（2015）赣中民一终字第201号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-12-29
案件名称
上诉人刘某某与被上诉人陈某某、谭某某土地租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
江西省赣州市中级人民法院
所属地区
江西省赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘某某,陈某某,谭某某
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）赣中民一终字第201号上诉人（原审被告、反诉原告）刘某某。被上诉人（原审原告、反诉被告）陈某某。被上诉人（原审原告、反诉被告）谭某某。俩被上诉人共同委托代理人曾剑，江西凯莱律师事务所律师，特别授权代理。俩被上诉人共同委托代理人陈美志，江西凯莱律师事务所律师，特别授权代理。上诉人刘某某因与被上诉人陈某某、谭某某土地租赁合同纠纷一案，不服定南县人民法院（2014）定民二初字第366号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：双方当事人于2009年11月15日签订《土地租用协议书》，约定将谭某某为户主承包的农业用地一块出租给刘某某用以创办石艺加工厂，该块土地位于定南县历市镇泮贤村下围组（小地名为“迳面”）。租金为每年2000元，付款方式为2009年11月15日至2019年11月15日止刘某某每月月底前支付166元。刘某某承租后在该块土地上建厂房进行石艺加工，并交付了2009年至2013年度的租金。2014年6月份，陈某某的兄弟陈房清、陈星全在涉案土地上建房。2014年11月27日陈某某、谭某某以刘某某未支付租金为由向法院起诉要求解除双方签订的租赁协议。原审法院认为：陈某某、谭某某出租给刘某某的土地用途为农业用地，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条第二款之规定：“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”，同时根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。而刘某某租赁该土地用以创办石艺加工厂，改变了涉案土地的用途，其未提供证据证明改变土地经过了相关部门的审批，已违反上述法律之规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定：“有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定”。因而双方当事人签订的《土地租用协议书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，因此《土地租用协议书》自始无效，不存在解除问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”刘某某应将涉案土地返还陈某某、谭某某，陈某某、谭某某应将其收取刘某某的租金予以返还。对刘某某反诉要求拆除陈某某、谭某某在其石艺加工厂范围内建筑物及立即停工、保持原状的请求，因建筑物非本案当事人所建，拆除建筑物也不是法院主管范围，对刘某某该反诉请求，原审法院不予支持。对陈某某、谭某某要求刘某某支付租金的诉讼请求，原审法院不予支持。双方有其他损失，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条第二款，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）陈某某、谭某某的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）刘某某反诉请求。案件受理费50元，由原告陈某某、谭某某承担，反诉费50元，由被告刘某某承担。刘某某上诉称：一审法院应当驳回陈某某、谭某某对刘某某解除合同的诉讼请求。一审法院认定合同无效不当，违反“不告不理”的原则，也未告知刘某某可以变更诉讼请求。本案的涉案土地并非农业用地。2009年之前就是一块高洼荒地，而且不低于两米。签订合同前，刘某某和签订合同的在场人廖福新都到过现场勘查过四至、面积和土地状况等，当时是长满杂草的高洼荒地。请求撤销一审判决，发回重审；或者直接改判支持刘某某的一审诉讼请求，一、二审诉讼费由陈某某、谭某某承担。陈某某、谭某某答辩称：1、双方当事人2009年11月15日签订的《土地租赁协议书》中的土地类型系水田，其性质是农业用地，陈某某、谭某某提供的土地权属证明明确记载租赁土地为水田，既然是水田，其当然用于农业生产，属于农业用地。刘某某仅仅因租赁地长满杂草且在无任何证据的情况下就贸然认定此租赁地为高洼荒地没有事实依据。2、刘某某将租赁地用于办厂（石艺加工厂）违反了《中华人民共和国农村土地承包法》及《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，应当确认《土地租赁协议书》无效，因无效合同违反了国家利益、集体利益和第三人利益，法院有权依据审判职权审查合同效力进而作出无效认定。3、本案中陈某某、谭某某主张解除合同虽然在表达上有瑕疵，但其内心真实意思是希望法院确认《土地租赁协议书》无效，达到合同无效的法律效果，原审法院根据陈某某、谭某某的内心真实意思确认合同无效并无不妥。综上所述，刘某某的上诉请求没有法律依据，不符合事实，应当驳回上诉。二审期间，双方当事人均未向法庭提交新的证据。二审认定的事实与一审查明的一致。本院认为，关于案涉土地是否为农业用地的问题。刘某某认为其与陈某某、谭某某签订案涉合同前到案涉土地勘查过四至、面积和土地状况等，主张案涉土地并非农业用地，而是长满杂草的高洼荒地。关于这个问题，一审期间，陈某某、谭某某向一审法院提交的土地承包经营权证明确载明案涉土地（小地名“迳面”）地类为水田，是农业用地。刘某某又未提供其他证据推翻案涉土地为农业用地的事实。故，对于刘某某主张案涉土地为非农业用地的主张，本院不予支持。关于案涉合同是否无效及是否应予解除的问题。本案是土地租赁合同纠纷，判断案涉合同效力是正确审理本案合同纠纷的基础，故，对于案涉合同效力，即使当事人不予主张，一审法院也应予主动审查，不存在违反“不告不理”诉讼原则的问题。因为案涉土地是农业用地，一审法院根据《中华人民共和国农村土地承包法》相关规定，认为本案属于陈某某、谭某某将案涉农业用地出租给刘某某用于非农业建设，属于违反法律强制性规定的行为，故认定案涉土地租赁合同为无效合同。本院认为，一审法院关于该问题的认定正确，本院予以维持。既然案涉合同属于无效合同，无效合同自始无效，也就不存在解除案涉合同的问题。关于陈某某、谭某某应否将已收取的刘某某的租金返还给刘某某的问题。租赁合同属于继续性合同，在租期内，承租人使用出租人的财产而支付租金，系连续性给付。租赁合同的连续性给付特征，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质。案涉合同虽然因违反法律强制性规定被认定无效，但由于作为承租人的刘某某已实际使用了陈某某、谭某某出租的土地，刘某某不可能向陈某某、谭某某返还其对案涉土地已行使的“使用权”。一审法院认为案涉合同无效，就认定陈某某、谭某某应将已收取的租金返还给刘某某，一审法院的该认定是错误的，也是违反公平原则的，本应纠正。但是《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条规定：第二审人民法院围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案，陈某某、谭某某二审期间虽提出不应将已收取的租金返还给刘某某，但就此问题，其并未提出上诉请求。虽然一审判决关于该问题的认定错误，但一审判决主文并未涉及，且陈某某、谭某某以其不上诉的行为表明了对于自己权利的处分。故，对于案涉租金是否返还的问题，本院不予处理。关于刘某某一审期间提出的反诉请求能否得到支持的问题。原审法院认为刘某某要求拆除陈某某、谭某某在其石艺加工厂范围内建筑物及立即停工、保持原状的请求，因建筑物非本案当事人所建，拆除建筑物也不是法院主管范围，对刘某某该反诉请求，原审法院不予支持。本院认为，原审法院对于该问题的认定和处理正确，应予维持。综上，刘某某的上诉理由不能成立，本院不予支持。故，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人刘某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐 军审 判 员 傅 忠代理审判员 彭 莉二〇一五年八月十日书 记 员 王 佳书 记 员 刘恒芬 来源：