（2015）淄民一终字第390号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-10-04
案件名称
于景堂与淄博彩世界商业运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省淄博市中级人民法院
所属地区
山东省淄博市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
淄博彩世界商业运营管理有限公司,于景堂
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）淄民一终字第390号上诉人（原审被告）：淄博彩世界商业运营管理有限公司。住所地：淄博市张店区华光路***号。法定代表人：王文尧，董事长。委托代理人：刘学良，淄博彩世界商业运营管理有限公司法律事务部部长。被上诉人（原审原告）：于景堂，淄博林森生物制品有限公司总经理。委托代理人：傅刚，山东博睿（淄博）律师事务所律师。委托代理人：张振海，山东博睿（淄博）律师事务所律师。上诉人淄博彩世界商业运营管理有限公司（以下简称彩世界）因房屋租赁合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2014）张商初字第1437号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人彩世界的委托代理人刘学良，被上诉人于景堂及委托代理人傅刚、张振海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：2013年10月12日，原、被告签订商铺租赁合同，约定被告彩世界作为出租方（甲方）将位于淄博彩世界广场内的二楼L214号商铺租赁给承租方（乙方）于景堂经营；乙方经营化妆品类田缘舞纱品牌的商品；租赁期自以实际开业日至第二个自然年度结束日为准；若乙方未能按时进场经营或提前撤场的，甲方按合同约定时间计租；乙方每月租金共计9029.20元；乙方应向甲方交纳保证金26716.50元，乙方出现未及时交纳租金、物业管理费、违约金等相关费用等情形，甲方可以直接从乙方保证金中扣划相应的金额；本合同终止3个月后且乙方所售商品中商品最长保质期过后，如乙方所售商品未出现质量问题或发现有质量问题并已及时妥善解决，也无其它经济责任，则甲方将保证金免息退还乙方，如出现问题，甲方有权从保证金中直接扣除；如乙方要求提前解约，须在没有拖欠应缴租金及其他任何费用的前提下提前30天向甲方提出书面申请，经甲方批准后，乙方办理完退场手续后撤场，乙方应在甲方撤场通知单下达后三日内撤离；附加条款约定合作期限2年。上述租赁合同签订后，淄博彩世界广场于2013年12月23日开业，原告即租赁该商铺经营使用，并按合同约定支付了保证金及部分租金。2014年5月30日，原告向被告提出撤柜申请，载明：因个人原因及经营业绩不良原因，无力支付第三季度房租，申请在第二季度（2014年6月30日）到期后退场，租赁协议中一切违约责任自行承担，请予以批准。2014年6月30日，原告即搬走商铺内货品，7月8日又向被告申请7月11日晚撤出形象墙。但双方对此未能协商一致，原告遂将商铺锁门，后被告亦上锁。2014年8月底，被告将原告的形象墙拆除收回商铺。因原告要求退还保证金未果，为此诉至法院处理。在庭审中，原告提供录音资料，拟证明被告同意撤场。其与被告工作人员周部长的谈话录音中，周对原告“也就是6月30日同意撤的”表示“对对对，6月30日”。被告质证对上述录音不予认可。原审法院认为，原告于景堂与被告彩世界签订的商铺租赁合同合法有效，双方当事人均应恪守履约。原告在合同履行期间向被告提出撤柜申请，意为解除租赁合同。被告虽未在原告提交的申请书上签章确认，但原告提供的其与被告工作人员的谈话录音，可证实被告同意解除合同。此外，对原告撤走其商铺内货品的事实，被告是知晓的并未提出异议。后因原、被告对形象墙的撤出问题未能达成一致，双方先后对商铺上锁，致使2014年8月底商铺才由被告收回。对此，双方均负有责任。故由此产生的两个月租金，应由原、被告均担。综上原告交纳的保证金26716.50中扣除租金9029.20元，剩余保证金17687.30元被告应返还原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十七条之规定，判决：一、被告淄博彩世界商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告于景堂保证金17687.30元；二、驳回原告于景堂的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费468.00元，由原告于景堂承担226.00元，被告淄博彩世界商业运营管理有限公司承担242.00元。彩世界不服原审判决，向本院提起上诉称：请求撤销原审判决，依法改判。事实与理由如下：1、被上诉人于景堂在撤柜申请中明确表示“租赁协议中的一切违约责任自行承担”。《商铺租赁合同》第十一条约定，如被上诉人于景堂提前解约，需按月租金的10倍向上诉人彩世界承担违约责任。因此，被上诉人于景堂已缴纳的三个月保证金已转为违约金，上诉人彩世界不应再退还。2、被上诉人于景堂锁门并不是因为形象墙的撤出问题未与上诉人彩世界达成一致，而是因为被上诉人于景堂自己原因（不满足其无理要求就不交付商铺）而上锁。而且，对于商场内的所有撤场商户在商铺内还有剩余物品的前提下上诉人彩世界都会上锁，以免货品丢失而导致扯皮，上诉人彩世界上锁是出于管理的需要，本身并无过错，上诉人彩世界不应分担租金损失。综上，是被上诉人于景堂提前解约，希望二审法院查清事实，依法改判。于景堂答辩称：被上诉人于景堂已经按照合同约定提前30日书面通知上诉人彩世界提前解除合同。被上诉人于景堂提交的周部长的录音资料，可以证明双方同意解除合同。被上诉人于景堂于2014年6月30日才开始撤场，上诉人彩世界也没有提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，加重被上诉人于景堂责任、排除被上诉人于景堂主要权利的条款无效。上诉人彩世界的上锁行为是对被上诉人于景堂合法使用权的侵犯，被上诉人于景堂锁门的行为是自助行为。本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。上述事实，有撤柜申请、录音资料、照片、商铺租赁合同及双方当事人的当庭陈述等证据在卷为证。本院认为，涉案《商铺租赁合同》第十条第2款约定，在没有拖欠应缴租金及其他任何费用的前提下，被上诉人于景堂有权提前30天向上诉人彩世界提出书面提前解约申请，经上诉人彩世界批准后，被上诉人于景堂撤场。被上诉人于景堂于2014年5月30日向上诉人彩世界提出书面解约申请，上诉人彩世界的工作人员冯硕也在被上诉人于景堂2014年7月8日的撤场申请单上签字，上诉人彩世界虽未书面批准被上诉人于景堂的提前解约申请，但仅称系因为商场刚开业，如果撤场影响商场稳定性，并无正当理由。《商铺租赁合同》第十一条第1款约定，如未经上诉人彩世界书面同意，被上诉人于景堂提前解约，上诉人彩世界有权按月租金10倍向被上诉人于景堂收取违约金。上诉人彩世界称因其未书面同意被上诉人于景堂的提前解约申请，按照《商铺租赁合同》第十一条第1款的约定，被上诉人于景堂交纳的三个月保证金已经转为违约金，不应予以退还。因《商铺租赁合同》系格式合同，由上诉人彩世界提供，上诉人彩世界无正当理由拒不书面同意被上诉人于景堂的提前解约申请，属于利用其优势地位，恶意阻碍被上诉人于景堂合同解除权行使的情形，应当视为被上诉人于景堂的提前解约行为已成就，上诉人彩世界应当向被上诉人于景堂退还保证金。原审判决综合本案案情，认定上诉人彩世界于2014年8月底才收回商铺，双方当事人均有过错，并无不当。故，上诉人彩世界的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费242.00元，由上诉人淄博彩世界商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡 静代理审判员 张婷娟代理审判员 秦炳辉二〇一五年八月十日书 记 员 宋金来 微信公众号“”