（2015）延朝民初字第121号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2016-07-26
案件名称
原告秦秀娟、ＸＸ、李飞诉被告吉林海沟黄金矿业有限责任公司八道金矿房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
延吉市人民法院
所属地区
延吉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
秦秀娟,ＸＸ,李飞,吉林海沟黄金矿业有限责任公司八道金矿
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第四十四条第一款，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百五十二条
全文
吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2015）延朝民初字第121号原告：秦秀娟，女，汉族，住吉林省延吉市。原告：ＸＸ，男，汉族，住吉林省延吉市。上述二位原告的委托代理人：李飞，系原告秦秀娟的女儿、原告ＸＸ之姐姐。原告：李飞，女，汉族，住延吉市。被告：吉林海沟黄金矿业有限责任公司八道金矿，住所为延吉市朝阳川镇八道村五星山。代表人：范文嵩，总经理。委托代理人：孔祥业，职员。委托代理人：陈德越，吉林达公伟业律师事务所律师。原告秦秀娟、ＸＸ、李飞与被告吉林海沟黄金矿业有限责任公司八道金矿（以下简称海沟八道金矿）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告秦秀娟、ＸＸ的委托代理人李飞、原告李飞、被告海沟八道金矿及其委托代理人孔祥业、陈德越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦秀娟、ＸＸ、李飞诉称：1996年4月，李海彬（已故，系原告秦秀娟丈夫，原告ＸＸ、李飞的父亲）和被告达成口头协议，原告将位于八道村一组的建筑面积为78.6平方米、占地面积为378.4平方米的自建房屋出售给被告，房屋价款为30000元。当时李海彬与被告达成口头协议中约定，如果李海彬去世，被告对原告秦秀娟进行安置，但李海彬去世后，被告没有履行约定的义务，原告多次找到被告，被告没有对原告秦秀娟进行安置。本案争议房屋的土地为宅基地，系农村集体所有的土地，涉及本案争议房屋的买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定。现原告认为，根据有关法律规定，双方房屋买卖合同无效，被告侵害了原告的合法权益，请求人民法院确认李海彬与被告之间的房屋买卖合同无效，被告返还原告位于八道村一组的房屋，诉讼费用由被告负担。被告海沟八道金矿答辩称：1、被告主体不适格。被告购买的是李海滨的72平方米的房屋，而不是原告所称的李海彬的78.6平方米的房屋；2、被告购买李海滨72平方米的房屋不是口头协议，是有书面合同的，被告单位失火后，这份合同被烧毁，原告应当拿出自己的那份书面合同；3、被告从没有在书面合同中或口头承诺李海滨去世后对其家属进行安置照顾，而且在购买房屋时不可能出现李海滨去世后要对其妻子继续安置照顾，因为在签合同时谁也无法确定李海滨就一定先于其妻子去世，又怎能出现李海滨死后对其妻子照顾的承诺；4、合同是否无效是由合同法明确规定的，不是随便说无效就无效的；5、被告购买李海滨72平方米的房屋也是有条件和背景的，当时李海滨任八道金矿矿长，八道金矿是社办企业，由于资源枯竭，资金短缺，难以维持下去，经请示龙井市人民政府和州黄金总公司，并征得州国有资产管理局的同意，将社办企业的八道金矿收归国有，李海滨被任命为海沟金矿副总经理兼八道金矿总经理，身份由社办企业人员变为国有企业的管理干部，在这种情况下，由时任八道金矿总经理的李海滨在1996年4月份，将72平方米的房屋主动出售给八道金矿，八道金矿即付给李海滨6万元，李海滨将房产证和房屋及时交付给八道金矿使用至今，合同已实际履行，综上请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告秦秀娟系李海彬（又名李海滨）的妻子，原告ＸＸ、李飞系李海彬的子女，李海彬于2000年9月20日去世。根据延吉市公安局1993年7月1日签发的居民身份证和户籍信息表的记载，1996年4月李海彬出售房屋时系城镇居民。1995年2月8日，八道金矿与吉林延边海沟矿业总公司签订协议书，将隶属于龙井市八道镇，由延边朝鲜族自治州黄金工业总公司及龙井市黄金公司负责行业管理的八道金矿所有资产全部转让给吉林延边海沟矿业总公司。1995年3月1日，吉林延边海沟矿业总公司聘任李海彬等四人为吉林延边海沟矿业总公司（联营）副总经理。1995年6月5日，吉林延边海沟矿业总公司将八道金矿发包给以李海彬为代表集体经营承包。1996年4月，时任八道金矿矿长的李海彬将登记在其名下的自建房屋及房屋内附属物品，以6万元的价格，出售给海沟八道金矿，并将房屋及房产执照交付给海沟八道金矿，海沟八道金矿支付给李海彬6万元。本案诉争房屋一直由海沟八道金矿使用，但没有办理房屋产权变更手续。根据1998年5月20日的地籍调查表记载，土地使用者为时任八道金矿负责人王德民，批准用途为宅基地，权属性质为国家所有，根据1999年12月20日的土地登记审批表记载，申请单位一栏为空白，土地所有权性质为集体所有。认定上述事实的证据有：三位原告的身份证，李海彬的身份证及户籍信息表、居民死亡殡葬证及照片，延吉市公安局朝阳川派出所出具的亲属关系证明，房产执照、村镇房屋所有权证存根、房屋所有权证明书、龙井市村镇房屋登记申请表，财务传票、支出凭证、收款收据，八道金矿转让给吉林延边海沟矿业总公司协议书，海沟矿业总公司八道金矿一九九五年承包合同书，吉林延边海沟矿业总公司（联营）董事会海矿董字[1995]第2号文件，林地转让协议、朝阳川林业站的证明、林权证申请书，双方当事人的自认。上述证据经庭审举证质证，查证属实，可以作为认定事实的证据。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据法律规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。一、关于李海彬与李海滨是否同一人。海沟八道金矿主张其是从李海滨处购买的房屋，而非李海彬，但根据双方提供的证据及当事人的自认，可以认定李海彬与李海滨系同一人。因此，海沟八道金矿的抗辩理由不成立。二、关于是否存在李海彬去世后，海沟金矿负责安置其妻子的约定。三位原告主张李海彬与海沟八道金矿就买卖房屋事宜达成口头协议，并约定李海彬去世后，海沟八道金矿负责其妻子秦秀娟的安置，但被告对此不予认可，根据“谁主张，谁举证”的原则，三位原告的主张不成立，本院不予支持。三、关于李海彬与海沟八道金矿之间的房屋买卖合同的效力。本案中，双方当事人对李海彬将登记在其名下的房屋出售给海沟八道金矿，海沟八道金矿支付了6万元的事实无争议。三位原告主张本案诉争房屋的土地使用权为农村集体所有，根据法律规定，农村房屋不能出售给非本集体经济组织成员，因此李海彬与海沟八道金矿之间的房屋买卖合同应为无效合同，由于本案诉争房屋的买卖发生在1996年4月份，出售房屋时李海彬系城镇居民，当时的法律、政策并未明确禁止非农村本集体成员购买房屋，李海彬将登记在其名下的房屋出售给海沟八道金矿，交付了房产执照和房屋，海沟八道金矿按约定支付了价款，并对房屋使用至今，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方虽然没有办理房屋产权变更手续，但不影响合同的效力。因此，李海彬与海沟八道金矿之间的房屋买卖合同成立且有效，三位原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告秦秀娟、ＸＸ、李飞的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元（原告已预交300元），由原告秦秀娟、ＸＸ、李飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 全军二〇一五年八月十日书记员 卞艳 微信公众号“”