的。”根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定，基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用简易程序。本案中，上诉人与被上诉人因房屋租赁合同产生纠纷，双方签订了书面的租赁合同，被上诉人依照合同履行了交付房屋的义务，而上诉人未按照合同约定交纳租金，该案事实清楚，权利义务关系明确，争议不大，属于适用简易程序的范围，一审法院依法适用简易程序并无不当。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条规定：“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联，对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。”本案中，上诉人在一审时申请一审法院调查取证，但是却未提供证据证明其已经自行收集却因客观原因无法收集，一审法院不予准许并无不当。根据前述法律及司法解释的规定，一审法院按照简易程序审理该案以及未按照上诉人申请调取相关证据并不属于严重违反法定程序的法定情形。综上所述，因上诉人在一审判决后向被上诉人支付租金309937.5元，导致一审认定事实发生变化，故对一审判决第三项予以变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第0621号民事判决第一项、第二项即“一、解除江苏恩华药业股份有限公司与徐州九州分享商贸有限责任公司之间的房屋租赁合同；二、徐州九州分享商贸有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内搬出租赁房屋，并将房屋腾空后归还江苏恩华药业股份有限公司。”；二、变更徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第0621号民事判决第三项“徐州九州分享商贸有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内依约支付江苏恩华药业股份有限公司自2014年2月1日起至实际搬出之日止的租金。”为徐州九州分享商贸有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内依约支付江苏恩华药业股份有限公司自2014年2月1日起至实际搬出之日止的租金，其中扣除徐州九州分享商贸有限责任公司已支付的309937.5元租金。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10000元，减半收取5000元，由江苏恩华药业股份有限公司负担800元，由徐州九州分享商贸有限责任公司负担4200元（江苏恩华药业股份有限公司已预交，徐州九州分享商贸有限责任公司在履行上述给付义务时一并支付江苏恩华药业股份有限公司）。二审案件受理费10000元，由上诉人徐州九州分享商贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘全民审 判 员 张 伟代理审判员 胡元静二〇一五年八月十日书 记 员 苗 鑫 更多数据：